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雷达卡
原创 2016-03-09 by 真叫卢俊的地产观
上海的楼市从4月份开始，就会变的非常敏感，如履薄冰，一个错都不能犯，这样的用词一点都不夸张
我想说的是，经过去年到现在一年多的洗礼，市场已经变得非常敏感
之前曾经说过，城市的主流购房模式已经发生了改变
过去是凑首付买房，而现在是卖房子换房。
就是用卖掉房子换得的现金，用来当首付，然后承受一定程度的银行贷款，用贷款杠杆的模式买一套更大或者更好的房子
用一句比较通俗的话来说就是：对于改善性的客户，他们愿意以承担一定程度的贷款的方式从而获得一套更好的物业资产
而这样的置换方式能够驱动，核心是基于几个内因
首先的确随着生活模式的提升，需要更好更大的空间。这个前提很重要，但是没有那么紧迫感，毕竟对于一个人来说换一个环境也需要一定的适应以及承担对应的风险，过去所有的友邻关系以及软性资产都会随着改善
那么如果第二个因素如果成真，这一波客户的买房决策可能会变得快的很多
这第二个因素就是：对房地产物业的未来增值属性的天然看好。
我在在行日常有出台和朋友付费聊天的游戏，平时没事就和一些朋友聊聊天，解答一些工作也好，买房也好相关的问题。
但是就这两天见面的朋友突然增多，一天都可以接待四组，而且清一色都是想要买房的朋友
比较让我吃惊的是，所有人买房都是为了自住，短期内都没有抛售的打算，但是所有人问我的第一个问题就是：房子还会涨么
这是一个非常诡异的现象，所有人买房都不是为了投资，但是所有人买房最先关注资产保值增值的问题。
大学时候学心理学，有一个逻辑叫：任何人都会潜意识里有保护自己的产品不被剥夺。而过去是保护自己财产不被他们侵略以及剥夺。而放在现在这个和平年代，这个意识就变成希望自己的财产可以更好的抗通胀而不随之消失
在这样的心理下，人特别容易被信息给干扰
2015年去年一年，对于信息的干扰不是来自于城市规划的如何升级，而是来自于土地市场的各种暗示
去年的楼市，是上海在2009年之后又一个爆棚的一年，市场价格和成交都有大幅度的提升
与之同步的是，土地市场也是一如既往的火热
当然，市场好，大家对于未来的预期高了，土地出让踊跃也是习以为常的事情，我们可以再看一下市场哄抬下面粉这个成本已经高到什么程度了
我相信所有人都看到了去年一年出了多少块地王，大量的面粉贵过面包的地块产生，每出一块地就会有人暗示这里一年后两年后会卖到多少钱，这样恐慌的市场售价暗示下，所有人对于自己的物业资产保护就已经到了急不可耐的程度
看看这个数据吧
2015年1-11月二手房的成交套数是31万套，而一手房只有10万套，这个用自有物业置换改善的频率高的有点恐怖
这是市场癫狂下百姓的第一个情绪高点
好了，这样的疯狂在2016年1月份的时候开始有点冷静，因为土地没有那么高节奏的出让了，大家稍微有点冷静了
但是随着土地市场消息的减少，我们在过好年之后的另一个信息变得敏感：全民抢购房源
所以我们可以看到这样一个数据
这个是最近12周上海的供求走势，蓝色是供应，黄色是成交，发现很明显的，1月份之后，市场的供应锐减啊，最近几个礼拜几乎无房可卖的状态
而需求就像割韭菜一样，不论什么房子，反正出来一点消灭一点出来一点消灭一点
所以在这样的驱使下，我们才看到这样的新闻
3.7个月的库存量其实是非常危险的一个数据，这就意味着一点供应放开会出现非常可怕的现象
所有人的情绪又被推高到另外一个高点：房子已经被人抢购一空了，而且市场疯狂的跳价，如果再不入手可能以后就入不了手了
所以在当下氛围下，市场已经开始纠结出这样的情绪
所有人都看不懂了，自己的房子到底能卖多少钱，为什么多少钱都有人接手，那么与其这样，不如自己再捂盘看看
现在的上海，已经是非常敏感的阶段，对于后面的所有信息都非常的在意和在乎
