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上海：全球最大的房地产市场
宏观经济丁祖昱评楼市2016-02-18
转自微信公众号 丁祖昱评楼市 作者 丁祖昱2015年上海一、二手房成交井喷，总成交金额超过1.4万亿元，成为全球第一！
2015年是中国房地产大年，大年之下很多城市表现出色，但最大的热点是上海，一、二手房成交井喷，总成交金额超过1.4万亿元，成为全球第一。整体来看，2015年上海市场呈现出以下七大特征：
一、成交规模突破万亿，市场容量全球第一
2015年上海商品房成交1940万平方米，较2014年上升51%，占到全国商品房1.5%。商业、办公面积总计441万平方米，同比增长43%。
合计上海一、二手房共成交4986万平方米，成交金额达到1.4万亿元，金额、面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元，同时远超国内其它城市，与全球大都市相比，上海市场容量也高居第一。
二、住宅市场“改善”发力，豪宅成交出现井喷
上海2015年住宅成交1497万平方米，成交金额为4792亿元，较2014年分别增长52%和81.3%，均超过2013年高点，达到最近5年峰值。
从面积段来看，2015年90-120平方米住宅成交最多，达到4.1万套，总成交达到415万平方米；其次是90平方米以下，共成交3.4万套，成交面积287万平方。从数据上可以看到，90-120平方米占比正在稳步上升，占比达到34%，是市场成交主力户型。若从总价段来看，300-500万成交增长较快，占比较2014年上涨5个百分点。整体来说，2015年上海市场成交以改善需求为主，大面积户型需求快速增长。
在政策发力之下，上海豪宅市场去年出现井喷。1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。
三、办公成交放量，同比增长超过8成
在住宅成交突破新高的同时，2015年上海商办也出现放量。其中商业成交141万平方米，较2014年上升9.98%；而办公类项目成交312万平方米，同比上升80.78%，增长幅度巨大。2015年正好是大量办公物业集中上市年，特别是虹桥枢纽等新兴CBD区域，办公市场迎来新高。
四、热销项目入榜金额大幅提升
2015年前十入榜的金额有了明显提升，门槛提高到了39.57亿元，最高已经达到71.36亿元。前三名分别是锦绣前程、万科翡翠滨江和大宁金茂府。总体来说，上海热销项目入榜金额对比北京有所上升，整体还是低于深圳。
五、二手房市场容量高居全国第一，且远超一手房
2015年上海二手房共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元。从现有数据统计来看，上海二手房市场要远高于一手房，无论是成交面积、套数，均是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。跟其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。
六、土地市场竞争激烈，地价迅速上升
2015年上海共成交经营性土地建筑面积1030万平方米，同比下降43%，其中住宅用地成交占比46.1%，成交金额1652亿元，较2014年微跌6%。2015年上海土地成交是近5年的最低点，成交面积、幅数均大幅下滑，成交金额却下降不大，预示着地价上升幅度较大。特别是宅地市场热度升温，优质地块竞争异常激烈，高溢价地王频出，也成为房价上升的主要原因之一。
七、基本面稳定，各项指标表现出色
上海2015成交规模能突破到新高度，还是基于上海良好的基本面。房价收入比也处于合理范围，购买力并不用担心。而2014年常住户籍人口比1.69，近几年一直保持上升势头，当前上海供求比小于1，消化周期也仅为4个月左右，市场处于供不应求，需求也始终处于旺盛状态。正是其良好的基本面，为总量突破万亿元打下基础。
2016年的上海房地产市场仍将保持稳定发展的态势，不会出现大波动。虽然从政策面看，上海仍将保持限制性政策，诸如首付比例下调等政策在上海都无法实施，但如果出台房贷利息抵扣个税政策的话，上海也将受益；当然上海市场再上台阶难度较大，往下调整空间也不大，从成交量看上下也就5%-10%浮动空间；2016年房价还会稳步攀升，不过由于2015年上升幅度较大，2016年房价涨幅会放缓；住宅成交将继续保持稳定，而近两年商办供应较大，因此商办成交量将延续去年上升势头，但供大于求的风险也已经显现；土地方面，宅地仍然一地难求，争夺激烈，地价仍将继续上升，这也是政府更需要关注的焦点问题！
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