【独家发布】楼市重磅利空：所有房东都只是长期租户？

法律界人士解读：刘远举：房子产权到期续费，无法可依，有理可据

尽快出台合理的政策。。。

现在提示已经晚了，刹不住了

这是中国特色的土地财政安排，正因为土地有年期限制，从长期来看保值增值大打折扣，人们的财富分配才不至于过于固化到土地上，贫富差距不至于因为土地升值和土地差别过大而扩大，ZF也掌握更为稳定的财源来调节社会分配和提供公共服务。

考虑的好长远，70年太漫长了，还是70年后再想吧，房子的质量如果真能到70年后，到时候再想也不迟。

地方ZF财政紧张，卖地收入减少，房产税涉及财产公开被集体抵制，只好从土地续约这块找钱了。基本逻辑就是这样，地方债务危机不解除，类似“刮地皮”行为不会停止

呵呵，卖出去的地又能赚钱了。这个问题很敏感，不想多说。如果这个社会总有人能躺着赚钱，那么社会财富的增加和经济增长对普通人来讲都没有什么意义。我又想到了一本书，叫做《动物庄园》。。。不说了不说了

离歌レ笑 发表于 2016-4-17 16:43
呵呵，卖出去的地又能赚钱了。这个问题很敏感，不想多说。如果这个社会总有人能躺着赚钱，那么社会财富的增 ...

理解，有些话确实不好说、、、、

谢谢楼主分享，买二手房时需要注意了啊

新华时评：住宅用地使用权“撞限”呼唤顶层设计

新华社杭州４月１７日电题：住宅用地使用权“撞限”呼唤顶层设计    新华社记者裘立华、王政
    这几天，有媒体报道温州出现了２０年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。
    新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
    温州市国土局称，温州市区一批上世纪９０年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
    温州出现２０年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的４０年以上的商住用地和７０年产权的纯住宅用地出现在上世纪９０年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。

    物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。尽管温州出现的“到期房”总体量不大，但也关系到几百户家庭的切身利益，应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看，量大面广的土地使用权到期问题，会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。

    【新闻加点料】标题：温州20年住宅用地使用权到期案例：是否有偿续期引争议物权法暂未明确
    人民网北京4月17日电(余燕明)日前，温州一批20年产权住宅土地使用权到期，地方政府要求续期须按房产价格三分之一缴费。这部分业主也因为住宅土地使用权到期而无法完成房屋的买卖过户。
    这是温州首例住宅土地使用权到期续期的案例，在此之前，全国范围内房屋土地产权到期的案例也较为少见，由此引发社会广泛关注。
    温州这批20年产权住宅土地使用权到期，主要是地方政府在处置国有土地使用权出让制度转换时的历史遗留，此次涉及住宅土地使用权到期续期的房产约有600多套，主要集中在温州市鹿城区内。
    温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清对外介绍，1990年国务院开始对城镇国有土地使用权实行出让制度，温州为了推进当地国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
    “去年开始，温州20年产权期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期，并且今年开始逐渐增多。”张少清介绍说。
    目前，《物权法》对住宅建设用地使用权期间届满的，明确的是“自动续期”，但是《物权法》并未对续期年限以及是否有偿续期进行明确，在法律上有所保留。
    “温州市政府要求20年产权住宅用地使用权到期的业主按照房屋价格的三分之一缴费续期，其实是不合理行为。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受人民网记者采访时表示，目前物权法对房屋产权到期续期是否有偿并未作明确规定，因此地方政府不应该对这些产权到期房屋有偿续期。
    针对今后住宅用地使用权到期并且法律并无明确规定如何续期的问题，邹晓云表示应该至少厘清4个方面的内容：
    一是《物权法》明确规定住宅用地使用权期间届满应该“自动续期”;
    二是，接下来应该推动在法律层面或者司法解释上明确房屋土地使用权到期续期是否有偿以及续期年限;
    三是如果法律层面上没有明确有偿续期，那么，地方政府不应该逾越法律规定和相关部委默认住宅用地土地使用权到期有偿续期;
    四是即使有偿续期，地方政府也应该与相关部委或通过民意程序确定有偿续期的缴费额度或比例、续期年限，并且根据第三方独立专业机构对房屋进行评估。
    事实上，在温州这批20年产权住宅土地使用权到期续期案例之前，早在2004年深圳已经出现过房屋土地使用权到期的情况。
    北京隆安律师事务所房产律师马玉珍分析说，他也注意到温州这批20年产权住宅土地使用权到期续期的案例，有一定的特殊性，属于当年推进土地出让方式的历史遗留问题，目前《物权法》对产权到期只是规定自动续期，尚未明确如何续期。
    “在司法实践上有法律保留原则，是指行政行为只能在法律规定的情况下作出，法律没规定的就不得作出。”马玉珍说，这次温州这批20年产权住宅土地使用权到期续期的案例，是否按照地方政府要求的补缴房屋价格三分之一完成续期，或许也可参照法律保留原则。
    深圳的国际商业大厦是国内第一个房屋土地使用权到期续约的案例。彼时深圳国际商业大厦同样由于历史遗留问题，在同一楼栋内，存在20年、30年、40年和50年4种产权年限的房屋，最早的20年产权部分到期。
    为此，政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
    规定进一步明确，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付;土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。
    按照出台的这个规定，深圳国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，这也令后来众多商住项目看到了续期的重要依据。
    但《深圳到期房产续期若干规定》针对的“到期房地产”是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进对此补充说，这种土地出让金补缴续期的做法比较罕见，属于地方土地历史遗漏问题，即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限，所以会出现补缴土地出让金收入的做法。
    他也进一步指出，深圳此前产权到期补缴续期的案例，其本质上和温州是一样的，即属于非完全性质、具有非典型性的产权属性。对于此类物业土地使用权有偿续期的做法，通过征收相应土地价款的一部分或者征收房价的一部分，比较符合实际，是对此前土地增值部分的重新分配。
    “如果是70年产权的住房，主流做法是后续用地使用权自动更新，而非补缴续期。所以普通民众并不需要太担心。”严跃进告诉人民网记者，而部分土地使用年限不清晰，或明显短于30年，则补缴可能性比较大。尤其是一些市中心的用地用房，但此类物业估计比例不大。

