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雷达卡
时近年底，天气与经济一齐转冷。又有朋友问起买房的事情：持币待购还是……？、
这几年，我一直是房价看多派，至今未改初衷。
我回答：准备抢购吧，2009，无论是房市还是其他市场，经过震荡筑底，都可能反弹反转的。
为什么？
原因大致包括成本、供求关系、中国经济的发展前景、通货膨胀等方面。具体如下：
第一，房价如何决定，成本与供求关系。
先看看成本。如果供求平衡，价格在围绕成本浮动。
会计上能够算得出的成本大致以下几项：地价，建筑安装（建安）成本，税费，管理营销等费用，正常的利润。地价，北京五环以内，市场价拿地，每亩常常在二三百万（当然，乡镇房地产企业从本乡镇拿地，或者直接从政府拿地，那价格便宜得惊人），这样每平方米建筑面积一二千元。建安成本，全中国水平差不多，每平方米低档的千元，高档的两千。税费和管理费用，各几百元吧。利润率，20%可以了。这样，北京四、五环的商品房总成本也就5000元左右（政府经济适用房的成本更低）。实际上，2005年前，四、五环的商品房就卖四五千元。
有人说，许多三线以下城市的房价也就二千元左右，城镇千元。是的，如果农民盖房，每平方米成本肯定在500-1000元之间，甚至更低。
如果总体、长期上供过于求，需求不足，房价可能还低于成本。但这在大中城市，特别是一线城市几乎不存在，至多是结构性问题罢了，即少数定价过高、或房型过大过小、或交通不便配套太差之类的。即使如此，这些房子在市场的调节下，迟早也会卖掉的。
如果供不应求，价格主要由供给一方决定，而不是成本决定。供给方可以高定价，反正卖方市场，爱买不买。需求方也在竞购中抬高价，价高者得之。只要看看垄断行业，这个道理就明白了。
第二，看看供、求双方的实际状况吧。
（1） 从需求上看，影响消费的有收入水平、价格、预期、心理、政策等因素，最主要的是收入水平。但是，在供不应求状况下，一个城市的购买力或购买水平，并不主要是由低收入者决定，也不仅仅是由、甚至也不主要是由这个城市的有户口人群决定的。切记，不仅人口是流动的，货币或资本也是流动的，可以从一地流向另一地，甚至从一国流向另一国，北京的买房者，大量来自京外甚至国外。在一定意义上，北京作为全国的政治文化中心和北中国的经济金融中心，吸引的是全国特别是北中国的眼光和资金；北京作为快速发展的中国的首都，还吸引着世界上许多人和资金。他们都构成了北京房屋的需求、消费者。
（2）而且，中国的工业化、城市化、现代化远未完成，现在还处于推进甚至加速之中，这一快速发展期可能还要持续二三十年。
这样，居民的收入水平和购买能力将持续增长。
这样，在相当长时间，农村、外地、外国的人口和资金将大量、持续涌入城市，特别是大中城市。所谓的小城镇战略，无产业无市场，资源配置效率低，实际上是纸上谈兵，一相情愿。
而且，中国的人口包括城镇人口还在增长之中，未来15亿不是梦。
（3）从供给上看，造房子，一要有地，二要有材料，三要有时间。
材料好说，全世界皆可为我所用，即使价格高点。
但土地是不能搬动，很难增加的，何况中国适宜居住的土地本来就少，近期可供选择居住发展的大中城市本来就少。北京再扩张，能到哪儿？上海再扩张，就要翻江倒海了。
将房子造出来，还需要一定的审批、建设程序和时间吧？需求是短期、躁动的，供给是长期、一定的。
再看看大城市的两限房价格，北京去年推出的两限房，多在五环左右甚至更远，价格一般在五千以上，很多是七八千的水平。那么，市场价还能低吗？
第三，对价格产生影响的，还有货币因素。
现在全世界实行的都是信用货币，是纸币，是政府中央银行印出来的、充当价值符号的东西，这种货币与马克思时代的金属货币不同，金属货币本身是有价值的特殊商品。纸币无通货紧缩之担忧，有通货膨胀之冲动，这些年美元的泛滥和近些日子津巴布韦的千亿元大钞即是例子。因此，过去多年物价在上涨，今后物价怎能不继续上涨？物价涨，房价怎么办？
第四，这次美国、世界经济危机，其实并不很严重，至少不会比1997年严重，更不能与1929年相比。当然，欧美的银行、投资银行很受伤，但欧美的实体经济影响不是很大。
何况，三年五年、十年八年经济就调整一次，这是市场经济发展中的正常现象。只不过，过去按照马克思的理论，叫经济危机或经济周期，现在改叫经济波动或经济景气罢了。
结论：如果不想一辈子租房，如果有能力，那就赶快想方设法买房吧!
2009年，无论是房市、股市还是什么市，都是抄底的好时候。房价跌，真摔还是假摔?还能跌到哪里？
当然，年轻人，如果刚工作，如果爸妈不是大款，如果不能中百万大奖，还是先租房，先工作，先结婚，先生活吧。毕竟，连发达国家的年轻人也是这么做的，也是工作十年二十年后再考虑买房的。
[此贴子已经被作者于2009-1-24 22:18:15编辑过]
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