但是不巧的是，接下来的上海信息重点释放源在于：那些年成交的地王所吹过的牛逼，是不是真的可以实现
不知道什么时候开始，地产圈开始流行保本价的措辞，就是说这块地入手之后未来必须要卖到多少钱之上，否则就是亏本
在土地成交的时候，我们大肆吹嘘这些地块需要多少保本，现在所有人就在等待这些地块能不能卖出保本的价格
不要觉得2015年的出让的地块没那么快入市，很认真的和各位说，2015年的地块基本上都会在今年的年中或者下半年集中入市
现在可以知道的是
阳光城杨浦地块3月份就将对外公开
招商平安联合在宝山大场拿的土地4月份对外展示
景瑞在杨浦拿的土地下半年即将入市
金辉莘庄的地王，现在已经开始市场预热，下半年即将对外展示
……
市场的开发节奏越来越快，对于开发商来说他也预测不了两年之后，而且总价标的高了之后财务成本异常恐怖。所以很负责任的和大家说，去年我们见过的地王，大部分都会在今年入市
所有人都在等莘庄金辉项目开盘会不会是7万块，所有人都在等新江湾信达地块会不会卖9万块，所有人都在等大场项目开盘，会不会突破5万
这些项目现在已经开始准备入市，价格也是必然对外释放的一个环节
未来的六个月，是所谓的地王兑现期，所有项目都要承诺当初的期待，不论用什么方式
可能我们会问，这些项目开盘的时候就不能低于这个价格么
当然可以，2015年金茂府项目的首批开盘，就是低于市场价格在销售了，结果获得了很大的成功，这么一个项目也成功了开始了良性循环
的确，对于去年拿地的开发商，个个都是财大气粗，开盘的时候稍微低于市场成本价也是可以承受的，毕竟项目开发都有2-3年的周期，后面有的是机会把钱赚回来
但是，市场的期待不是这样，因为当初已经把保本价吹上了天，已经把市场预期抬到了天，现在在售的项目，都把这里未来可以卖多少钱的牛逼吹到了天，但是如果你入市的时候做不到天，那么市场就会极为敏感的嗅到了这里面的味道
现在的市场经不起任何的刺激
要知道一个项目做到这样的保本价不难，难的是去年所有的出让地块都能实现这样的价格，这就像一个多米诺的游戏，一块不落的全部倒下会是非常壮观的场景，但是如果就一块出现了问题，那么这个游戏就进行不下去
要知道，现在这个游戏的接盘侠，是经过2015年土地市场疯狂洗礼和2016年3月份房地产市场的疯狂洗礼下的客户，这样的疯狂十年一见，而我们现在的客户，短短半年时间就见了两次，你让我们淡定谈何容易
不要小看人心的力量，房地产市场归根到底就是信心经济
未来半年的上海，如履薄冰，最好的情况就是，所有的项目顺利开盘，达到市场预期的保本价，并且实现大卖。如果一个项目卡住了，还好，两个项目卡住了，三个项目卡住了……
为什么是半年，借用宋家泰老师在微信里分享的一段话
纵观这十几年，上海房地产市场，一般都是一个大年之后，就来一个小年，比如2007年成交面积超过2000万平方米，2008年马上就来个悬崖式下跌，不足900万平方米。2009年“四万亿”后反转，全年成交超过1800万平方米，但接下来连衰三年，成交面积都不足1000万平方米，直到2013年才超过1200万平方米，但2014年马上跌回1000万平方米以下，直到去年，2015年才又超过1400万平方米，按照这个趋势，如果今年不变成小年，仍是大年的话，那么说不定从明年开始，上海楼市就又要连衰好几年了。从周期上看，这十几年来，一般24个月为一个景气周期，这个周期，从2014年金九银十开始，似乎眼看着就到今年七八月份结束了。
现在是3月份，再过半年之后，刚好是八月之后的九月……
但愿不要出现黑天鹅事件
……
各位操盘手们
享受当下的愉悦
但也要做好最坏的打算
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千斤顶
显身卡
楼主分析的有道理
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