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一个传统开发商的转型：城市更新和二次扩张机遇
2015-12-24 来源: 21世纪经济报道(广州)
城市更新是房地产下一个重要风口。这其中，写字楼、公寓以外，传统产业园的更新有着巨大的市场空间。汪浩认为，在北京五六环之间，存在大量城市产业改造空间。很多小微企业聚集在此，而借此改善小微企业的生存困境会比众创空间更有前景。
行业转型期，每个人都将重新定位自己。
寻找下一个市场风口，不仅是地产商，更是地产资本的聚焦点。曾有过传统开发商经验的汪浩，是转型地产基金的典型代表。
用基金的方式运作产业园。现北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示，城市更新是房地产下一个重要风口。这其中，写字楼、公寓以外，传统产业园的更新有着巨大的市场空间。他认为，类似于北京这样的一线城市，尤其是在五环和六环之间，存在大量城市产业改造空间。很多小微企业聚集在此，而借此改善小微企业的生存困境会比众创空间更有前景。
投资额低增长下的机会
对于传统开发商而言，房地产市场特征越发明确。一二线城市每逢土地出让多数是地王，豪宅供应量和成交量频创新高；与此同时，三四线城市新建商品房库存也创历史新高，房价持续低迷。
汪浩在转型地产基金之前曾任路劲地产执行董事，他在接受21世纪经济报道记者专访时表示：“近期出台的利好政策，实际上是因为库存压力太大而引发的投资增速下降过快导致的压力。”汪浩认为，目前库存面积增加，销售速度放缓，房价涨幅趋缓，新增土地购置面积减少情形。除非ZF在2016年采取强刺激，否则投资额增长可能是“零”。
汪浩如今的身份是嘉丰达执行董事。嘉丰达资产管理有限公司的运营核心是针对不动产、小城镇、地产基金产品等领域的投资、运营与管理。对于他们而言，主要关注点就是寻找新的投资机会甚至较高的投资机会。
国家统计局数据显示，今年前11个月，全国房地产开发投资同比增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7%，已位于历史次低点。11月末全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升，达到历史峰值：商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。
各项数据表明，作为GDP重要支柱的房地产投资指标跌幅较大。全联房地产商会创会会长聂梅生将此形容为“在惊心动魄地下滑。”
汪浩认为，从2013年到2015年，零售总额增长缓慢，而固定资产投资增速下降严重。在未来可预见的几年里，受到国际宏观经济影响，进出口增速也难以增加。而要实现GDP到2020年翻两番，他认为，这要依靠结构性扩张政策出台，扭转零售、固定资产增速放缓的趋势。也就是说，未来五年，中国将迎来一个“倒逼”宏观经济政策扩张的环境。
汪浩认为，尽管已经步入“白银时代”，但房地产行业也存在机会。理论上讲，便是“供给侧”改革。“从资产配置的角度来说，不变的是，不动产一直是人们配置时不可或缺的考虑部分；变化的是新形势下投资方式、投资策略、产品设计等要素。比如：目光从增量市场转向存量市场；投资对象从房地产开发企业转向资产管理人和资产持有人；关注重点从高周转的销售型项目转向运营管理项目；资金要专注于资产的配置和管理人选择；资产管理人则需要专注运营能力的提升能给资产带来的增值。”汪浩称。
城市更新和二次扩张
在城市扩张边际有限的情况下，不少地产资本将目光聚焦在城市更新方面。包括传统写字楼改造，老旧厂房改造，公寓改造等。
伦敦如今的金丝雀码头是伦敦新兴CBD，历史中曾是世界贸易集散之地，荒废已久。在80年代，伦敦市ZF成立了开发公司，通过置换新的功能，如今这里已是高楼林立的金融中心。
这是国际上城市更新的典型案例。也会成为汪浩们关注的方向。
汪浩认为，房地产市场在二次扩张过程中，卫星城也存在市场空间。比如，产业方面，由于租金和资产价格上涨过快，外溢到卫星城镇，从而形成“挤出效应”；另一方面，新的城市移民中，由于收入和储蓄有限，购房需求外溢，从而带动卫星城市兴起。
汪浩认为，人口持续向一线城市和卫星城市集中，是一种国际现象。
一个有意思的数据对比是，房价涨幅排名前十位的城市中，有8个城市人口增长率也位居前十，而房价涨幅排名位居后五位的城市中，人口增长率也位居后五位；房价涨幅较小或者为负的城市，人口增长率也是个位。
来自wind资讯的数据显示，2009年到2014年，全国人口增加3330万，而沿海10个主要人口城市增加了3528万，其他城市为人口净流出。同时，中心城市的卫星城人口流入领先其他三线城市。
“对于以北上广为标志的大城市，中国人正在用脚投票。而人口决定了城市的未来。”汪浩透露，他们目前投资的项目主要在北京五环和六环之间。比如亦庄等地，城市经过十年发展，许多制造业被迁走，引进科技、生物制药等产业，这其中，存在大量的市场空间；另外，汪浩还将目光投向类似于武清这样的远郊卫星城。
与当下火热的众创空间不同的是，汪浩的产业园并不是针对初创型公司，主要是小微企业。汪浩认为，小微企业比创业型企业更安全，更有发展空间；另外，小微企业还可以解决就业和税收等问题。
不过，随着房地产市场渐趋理性，与此前房地产资产价格快速上涨不同的是，城市更新中的房地产是属于较为成熟的资产类别。汪浩称，在均衡状态下，他们预期在成熟的市场中无杠杆、核心房地产将带来每年约3.5%-5.5%的实际回报率。长期来看，总回报率介于股票和债券之间。但其优势是可提供足够规模的配置要求，且与传统资产类别的低相关性有效对冲了风险。
另外，汪浩认为，资产价格提升、利率下行、杠杆效应明显，为股权投资提供了机会和保障。而债权投资方式将不再受资本青睐。
这一点，知名地产公司万科面临的资本野蛮人也足以体现。
本文来源：21世纪经济报道 作者：王营 责任编辑：钟齐鸣_NF5619
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