【独家发布】城市走势：热度下的冷思考 2016年一季度地产金融形势发布会

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                                城市走势：热度下的冷思考
                               
                               

                                2016年一季度地产金融形势发布会

嘉 宾 简 介

               

                                丁祖昱：易居(中国)执行总裁 克而瑞信息集团董事长               

               

                                林　波：克而瑞信息集团 研究中心副总经理               

               

                                林　峰：旭辉集团 总裁               

               

                                陈　聪：中信证券 地产行业首席分析师               

               

                                张　岩：融侨集团 品牌营销中心总经理               

               

                                辛　琦：阳光城集团 营销中心兼财务中心总经理               

                               
       

一季度走出“大阳春”行情

在多方利好之下，2016年一季度的房地产市场出现了异常火爆行情，尤其是三月份，迎来了“大阳春”。

“照例来说一季度没办法和四季度做环比，大家知道四季度一定是最火的季度，但今年一季度有些城市不比去年四季度差。”易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。

来自克而瑞的数据显示，2016年一季度，重点城市商品住宅成交8317.2万平方米，环比下跌21%，同比上涨44%。尤其是3月份，部分城市成交甚至较去年月平均成交量也大幅，九成城市成交量高于去年月均值。

“二线城市表现非常突出，同比上升了37%，环比下降了四分之一。但是其中有一部分城市环比不仅没降，反而升了，其中杭州就是，杭州环比上了4%，同比上了136%。还有部分三四线城市市场也非常好，比如无锡、东莞、佛山。”丁祖昱说。

房企在这一波热潮中也交出了靓丽的成绩单，从克而瑞研究中心发布的《2016年一季度中国房地产企业销售排行榜TOP100》来看，TOP10房企总销售额同比增加了82.3%，而TOP50房企的总销售更是同比增加近90%。

克而瑞信息集团研究中心副总经理林波在解读排行榜时表示：“一季度出现了一个里程碑式的飞跃，TOP100房企在全国销售金额的占比首次突破50%。”

火爆之后，城市楼市调整中迎来分化

那么，在二季度到来之际，市场热度能否延续？

事实上，自三月中旬以来，为防止楼市过热与房价过快上涨，抑制投资投机性需求为楼市降温，苏州、上海、深圳等一二线热点城市相继出台了楼市调控新政。

丁祖昱表示，实际上变化已经出现了：“首先是政策变化，热点城市全部收紧，上海收的最紧。成交方面，深圳和上海出现了成交量的回调，其他城市下跌的不是特别多。”

对于后市，丁祖昱表示热点城市市场将开始调整，但成交回落幅度不会太大。

这其中，一线城市中，上海、深圳受到收紧政策影响，成交量有下跌的过程。 二线城市热点城市市场过于“火热”，部分城市房价出现非理性上涨，且已经出台调控政。未来部分城市将继续调整，总体市场回落幅度小于一线。 而三四线城市变化不多，受到一线城市“溢出效应” 的珠三角、环上海、北京的三四线城市不跌反涨可能性较大 。

同样的，融侨集团品牌营销中心总经理张岩对后市的市场也有着类似的判断，他认为今年至少是二季度三季度还是下滑的方向。

对于企业的未来表现，阳光城集团营销中心兼财务中心总经理辛琦表示，“对整个2016年来讲，全年的市场不会差到哪去。但对于二季度来讲，可能各大房企的销售业绩，比一季度都会下滑。除非个别的供货大面积出现在二季度，而且供货的城市布局在了华东的强二线或者华南的强二线，有可能在二季度超过一季度，除此之外不大可能。”

中信证券房地产行业首席分析师陈聪则是通过分析城市库存量得出了一致的结论：“现在的市场其实和2015年有一个很大的差别，二线城市的可销售资源开始下降。从基本面来看，二三线城市好起来，会有一个映射效应，二三线不错，四五线才能好起来，但是这个好一点，有可能比较短暂。”

大势之下，房企如何谋略发展？

“不管后市如何，企业的布局非常重要，不好的年景里也有好的企业，好的年景里也有非常难受的企业。如果布局正常的话，今年非常乐观。”张岩乐观地表达了对未来房地产行业的态度。“我们企业布局非常简单，因为不是求强规模的发展，不是特别缺现金流，布局基本上都是在调价调量。”他表示，融侨今年还是这几个城市，现有的福州、厦门、天津、合肥、南京、上海、武汉、郑州，基本上不再进入新的城市。为什么，其实做规模这些城市已经够了。

