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地主港模式的运作步骤_地主港模式的实现方法_地主港模式的案例
地主港模式的运作步骤
地主港模式一般按以下步骤进行：
(1)进行港口规划，界定港口的区域范围，成立ZF主管的港口管理公司，并按照规划进行招投标和融资来建设港口基础设施。
(2)岸线、土地及基础设施建成后，通常由港口业务经营企业提出租用和建设码头或库场的项目，港务局会对该项目的市场预测、工程技术、经济评估、环境影响从不同角度共同进行评估。
(3)若该项目通过评估，经ZF批准后，港务局将符合建设码头、库场等条件的岸线、土地出租给港口业务经营企业建设码头或库场等从事经营，收取岸线或土地出租费用；或者自行按照规划建设光板码头、库场并出租给港口业务经营企业从事经营，收取码头或库场租用费。
地主港模式的实现方法
港口管理模式向地主港转变时可有多种方法。在建设港口过程中，即可由ZF或是现有的港口管理局对基础设施进行投资，也可将港口建筑的开发任务交给私营企业，或者由开发商或ZF邀请私营部门作为市场开发商。具体有以下几种方式：
(1)私有化经营方案。通过直接出售、转让或租赁港口所有权，使港口、港口服务或港口经营等实现私有化。北美洲、欧洲和日本的一些港口把单个码头租借给私营部门或某些集装箱航运公司，在这种情况下，国家一般要资助港口基础设施部分的建设。但有时也对港口的货物装卸设备等运营设施提供一些补贴，但土地所有权和港口管理功能则通过港口管理局由国家进行控制和管理。
(2)建设—运营—移交(BOT)方案或者转让—经营—转让(TOT)方案。在BOT方式中，特许权所有人要负责提供所有的营运设备，包括运输装卸工具、房屋建设和码头。通常情况下，特许权期限都超过25年。期满之后，港口的产权移交给国家。按照该方式，在特许权期间，港口管理局(属公共部门)仍然享有对港口活动的管理权，同时负责保证港口高效运营。港口的产权最终归国家所有。港口当局的核心任务是制定营运标准、价格政策、保障营运安全等。而私营部门的主要职责就是营运，也就是使港口发挥其使用功能。BOT方式已经在巴拿马、马来西亚和印度等诸多国家成功地付诸于实践，取得了较好的效果。
(3)PPP方案。PPP是Public Private Partnership的缩写，这是国际上新兴的一种ZF与私人合作建设城市基础设施的形式，称为国家私人合营公司。
ZF部门或地方ZF通过ZF采购形式，与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同，由特殊目的公司负责筹资，并建设与经营港口设施。ZF通过与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。该协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签订的合同支付有关费用的协定。ZF通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设，充分利用ZF和私营机构各自的优势发展伙伴关系，即把ZF机构的社会责任、远景规划、协调能力，与私营机构的企业家精神、资金支持、技术手段和管理效率结合在一起。
(4)合资方案。合资是中国港口私有化进程中最受欢迎的形式之一。港口政策明确，积极支持私营部门参与港口的开发建设，对合资企业有很大的优惠政策。目前，外国投资者普遍认为中国是最具有潜力的大市场。
(5)公司法人化方案。一个港口从一个法定的ZF部门或半独立实体(根据《港口法》规定的条件)转变成全商业化，实行市场企业的运作模式，但依然是为ZF所有的实体。该方案是国有公司多少可以摆脱日常的行政干预，财务自主方面也有所加强。
(6)管理承包等方案。管理承包在公共港口拥有人与私营部门之间确立一种商务关系。承包范围可以是整个港口，或是某一专业码头。通过管理承包，ZF实体保留所有权，并负责政策的制定、港口人员招雇以及一些必要的投资。为了完成生产目标，也可向承包方进行部分补贴。
地主港模式的案例
案例：美国纽约—新泽西港
目前世界上许多国家港口采用了地主港模式，这里，以美国纽约一新泽西港为例具体说明地主港模式在港口管理中的应用。
原纽约港和新泽西港，分别位于哈得孙河两岸，合并前由纽约州和新泽西州两州ZF分别管理。为解决长期以来两州争夺港口和航道管理权的矛盾，1921年，经美国国会批准，纽约港和新泽西港合并成立了纽约—新泽西港务局，统一负责纽约和新泽西州的港政管理工作。
纽约—新泽西港务局同时接受两个州的议会和相关机构的监督，这表现在它的委员会成员由州ZF首长任命，且必须得到州议会批准。港务局专门设立港务局管理委员会，统筹港口日常运作和制定长期发展战略。港务局管理委员会由6名成员组成，分别由纽约和新泽西两个州的州长任命，且必须得到州参议院的批准，委员任期不超过6年。且港务局管理委员会的会议是公开的，两个州的州长分别拥有否决来自本州的委员所做出的决定的权力。委员会任命执行官负责贯彻港务局的政策，并主持港务局日常的经营。
纽约—新泽西港务局实施地主港管理模式，并是通过这种模式筹集建设资金的。港务局在财政上是自给自足的公共机构，没有任何州或地方当局税收的支持，也没有征税的权力，它主要依靠其设施的用户所带来的收入。但港务局拥有沿岸土地的征用权，统一经营机场、铁路和公路，纽约一新泽西港务局的主要使命是提供最高质量和最高效率的运输服务和港口货运设施及服务，加强纽约、新泽西大都会地区的经济竞争能力。
从提高效率和改善服务出发，纽约—新泽西港务局作为“地主”将设施租赁给有专业技能的私营公司去经营，既能发挥私营企业的经营优势，又可以保证港务局的收入相对稳定。纽约—新泽西港务局主要发挥着两种职能，一是为两地的商业、居民和旅游者提供服务，二是作为衔接新泽西州和纽约州运输体系的枢纽，实际上充当着独立运作的公共权力机关和公共服务部门的双重角色。
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