如何根据土地价格的变动规律进行土地价值评估

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近年来房地产的火爆使得土地也变得越来越昂贵，时不时出现的“地王”就是很好的例子。土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格的变动规律是什么？怎么评估土地价格？下面我们就来谈一下相关的话题。

一、土地价格的变动规律

（一）土地价格呈总体上升趋势

在市场经济条件下，土地价格呈总体上升的趋势，是土地价格变动的一个基本规律。它主要受下列因素影响：

1、社会经济发展水平

社会经济发展水平特别是第二、第三产业发展水平决定城市土地需求，从而决定城市土地价格。各类生产性建筑、商业楼宇需求增加；人民居住生活水平的提高，又进一步剌激了住宅和商业场所的增加。迅速增大的城市建设用地的需求和城市土地供给的稀缺，决定了土地价格呈总体上涨的趋势。尽管通过对城市周围耕地的占用在一定程度上缓解了城市土地供需矛盾，但由于对耕地的控制仍使土地供需矛盾随城市经济加速发展而加剧，从而决定了这几年土地价格的迅速上涨。

2、人口数量及家庭户数增加

人口数量及家庭户数的增加，推动了社会对住宅需求的增加，从而拉动了土地价格的上涨。日本东京，中国北京、上海是世界上人口最多的城市，因而其城市土地价格也居世界前列。随着我国改革开放的发展，大量的农民进入城市，使城市人口在自然增长的情况下出现了较大幅度的机械增长，这也是近几年我国城市土地价格上升的原因之一。美国、澳大利亚等移民国家近几年移民大量涌入，也导致其土地价格急剧上扬。

3、土地投机

土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。韩国在1972年至1978年因通货膨胀和大量外资涌入，引发了土地投机，主要城市土地价格在1977年上升了50%,1988年上升了79%.中国广西北海市，在20世纪90年代初也是因为土地投机，使其土地价格在、两三年内成倍上涨。

（二）土地价格变动呈现周期性特征

就总体来讲，土地价格呈不断上升的趋势。但具体分析，它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动，呈现周期性变动特征。

1、土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响

在宏观经济分析中，经济的周期性发展是其主要特征。房地产经济是国民经济运行中的一个子系统，因此，其价格变动规律也受宏观国民经济发展的影响，呈现周期性波动。在经济繁荣时期，各产业兴旺发达，各项投资增加，对土地的需求也增加，从而导致土地价格上涨。相反，在经济发展速度放慢或经济萧条时，社会有效需求减少，各业投资减少，从而导致对土地的需求和投资减少，土地价格下跌。我国1994年为抑制通货膨胀，放慢经济发展速度而实行的紧缩银根、压缩投资政策，使全国土地价格的总体水平下降。在20世纪30年代，世界主要资本主义国家爆发的大危机使经济陷入萧条，土地价格也跌入谷底。随着第二次世界大战后政治的稳定，经济的发展，主要资本主义国家的房地芹市场持续繁荣，土地价格也持续上涨。

2、土地价格变动受ZF调节的影响

ZF为了实现不同时期不同的经济目标，也会在不同时期采取不同的经济政策来调节土地价格，从而使土地价格变动受到影响。在经济发展不稳定，通货膨胀和房地产业发展过快时，ZF往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划，提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期，ZF一般采取税收、利率等优惠政策，剌激土地投资，使土地价格回升。专家根据长期经验得出一个结论：在美国，利率每上下一个百分点，将减少或增加10万个房屋单位。在韩国，为了平抑土地价格，自1992年6月1日起开始实行新的超额土地税，对拥有600平方米以上的土地所有者课重税，使该季度地价仅微涨0.4%,远低于1991年上涨12.8%和1990年上涨20%的水平。

（三）土地价格变动具有明显的地区差异性

由于土地位置的固定性，使土地市场具有区域性特性。由于各地区的自然、政治、经济条件不同，经济发展水平也不相同，因此，土地价格变动具有地区差异性。即使在同一地区，由于不同产业对土地又有不同的要求，在不同位置上的地价也呈现明显的差异。如中国深圳特区等沿海开放城市，其经济发展速度较快，因而其地价水平的波动幅度要高于内陆城市，特别是高于西部区。从微观区位讲，一个城市的商业中心区地价最高，随着位置由市中心向市边缘移动，土地价格也逐步下降。另外，在同一供需圈内，商业区的地价高于住宅区地价，也高于工业区地价。

（四）地价在房地产价格中所占比重越来越大

从价格构成看，地价在房地产价格中所占的比重越来越高，而越是繁华地区，地价所占比重越高。随着经济的发展，科学技术的进步，人类劳动生产率的提高，单位产品中的价值量下降。在房地产价格构成中，劳动力价格，建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低，在总价格中的比重会越来越小；而土地则不同，其自然供给是无弹性的，土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大，因而土地价格总体上呈上升趋势，其在房地产总价格中的比重也会越来越高。美国在20世纪50年代地价占房地产价格比重为10%~15%,70年上升为20%,80年代达到30%左右。

二、怎么评估土地价格

土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

怎么评估土地价格?土地如何定价？这个问题似乎多此一举，市场上卖多少钱，不就值多少钱吗？

其实不然。首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远不及金融资产。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期进行考察、评估，中期又需要投标、融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际成本不那么公开透明。这两条原因，往往导致没有现成的二手交易市场可直接找到最具代表性的土地价格。此外，土地的同质性也不及其他实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能因规划用途或学区差异相差甚远，这使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。

不过，土地的科学定价并非无迹可寻，大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法和时间空间模型定价法。

所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地，在全美的房地产大萧条中上涨了30%,其主要原因就是大豆的现价比历史平均价上涨了40%,而玉米价格几乎翻倍。

对城市里的商业地块，农业价值定价法就不灵了，这时可以采用实物期权定价法。所谓实物期权，是指对持有的土地进行商业开发的权力。在考虑投入的建筑、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行项目：停车场、电影院、百货商场。建筑、运营成本和运营收入都依次升高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”“寸土寸金”,可不是空话，美国商场的每平方米年均销售额大约是3000美元，而拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。当然，这和苹果零售店的每平方米年均销售额56260美元比起来，仍是小巫见大巫。

对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。

目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初用于房产估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可得到隐含的土地价值。

在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。中国城乡之间区别实行土地国有制和集体所有制，人为割裂了土地的实际用途，造成了城市建设用地和农用土地之间的巨大价值差异和混沌。不准确的定价、不公开的交易，往往造成大批农民的合法权益受到侵害，而地方官员却中饱私囊，与之关系紧密的开发商从中攫取暴利。这不但无益于资金的合理分配，也造成了社会的不稳定。同时，建立合理的土地评估制度，也有助于地方ZF把土地推向市场。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。2009年拍下“地王”的房企纷纷陷入困境就是一个很好的例子。而这些过分乐观估值者的悲观境遇也同样感染市场，加重悲观情绪的释放，大批城市的土地流拍与此不无干系。

土地，如同劳动力、资金一样，最好都由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。同时辅之经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。

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