同属于闽系房企代表的旭辉在战略布局上对各能级城市进行了更为差异化的思考。在旭辉集团总裁林峰看来：“越好的城市今天越竞争加剧，这是一个趋势。一线城市现在和二线城市和三四线城市梯队等级拉的很开，二线城市中，强二线城市和弱二线城市也拉的很开。”

辛琦认为，未来房企在战略选择上有两大方向。“一是投资的聚焦，我认为是现在有志于进一步发展的房企的不二选择。另外一条路就是收购兼并。去年阳光城在土地市场是十七块地，对应十二个项目，有五个项目是收购兼并的。” 辛琦说。

此外，值得注意的是，部分房企开始在摸索其它的出路，跨界金融是一大热门方向。

“面对这样的变化，我们的选择有两种，一种是参与，一种是被参与。参与就是主动出击。第二种是被参与，丁总讲过，如果一件事不能抗拒的时候就享受它。”林峰说。

演 讲 干 货

                                以下均节选自4月8日论坛演讲嘉宾PPT

丁祖昱火爆之后迎来调整？

                                市场回顾：

                               
                               

                                政策：全国自上而下 “去库存”刺激政策集中发力

                                大家都知道一季度好，真的非常好，所有的企业哪怕再一般的企业，今年一季度的业绩出来以后，大家一看只要有盘卖，同比环比都是大幅度上升，淡季卖出了旺季的业绩。
                               

                               
                               

                                成交：3月迎来“阳春”行情，部分“问题”城市成交显著上涨成热点

                                从具体城市来看，特别是三月份，迎来了“大阳春”，一二月份也非常不错。照例来说一季度没办法和四季度做环比，大家知道四季度一定是最火的季度，最近两三年都是如此。今年一季度和去年四季度比较一下，有些城市一季度不比去年四季度差。这当中一线城市，北京相对来说更稳健一点，北京没什么政策出台，北京同比只上涨了12%，环比下降40%。上海环比下降9%，同比上升127%，深圳是货已经不够了，同比上了18%，环比下降了16%，去年深圳一季非常红火的。

                               
                               

                                二线城市表现非常突出，同比上升了37%，环比下降了四分之一。但是其中有一部分城市环比不仅没降，反而升了，其中杭州就是，杭州环比上了4%，同比上了136%，杭州这段时间市场非常火爆。

                               
                               

                                我们还看出部分三四线城市，市场也非常好。像很久没有出现的无锡，一季度同比上升146%，环比上涨了45%，无锡市场突然爆发了。东莞、佛山都非常好，可能受到深圳广州限制政策的影响，这些二线城市都有明显的溢出效果。

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                                四大变化：

                               
                               

                                政策变化：热点城市收紧调控“稳房价”

                               
                               

                               
                               

                                来电来访变化：新政后上海来访量下跌近八成，武汉表现相对稳定

                               
                               

                                开盘去化变化：调控新政立竿见影，新开盘项目去化率显著放缓

                                六大方向预测未来走势：

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               

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林波一季度房企销售TOP100榜单解读

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                               
                               

                                项目：中高档项目贡献率微增，房企需随行就市调整产品结构

                               

                                均价：受益重点城市布局，均价上升明显
                               

                               

                                区域：华东、华北区域贡献度提升

                               

                                亮点：一季度销售一反常态，部分企业火爆

                               
                               

                                本来一季度是传统淡季，但今年一反常态。TOP10房企总销售额同比增加了82.3%，而TOP50房企的总销售更是同比增加近90%，从环比来看，相比2015年四季度也仅有25%左右的下跌。

                                 

                                上榜企业中，销售金额100亿元至200亿元区间的房企从2015年一季度的7家增加了13家，销售额200亿元以上的房企从2015年一季度的4家增加到了8家。

                                TOP10：强者恒强，房企三月高歌猛进

                               
                               

                                得益于市场热度，TOP10房企在2016年一季度都取得了不错的业绩，尤其在3月，TOP10房企中有五家销售金额超过200亿元，三家超过100亿元。

                                 