    【新闻加点料】标题：国土部专家：土地自动续期并非无条件，建议房产税期满后征收
    4月15日，据《温州网》报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。
    大家普遍担心的问题是，自己所买的房屋使用权到期后，是否需要支付巨额的土地出让金才可以续期。而相关法律在没有明确具体实施细则的情况下，也使潜在的问题重新摆上台面。
    国土部不动产专家委员会委员、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示：《物权法》中对于住宅建设用地使用权期限满后“自动续期”是否有偿，法律层面并没有明确，但是需要明确的一点是自动续期并不是“无条件的”。因为《物权法》中所说的“自动续期”是针对“申请续期”而言的，因此在使用权期满后如何续期还有待中央层面出台相关法律来完善。
    引起此次大范围关注的温州事件源于一批20年土地使用权的非常规地块。按照国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用协议出让最高年限中居住用地为70年。
    温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受媒体采访时表示，当初，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。
    由此也使得部分市民面临20年期限到期或即将到期后要一次性缴纳高额土地出让金的负担。
    2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但并未明确该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准也并未明确。
    张少清称，在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。目前温州也正在研究普惠方案。
    清华大学法学院教授程啸指出，当初在起草制定《物权法》时对于住宅用地期满后如何操作相关部门就有争议过，但并未在《物权法》上作明确规定。
    在程啸看来，使用权到期后，正式法规出台前，比较合理的做法是应先让市民自动续期，后续再看是按土地出让金收还是按税征收。如果一味地让市民补交土地出让金显然是不合理的。
    值得关注的是，房改开始于1998年，因此新建商品住宅市场的发展也是近20年的事。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，对于绝大多数城市而言，大多数住宅用地都是按照70年的方式出让，所以并不需要有太多的忧虑。
    业内人士称，“在制定《物权法》时是故意没有明确如何操作的，毕竟大部分城市都是实行70年产权，因此考虑到是几十年后的事情，法律上并没有相关界定。”
    不过在业内人士看来，此次温州事件问题的暴露也是好事，使得此前暂时搁置的问题重新摆到台面上解决。
    尹飞称，对于土地使用权期限满后如何操作还需要中央的顶层设计，需要法律层面的规范。“个人认为，补交土地出让金也不是一个好方