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城市系列点评之七：武汉，年年市场都不错！
丁祖昱 2016-03-02 来源：丁祖昱评楼市
看完南京、杭州，再来看看过去几年市场持续“高温”的武汉。2015年住宅成交量突破2000万大关，排名全国第三，成交金额1896亿元，二线城市中也仅次于南京、杭州。 整体来看，2015年全年武汉市场呈现出以下七大特征：
一、成交规模全国前三，跻身市场热度的一线阵营
2015年武汉商品房成交2350万平方米，较2014年上升32.43%；成交金额达到2156亿元，商业、办公面积总计199万平方米，同比增长15.03%。
去年武汉市场全年火热，最终完美收官，全年成交创新高，市场总量也跻身全国前三。
二、房价涨幅高居二线之首，住宅市场“中高端化”趋势显著
武汉2015年住宅成交2151万平方米，成交金额为1895亿元，较2014年分别增长32%和50%，无论面积、金额均达到最近5年峰值。成交均价8812元/平方米，较2014年上涨12.34%，涨幅是二线城市之最。
从总价段来看，2015年武汉市场成交主力是100万以下的刚需产品，共成交15万套，但占比正在逐年减退，2015年较2013年下降了14个百分点。相比之下，100-300万元的中高端需求占比正逐步上升，因为房价快速上涨，武汉的商品住宅市场出现明显的“中高端化”趋势。
三、办公成交放量，优质写字楼供需两旺
在住宅成交突破2000万大关之下，2015年武汉商办市场也水涨船高。商业共成交91万平方米，较2014上升8.59%；办公类项目成交107万平方米，同比上升21.16%，增长幅度较快，其中集成式产品较为热销。
近几年武汉优质写字楼供应不断增加，但空置率逐年下降、租金连涨，表明优质写字楼处于供需两旺状态。整体而言，武汉商办市场投资热度并未减弱。
四、热销项目入榜金额提升，核心区中高端项目表现抢眼
2015年武汉市单项目成交金额前十门槛约19亿元，较去年上涨53%，其中热销项目大多是核心区中高端项目，成交金额前三甲均为此类项目。而与其他城市相比，武汉入榜金额大幅领先同级别的成都、重庆，但要小于南京。
五、二手房市场大幅上升，不过成交远低于一手房
2015年武汉二手房共成交4.6万套，成交面积达到638.7万平方米，分别较2014年上涨51%和45%，武汉的二手住房成交面积和套数远低于一手住房成交量。与其他城市相比而言，无论是套数还是金额也都处在靠后的位置。
六、知名房企争相进入，竞争激烈导致地价迅速上升
2015年武汉共成交经营性土地建筑面积达到2622万平方米，同比下降17%,其中住宅用地成交占比31%；总成交金额为600亿元，较2015年微涨5%。
2015年武汉土地成交是近5年来仅次于2011年的低点，成交面积大幅下滑，成交金额小幅上升，尤其是主城区溢价土地占比上升，导致楼面地价大幅上涨。而海尔集团、首地集团等一些名企进驻，使得武汉土地市场成为更多知名房企的必争之地。
七、城市更新速度加快、人口吸附力加强，助力市场成交不断攀升
武汉房地产市场成交规模的不断提升，和其基础建设投资有密切的关系，武汉是属于城市更新带来的房地产火热。数据来看，武汉的城建投资不断加大，2015年武汉城建投资达到2000亿元，较2014年上涨了11个百分点。而城建投资不断扩大，最终都会在地价、房价中得以体现，所以，房地产比较好的城市，都是一个大工地。
另外，大量的人口红利为武汉房地产市场的发展带来充足的承载力。目前武汉仍有较大的人口红利空间可挖掘，对外的辐射力和吸引力也在逐渐增强。2014年常住人口1033.80万人，是中部三省人口数量及流入规模最大的城市。
在城市更新速度不断提速、经济发展稳中有升的大背景下，我认为2016年武汉房地产仍将保持一个量稳价升的态势。
一方面，尽管新开工和土地购置面积这两个先行指标在下滑，但由于旧城改造提速以及之前地王入市，全年供应并不会大幅减少，在改善型需求保持稳定之下，成交量保持在2000万平方米左右问题不大。
另一方面，虽然去年武汉市场较为火热，但库存依然达到1323万平方米，特别是中心地区存量较大，当前市场仍需以去库存为主。因此，房价也不具备大幅上涨条件，尤其是在去年快速上涨之后，继续暴涨的可能性不大。总体来看，部分区域供不应求的态势仍将延续，价格上涨的动力依然存在，平稳上涨为大概率事件。
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