【市场讨论】：今天起，我对楼市的未来持谨慎态度

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       在过去我是房地产看涨派，俗称多头，始终坚定的看好房地产市场，但近期基于市场的变化，我在短周期内看空了，简单和大家分析下吧！
           1.一线城市的房价主要受调控政策的影响，有效需求大幅减少，市场的价格将进入调整期（深圳、上海）
           2.二线城市进入量价齐升的阶段，且大有脱缰野马的趋势，房价已经在脱离多数人的支付能力范畴，具备支付能力的刚需在这一过程中已经大量入市，银行支持加杠杆效应下，有效需求被大量消耗，加之价格已经被快速抬拉，短期内已经产生不了大量的有效需求客户；（合肥、南京）
           3.三四线回暖，成交量大幅上升（部分城市增幅在50%以上，少数翻倍），但价格基本持平，而开发商在这样的市场行情下，基本放弃之前的谨慎态度，快速推进项目开发，在下一个建成周期内预计将会形成大量供应，三四线的住宅已经形成积压的背景下，只会雪上加霜；
           4二.三四线城市的商业地产，绝对过剩，即使扣除自持比例后，仍存在天量供应，其中尤其以三线城市为重灾区，最长的城市去化周期需要30年以上！（茂名、汕头），且还存在大量项目上马的情况，这在未来将会导致巨额资金的沉淀，债务危机绝不是危言耸听！

总结核心三观点：①你们看到的市场火热放量创下历史新高，在我眼里却是有效需求的快速透支，基本透支未来两年的需求；
②乐观行情下，房地产投资占固定投资比例回升，房地产投资会快速回升，未来的供应量继续保持高位，现有库存下降但潜在供应依旧会持续增长！
③高房价高租金对于实体的伤害极大，可分配收入被房贷挤占，同时高企的商业租金导致消费价格持续上升，进一步积压内需的释放空间；投资一旦拉动作用不足，消费空间也打不开，将严重打击实体经济！
④ZF鼓励加杠杆的观点是对的，但是上涨的房价直接抵消首付下降的空间，而首付比例的下降比例已经不大，未来信贷政策的带动作用将十分有限。

以上：预判，中国房地产市场将在今年第四季度至明年二季度之间进入调整期。
注：由于时间有限及保密缘故，市场数据不能上传，有兴趣的可以自己分析36周期的量价成交及新开工与施工面积情况，数据现在非常靓丽，但目前看，不存在继续保持高速增长的基础，谨慎看空。


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关键词：谨慎态度 房地产投资 房地产市场 中国房地产 有效需求 房地产投资 商业地产 房地产市场 项目开发 调控政策

有个长期过程

土八路 发表于 2016-4-7 20:46
有个长期过程

两年内必定见到

房地产市场走弱，

钢铁、水泥、玻璃、机械、建材、有色、建材、城建基础建设、商业区开发等等，

受很大影响，

子云兄研究深入，本人也是不乐观，总感觉这么快速的拉升，总不可持续；调整是必然所需，只是以怎样的方式调整，尚不了了。

zishengzheqiang 发表于 2016-4-11 19:36
子云兄研究深入，本人也是不乐观，总感觉这么快速的拉升，总不可持续；调整是必然所需，只是以怎样的方式调 ...

市场分化，各有不同。但这样的透支玩法，多数三四线请参考沈阳。一线短期熄火，二线还是继续涨。再后面，神才知道！

1、房地产总体向上是基于目前国家又大规模投资基础设施，应该会加速通胀的考虑。2、纵是向上，也是趋于缓和向上。因为人口红利几尽用完，新增人口尚难预估。

hzhysdy 发表于 2016-4-22 12:43
1、房地产总体向上是基于目前国家又大规模投资基础设施，应该会加速通胀的考虑。2、纵是向上，也是趋于缓和 ...

目前看，又重启基建投资刺激，货币超发背景下，要大跌也难，但是这里更强调的市场在短周期（1-2年）内会进入一个挑整期

预判，中国房地产市场将在今年第四季度至明年二季度之间进入调整期。今天在8月，再度想起曾经的预测，期待着……惶恐着……

目前上海的房价还在上涨中，7月份成交量大增. 到年底再来看LZ 的 预测。