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城市系列点评之天津：火爆初显，分化依旧
丁祖昱 2016-03-24 07:52:21来源：丁祖昱评楼市
在经历了2年的相对低迷之后，整个天津市场火爆初显，未来仍有一定价格上涨的空间。
2015年是天津正式走出北京“阴影”、走出了属于自己独立行情的一年，在整个中国热点城市中也占有一席之地。特别是去年5月之后，市场有了翻天覆地的变化，后八个月平均月成交要比之前高出100万平方米左右。最终，在经历了2年的相对低迷之后，2015年销售面积、金额均创历史新高，整个天津市场火爆初显。当然天津市场区域分化仍然严重，滨海新区供大于求并未改变，整体来看，环城四区、中心城区与远郊五区、滨海新区市场冰火两重天。
整体来看，2015年全年天津市场呈现出以下七大特征：
一、2015年市场火热初显，全年成交创历史高峰
2015年天津商品房市场共成交1561万平米，较2014年上涨38.11%，其中商品住宅成交1356万平方米，成交金额1566亿元，较2014年分别增长41.76%和55.10%，均达到了历史的最高点，销售面积和销售金额都列全国第九；商业和办公总成交面积为110万平方米，同比下降19.3%。
二、改善型需求逐渐抬头，房价增幅创近五年新高
在四季度市场火热之下，天津2015年商品住宅均价达到11845元/平方米，较2014年增长8.86%，增幅为近五年的新高。
从面积段来看，天津90-120平方米的户型是成交的绝对主力，共成交5.4万套，总计541万平方米，其占比远超其他各面积段。另外，90平方米以下户型的成交量下滑明显，120-144平方米和144-220平方米户型成交则稳步上升。单价段表现比较突出的为15000-30000元/ ㎡区间的房源，成交增幅明显上涨，主要是受市区高端项目入市的刺激导致成交激增。
三、商业办公成交低迷，市场严重供大于求
2015年天津商办项目仅成交110万平方米，成交金额为178亿元，同比分别下降19.3%和10.3%。整体来看，天津的商办市场长期处在需求低迷，库存高企状态下。而目前商业和办公类产品的供求比仍为2:1和4:1，市场供大于求显著，未来压力较大。
四、二手房表现平稳，成交规模远不及一手房
2015年天津二手房共成交7.4万套，成交面积647万平方米，较2014年分别微涨4%和6%；成交金额664亿元，较2014年上涨14%。
与一手房相比，二手房成交规模仅占一手房成交量的47%，二手房成交金额占一手房的不足45%，二手房市场并不成熟，楼市仍以新增商品住宅为主。
五、企业拿地积极性恢复，地价有显著上升
2015年天津共成交经营性用地建筑面积1081万平方米，较2014年下降33%，但成交楼板价仍保持快速上涨的趋势，达5039元/平方米，同比上升17%。主要由于城市中心区域高价土地出让，推动地价快速上升。
在2010前后天津有过一波企业进入的高峰期，主要进入的都是滨海新区。此后受到市场下滑影响之后，近几年企业拿地积极性每况愈下，但2015年拿地方面又得到明显的改善，根据CRIC监测的40家企业拿地情况来看，2015年总共在天津拿地23287万平方米，较2014年增长31%。
六、热销楼盘以改善型产品为主
天津成交金额项目榜单门槛为16.21亿元，较2014年提高了3.55亿元；销冠项目成交金额高达38.48亿元。
2015年热销楼盘特点突出，首先是改善性需求逐渐占领市场，改善型的客户增加，使得客群对价格的接受能力提高，加之中高端产品集中入市，双重因素下导致入榜项目绝大多为改善型产品。其次是更加聚焦热门板块，小海地、天拖、中新生态城，都属于2015年高热板块，有多个项目入榜。
七、与北京之间房价差给天津带来全新发展机遇
天津作为直辖市，经济发展水平，人均可支配收入等均位于全国前列，在环渤海地区也属领先。而之前天津最大的问题就是离北京太近，其大量需求被北京所吸附，但随着近两年北京房价快速上升，两个城市之间的价格差给天津带来了独特的竞争力。总体来看，天津住房市场未来发展有较大潜力。
从楼市基本面来看，2015年天津住宅市场供求比为0.68，市场供不应求；而消化周期则降至17.85个月，虽仍有去化压力，但已经显著改善。
2015年市场火爆背后，天津市场仍有部分风险值得警惕。
第一，目前天津存量较高，2628.1万平方米的待售面积高居十大热点城市之首，虽然去化周期有所改善，但仍排在倒数第一；第二，城市区域分化严重，部分区域供大于求的状况并未得以改善；第三，由于商办市场供大于求状况严重，去化压力巨大；第四，二手房市场尚处在培育过程当中，这也是天津和其他热点城市相比最大的差距。
对于2016年天津成交规模，我认为仍能看高一线。另外，由于天津房价上涨比较理性，过去几个月也并未出现其他城市房价暴涨现象，并且近几年地价相对稳定，所以整个天津市场仍有一定价格上涨的空间，而和北京的房价差也给天津带来了全新发展机遇，未来潜力巨大。当然也要看到天津商办市场和二手房市场发展不足，以及区域之间分化严重的情况。但对于2016年天津房地产市场发展来说，我觉得既是机遇又是挑战。
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