                                具体来看，万科、恒大还是一马当先，遥遥领先众房企。碧桂园则受益于开年的火爆市场，在重点布局的珠三角和长三角区域均取得了优异的成绩，金额同比增长高达162%。此外，保利地产也不甘示弱，一季度销售额439亿元，同比上涨125%。总体来看，在今年市场相对较好的情况下，强者恒强的态势没有改变，千亿房企在市场越好的情况下表现越出色。

                                困难：市场行情准备不足，部分房企未把握机遇

                               
                               

                                虽然本次房企表现整体优异，但亦有少数房企一季度排名显著下滑，主因是相对保守的投资策略或对市场的错判，在热门城市货量不足，未赶上大好市场形势。

                                展望：加强城市市场研判，重点聚焦库存去化

                               
                               

                                对于几大类型的房企，对于下半年的市场，尤其后面三个季度的市场，肯定比今年一季度市场有比较大的变化。根据这种变化我们给企业提的一些建议，重点布局一线，尤其上海深圳这种房企，可能需要时刻保持对市场的跟踪和分析。谨慎地推盘和定价，现在可以说上海深圳的很多项目在一季度已经把全年的任务完成了。很多项目反映全年的业绩都完成，导致今年房价又出现明显松动的话也不太可能，需要根据市场的变化做一个推案的计划和定价计划。这里面和自身对利润和周转的衡量。

                               
                               

                                如果布局二线的房企，有两种情况，或者说三种情况。第一个像南京、合肥、苏州这种持续高烧，现在烧的比一线城市还热的城市，我们建议加快出货，应该抓住市场现在的惯性在四五月份有货的话快点跑，后面肯定有变化。因为肯定具有不可持续性。如果像在成都、天津这种还有可能的这种城市，可以按照既定的营销结构去推盘去定价。如果说在沈阳、长春，这种库存量比较高的城市，可能要走和三四线城市一样的道路，还是以去库存为主。

                               
                               

                                三四线城市基本上以去库存为主，除了像佛山、东莞、无锡、常州这种城市，其他的都是以去库存为主。对于房企来说，现在的业绩贡献度，三四线只有10%。

                               
                               

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关键词：地产金融 金融形势 发布会 一季度 TOP100 发布会 地产 走势

林峰房地产的金融趋势

                                整个房地产市场在今年或者未来几年我们看到的趋势，这个趋势和金融相关的在市场的有三个方面。
                               

                               
                               

                                第一个方面，城市进一步分化。我们看一线城市现在和二线城市和三四线城市梯队等级拉的很开。第二个我们发现二线城市中，强二线城市和弱二线城市也拉的很开，大家关注的话，昨天苏州又出了很多的地王，以前的地王现在都变成价格洼地了。越好的城市今天越竞争加剧，这是一个趋势。

                               
                               

                                第二个趋势，增量放缓、存量增加。房地产的白银时代，房地产的增长率、销售增长率，增长率是在放缓和回落，但是仍然还有细微的增长，而存量是不断增加的，特别是很多的城市的商办。这些存量不断加大，说明整个市场不断在扩容，这是市场的第二个趋势。

                               
                               

                                第三个趋势，中国的经济发展到这个阶段，中国的中产阶级还是会逐步增加，中产阶级增加意味着有一些资产分布。为什么大家对地产的投资热情很高，过去二十年买房子的人亏钱的几乎没有的，但是买股票亏钱的人很多，这就是财富的信心效应。再往后，地产有一个缺点，就是流动性差，如果需要流动性的时候会加大金融资产的配比和比重。这是一个必然的选择，存款也没有意义，存款的回报率太低，这就会催生很多投资性的需求。

                               
                               

                                地产的金融化属性会越来越强，这两者的融合是必然的。正是金融的推手，导致了开发企业进一步分化。有资格拿到钱的企业你的发展会快，能够有更多创造利润能力的企业金融就愿意更多的跟你走。所以会通过一段时间的催化剂加剧竞争加剧马太效应，加剧这些企业的两极分化和淘汰。

                               
                               

                                面对这样的变化，我们的选择有两种，一种是参与，一种是被参与。参与就是主动出击，像我们很多的企业一样，思考好金融战略，开始逐步布局，建立金融团队，收购金融资产形成一条独立的产业链，来和地产做互补。第二种是被参与，丁总讲过，“如果一件事不能抗拒的时候就享受它”。如果金融化是一个趋势的时候，你又没有参与，那你只能被动地参与，但是被动地参与也要尽量地享受它。

