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雷达卡
关于地租地价的决定的一个思考框架
2015-9-30
昨天和学生在课堂上讨论了地租的价位决定，大家头脑风暴很有收获，我课后在此做一小结和阐发。
地租理论有斯密、李嘉图、马克思以及马歇尔等大家的思想，这里我们借鉴他们但更多从实际出发来思考。
一、简述地租地价的决定因素：
1、土地产权的权限完整性；
2、土地交易的便利性；
3、土地产出的收益性；
4、土地的位置；
5、土地的性质；
6、土地的用途；
7、土地的追加投资；
8、土地所在城市的经济发展水平；
9、对土地的法律规定；
10、土地的需求水平；
11、投机心理；
12、其他。
二、土地租金的构成（地价是土地租金的资本化）：
1、土地的绝对地租：即土地产权的经济实现（主要由上述因素1决定）；同时，还是产权的政治实现、社会实现；下述其他构成仅仅表现为经济实现；
2、土地的一级地租：因为地理位置和土地肥力等禀赋差异造成的等级不同的额外收益（主要由上述因素4因素5因素6决定）；
3、土地的二级级差地租：主要是是指因为追加投资等因素造成的土地差异报酬（主要由因素7和因素4因素8造成）。
4、土地投机地租：主要是因素12以及因素10的波动的影响。
上述地租的3个构成部分都受因素1和因素3以及因素9因素10影响，当然这些因素的分类并不界限严格分明，是属于交叉性的关系。
城市的地租核心由二级级差地租构成，乡村的地租核心由绝对地租构成。
三、地租的来源：
地租的来源要看结构：绝对地租是对社会全部增加值的分割，而一级级差地租中因土地禀赋不同而造成的那部分是来源于土地的贡献因而不是对增加值的分割，是增加值的一部分，而因为位置距离造成的那部分一级级差地租也是对社会全部增加值的分割，二级级差地租因追加投资引起因而是属于资本回报（是业主对资本投资方的利润的分割）
四、上述理论对实际问题的解释性适用（或曰实证说明）:
问题1，为什么我国农村耕地的租金普遍偏低？
因为农村耕地对于农民来说，产权很不完整，承包经营权属于残缺产权，集体所有也名不副实---因为其变更用途、转让等最终还是国家国土部门说了算；这是我国地租（以租金占产量之比等相对价为据）普遍低于土改前后以及国外的主因；此外，产权证书的不完善以及土地资本化的困难也是当前农村地租地价便宜的主要原因。此外，也与农民政治社会权利不足有关。
问题2：为什么同样的耕地租给大户或公司使用比租给熟人小规模使用要的租金高呢？
因为土地的产出收益不一样，所以，租金就不一样。但，这里是绝对地租对产业增加值的分割造成的差别，不是级差地租的差别。
问题3：为什么发达国家曾有大量追加投资的一些城市中心的地产租金反而下降呢？
因为二级级差地租是对工商业利润的分割，中心城市的产业空心化以及富人迁往郊区与农村造成了土地需求减少，“中心”已被边缘化了。
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