【独家发布】【城市篇】深圳房价：最初的崩盘 最后的疯狂

孢子云 发表于 2016-2-1 16:22
分析深圳的房市，尤其是高端市场，已经不能用二线及以下的分析角度来分析。因为现在一线城市的资产已然成为 ...

楼上说的是事实，并且未来会有这种趋势，但问题是：房子形成这种特质，也就是全为投资、投机者持有的，是否合理、是否可持续、是否存在危险是需要进一步深究和探讨的。

zishengzheqiang 发表于 2016-2-1 16:32
楼上说的是事实，并且未来会有这种趋势，但问题是：房子形成这种特质，也就是全为投资、投机者持有的，是 ...

不是说全为投资、投机者所持有，简单跟你分析几点吧。①在深圳三十多年的发展过程里，外来移民已经完成了财富积累，在这过程中，通过房产完成了资产购置、资金沉淀、财富跨代继承；但从始至终，都是以居住为主要功能的。随着商品房市场放开，房产的变现与增值能力得到了充分发挥，从这个阶段开始，是刚需与投资需求并存的一个过程，因为房价的底是刚需能够承受的顶，所以这一阶段的房产，居住、改善、资产配置功能凸显。③房价高企阶段，即目前阶段，房价经过几轮暴涨，价格已经非常高了，基于自住目的的，也只有顶尖人群才能配置的起（依然有少部分中产可以承受低总价的房源，这类也是居住，但未来比例会逐渐减少），这一阶段，房产已经成为财富阶层的标准配置。
关于深圳房价目前的问题？我个人认为有这么几个，①房价升幅过快，而财富的聚集效应放缓，同时政策认为限制资金流入的趋势开始显现，所以会有房价快速回调的风险，我个人判断会出现20%-30%的一轮降幅（金融危机会经济持续衰退的背景下）；②供应大量放量，蛇口及周边区域的大量供应会对主城区物业产生冲击，但个人判断影响幅度不超过5%。
需要明确的是，在多年财富积累下，深圳的城市化基本完成，目前阶段，是城市基建水平及配套资源不断提升、聚集的一个过程，表象为地铁线路密集，顶尖学府聚集、国际级CBD与自由港、国际机场、快速公路。这样的过程完成后，深圳才真正成为国际化大都市，房价才会真正趋缓。
PS：一线城市房产价格的保障，反应是中国两大问题——①财富严重不均；②伪城市化导致的人口聚集分布不均（即人口不愿意呆在三四线，背后的原因是什么？值得再探讨）

孢子云 发表于 2016-2-1 16:22
分析深圳的房市，尤其是高端市场，已经不能用二线及以下的分析角度来分析。因为现在一线城市的资产已然成为 ...

感谢楼上赐教，见解很有深度。欢迎常来

zishengzheqiang 发表于 2016-2-1 17:28
感谢楼上赐教，见解很有深度。欢迎常来

恩恩，感觉经管论坛这里的房地产板块还是人气不够~共同建设

孢子云 发表于 2016-2-1 17:47
恩恩，感觉经管论坛这里的房地产板块还是人气不够~共同建设

是啊，是啊，有无兴趣担当本版块版主呢？

zishengzheqiang 发表于 2016-2-1 18:11
是啊，是啊，有无兴趣担当本版块版主呢？

哈哈哈，可以呀，就怕德不配位

深圳房价同比增长80%，何等疯狂啊，是回光返照还是探底反转，拭目以待！