                               
                               

                                那么如何做好地产与金融的融合，其实坚持做好两个事情：第一，所有的金融喜欢的都是你有创造价值的能力，你有就会投你；第二，适应金融的玩法，一个是轻资产模式，一个是合伙人模式。

                               
                               

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陈聪墙里秋千墙外道，墙外行人墙里佳人笑

                                总体来说这个时代是一个草长莺飞的时代，感觉是一个不错的时代。回过头来，又是一个晓风残月的时代，总觉得大时代已经过去了，可能我们会迎来全新的局面。

                               
                               

                                这里面很有意思的就是政策出台很快，我用两句话来说，“为谁盛开花满路”，突然之间2016年一二月份大量的政策出来，改变了市场的局面。但是“昨夜西风凋碧树”，突然之间三月份又出台政策打压，无论是放松性政策还是刺激寻求政策出台很快，一些限制需求的政策，也出台的很快，这是和以往非常大的区别。

                               
                               

                                从基本面来看，二三线城市好起来，会有一个映射效应，二三线不错，四五线才能好起来，但是这个好一点，有可能比较短暂。

                               
                               

                                可以看到，现在的市场其实和2015年有一个很大的差别，二线城市的可销售资源开始下降。2015年的时候，热销是蛮热销的，但是可销售资源绝对数值不变化，还是有那么多货卖，热销的很好，开发商又推出很多货，继续热销很好，开发商又推货。这是2015年12月以前比较常见的情景。而且都是比较大的城市，为什么出现这种情景，因为政策很慢， 开发商觉得每个政策窗口都是出货机会，消费者觉得政策一方面降低了购房成本，一方面也显示了预期。这个时候热销开发商推货，除了一线城市以外，全市场房价都涨。

                               
                               

                                我们对于“房地产库存”进行了专门的重新定义。我们用了两个概念，狭义库存大家有的很多，就是可销售资源的概念，就是大家说的去化周期。广义库存是一定时间点社会已经付出了成本，不能退回，而且未来形成空间供给这种库存，包括已经出让没有开发的土地，包括在建没有卖的房子，包括已经建完没有销售的房子，这叫广义库存的概念。

                               
                               

                                广义库存有多少呢？我们用了一个比较复杂的计算方法，我说一下结论，说到2015年底，广义库存在中国大概有一百亿平米，这个广义库存里面，商办物业占很大比重，住宅方面只有不到六十亿平米的规模，其实住宅还可以，相当于去化5.3年的时间，总量相当于去化7.9年的时间，意思就是说现在所有的现房，这个社会所有的现房加上在建的加上土地，可以卖大概五年多的时间。
                               

                               
                               

                                商办物业，其实一直以来供给特别大，过去十多年商办物业的供地占房地产供地30%上下，这个比例和社会的真实需求极不匹配，社会需要20%左右的商办物业，不需要那么多。而且成交里面商办只占10%，所以我们觉得在一线城市核心区域其实绝大多数写字楼的增值空间很有限。

圆 桌 论 坛

                               
                               

                                城市发展与房企抉择

                               
                               

                                主持嘉宾：丁祖昱  易居(中国)执行总裁 克而瑞信息集团董事长

                                参与嘉宾：

                                陈聪  中信证券 地产行业首席分析师

                                张岩  融侨集团 品牌营销中心总经理

                                辛琦  阳光城集团 营销中心兼财务中心总经理

                               

                                                                论题一：后市怎么走                               

                               
                               

                                辛琦：我是这么理解市场的，首先对整个2016年来讲，全年的市场不会差到哪去。对于二季度来讲，可能各大房企的销售业绩，比一季度都会下滑。除非个别的供货大面积出现在二季度，而且供货的城市布局在了华东的强二线或者华南的强二线，有可能在二季度超过一季度，除此之外不大可能。

                               
                               

                                对于二季度的指标我们做了调整，一季度的销售算是超了指标，我们争取上半年预算依然达成。一季度阳光城的销售面积和销售额的排名是相差很大，因为我们一季度贡献最大的是上海区域，除了两个豪宅项目没有入市以外，最近已经关了个售楼处了，超越了原来的预期，我们在二季度会把节奏调整一下。

                               
                               

                                张岩：我还是判断今年至少是二季度三季度还是下滑的方向，这个向好是一个布局的分化，如果布局比较差的企业，可能会有这方面的忧虑，但是我只能在企业自身表述这件事。

                               
                               

                                针对个人企业的布局，我们企业布局非常简单，因为不是求强规模的发展，不是特别缺现金流，布局基本上都是在调价调量，比如说布局合肥、南京、厦门、天津、武汉、福州，基本上布局的城市都是目前表现非常优秀的城市，不像别的公司一样，对营销的压力非常大，谈去库存去化率，我要做的事儿非常简单，就是控价、涨价、控货源，极早把销售节点出来，催工程体系尽量往前移。

                               

                                陈聪：二季度我认同销量同比增速会明显下降，但是我们觉得全年销售规模依然大概率会创下历史新高。为什么二季度会下来，原因很简单，一季度卖的太好了，目前开发商不缺钱，整个融资环境好，包括融资的成本明显下降，而且融资的来源里面，大量的是一些长期的信用类负债，这在以往是不可想象的，以往开发商借信托，可能就是一年期两年期，还很贵。

                               
                               

                                在没有那么缺钱一季度又卖的非常好的情况之下，从第三方机构的角度看，大家会建议你尽快去库存，但是绝大多数开发商至少肯定不会降价的，为什么要降价呢？都卖的那么好了，而且又不缺钱，钱收回来干什么，更何况现在土地市场又不便宜，这个时候销量就会出现明显的下降，但是我们觉得三季度以后还是有可能回去的。因为整个市场的基本面并不是很差。

                               

                                                                论题二：企业投资策略                               

                               
                               

                                辛琦：投资的聚焦，我认为是现在有志于进一步发展的房企的不二选择。苏州市场我们去年拿了两块还不错，我认为未来的房地产市场拿地两条腿走路，一个是招拍挂，考验你对区位的判断，另外就是说在一个区域市场能不能提前发现一个还没有炒热的区域。

                               
                               

                                另外一条路就是收购兼并。去年阳光城在土地市场是十七块地，对应十二个项目，有五个项目是收购兼并的。我觉得收购兼并是另外一条路，对于大战略布局，阳光城在新的一年里，会在华南区域的广州、深圳、东莞、佛山做一些布局。

                                我们希望今年能够获取土地的货值达到五百到七百亿之间。不管是老板还是经营团队希望在规模上再往上拱一拱，在风险可控的前提下适当扩张。

                               
                               

                                张岩：先说投资方向，基本上就在这七八个城市当中不再扩张。除非有特别好的机会。融侨今年还是这几个城市，现有的福州、厦门、天津、合肥、南京、上海、武汉、郑州，基本上不再进入新的城市。为什么，其实做规模这些城市已经够了。所以我们觉得在现有的七八个城市里面，着重发展，每个城市拿四五个项目，都能发展的很好，并且可以达到市场规模。我们的方针就是面不扩大，但是在城市里的量扩大我只需要一个城市公司，这个城市做到五十个亿甚至一百个亿，七八个项目。

                               
                               

                                基于投资的规模，不算货值的量，我们公司今年货币投资的计算还是比较宽裕的，想方设法要投资拿地150亿以上。我们从一月份开始到一季度就在不停看地，参与城市每个项目的招牌挂。我们有一个框架，商业写字楼坚决不拿；综合体一律不干，坚决不干；远郊项目坚决不干。相对中心的区域尽量是纯住宅或者配比少量商业项目，哪怕地拿的贵一点，价格高一点我们也能解决，而且这种项目安全度在哪，即便大市场发生了不好的逆转，企业仍然是健康的。

                               

                                陈聪：我个人提供角度，可以看广义库存数据，如果这个城市广义库存出现了一段时间的下降，比如说两年的下降，但是房价没怎么动，这个时候可以考虑拓展方面更加进取一点。广义库存就是算每年的销售和卖地之间的差额，这是可以算的，每个城市的口径不一样，需要具体处理一些数据。比如说杭州有点像这个类型的城市，可能有拿地的机会，这是我个人的观点。

                               

                                                                注：以上内容来自CRIC研究中心第17届地产金融形势发布会。文字由现场速记整理，仅为业内分享所用，不代表企业观点。如有其他用途，须征得嘉宾本人同意与观点确认。                               

zishengzheqiang 发表于 2016-4-12 17:55
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