网易财经5月7日讯 中国社会科学院于5月7日上午9:30在中国社会科学院学术报告厅第一会议室举行“2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,以聚焦新型城镇化与房地产发展为主题进行研讨。中国社会科学院副院长李扬和中国房地产业协会原副会长朱中一出席了发布会并答记者问。
以下是文字实录:
杨群:
各位嘉宾、各位专家学者、媒体的朋友,大家上午好!2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在开始。首先介绍到会的领导和嘉宾,出席今天会议的有:中国社会科学院副院长李扬研究员;中国房地产业协会原副会长朱中一先生,中国房地产资源委员会会长王珏林先生;中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞先生,国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云先生;中国社会科学院城市发展与环境研究所党委书记赵燕平女士;中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯先生。还有的嘉宾就不一一介绍。欢迎大家的到来。
今天的会议分两个议程,一个是《房地产蓝皮书》的发布,一个是2015年中国房地产高峰论坛。先进行《房地产蓝皮书》的发布,首先请中国社会科学院李扬副院长致辞,大家欢迎。
李扬:
大家早上好!首先代表中国社会科学院、代表中国社会科学院经济学部,对于2015年中国房地产高峰论坛以及《房地产蓝皮书》的发布表示热烈的祝贺。这个书的出版已经连续数年,对于我们全年认识房地产市场、对于国家制定房地产政策产生了非常积极的作用。现在房地产当然是一个很受人关注的议题。大家都很清楚在去年年末的中央经济工作会议上,习近平总书记点了当前以及今后一段时间我们国家经济的主要风险点,其中房地产市场就是一个,包括地方融资平台、包括影子银行、包括房地产市场,可见这个问题已经引起了高度的关注。
大家回顾一下,中国房地产市场也就是十几年的历史,如果把它作为一个市场来看的话,应当说是从房改算起,也就是说房改之后我们确定了大部分人要通过市场来取得自己住房的体制和机制,从此房地产市场就开始蓬勃发展。这一段时间,从本世纪初开始,恰逢中国经济高速发展,在危机之前中国经济增长水平平均是11%,30多年改革开放到危机之前平均是9.8%,我们中国的房地产市场在起步的时候非常有幸地遇到了中国经济成长率最高的一段时期,携经济增长之雄风,我们都知道房地产市场有非常大的发展,怎么讲它都会成长,房价怎么调控都在上涨。到今天我们回头看这段历史,应当说经济的强劲发展使然,对这一点,应当认识清楚。
如果这样来回顾的话,应当有一个看法,中国的房地产市场恐怕还没有完整地经历过一个周期,这个看法大家可以讨论。因为周期有长有短,最长的周期是50年、60年,短的是一年的周期。回头看中国房地产市场,如果用价格作标准,用成交量作标准,确实是起起伏伏,但是没有经历过危机。我们所谓一个完整的周期,就是说它经历过危机、萧条、复苏、繁荣这样一些正规的经济周期的各个阶段。用这样一个理论标准来看,中国房地产还没有完整经历过这个周期,如今很可能在完成这个周期的过程中。一个市场如果要成熟,必须经历完整的周期。我们要知道在繁荣期是什么样子,在衰退期又是什么样子。当下可以说是进入一个下滑的阶段,经历了这个阶段之后,中国的房地产市场算是经历了一个完整的周期。我们在这样一个完整周期的基础上进一步向前发展,我们会有一个更加健康的房地产市场,是不是可以有这样一个认识?
这样一个转变正好对应着我们国家的新常态。我们现在在研究中国经济的新常态,从2011年开始到现在已经有4年左右,还在继续,新常态作为一个优化的过程还在继续。我们房地产市场的调整恐怕要受到新常态发展的进程以及它的节奏影响,是不是我们研究中国房地产市场要注意到这个大的背景,这是我想说的第一个意思。
第二点,现在确实进入一个调整时期,作为市场参与者当然是几家欢乐几家愁,消费者总体来说当然是欢迎这样一个调整,但投资者以及给这个市场提供的金融机构对此心情比较复杂。在这个过程当中,我们现在看这一次调整和过去的调整应当是不相同的,过去的调整相当程度上是调控结果。几年前,我们说“十年九调控”,年年调控,涨了就往下压,价格低了就往上抬,应当说这是周期同一阶段的现象。在这种情况下,过去中国房地产中的供求关系不清晰,很多人在研究,也用了很多的概念,什么“刚需、二套、三套、投资、投机、消费”,搞这么多概念干什么?你搞得清楚是投机还是投资?搞得清楚是投资还是消费?我一直都认为不要提出这些挑战自己智慧的概念,你说不清楚。重要的是看它实际的供需状况,经过十几年的高潮之后,现在大家基本上看清楚了,尤其在二线以下城市看得很清楚,到底有多少人要房,已经和正在建设的有到底多少房。这样一个水落石出的结果,会使大家对房地产市场的发展有了一个比较冷静的认识。
现在很多地方已经把自己的房地产市场的发展置于一个比较科学、适当的情况下。我去年和前年跑过很多地方,跑过像县城这样的地方,基本上已经看到底了,今后会有多少人再进入你这个城市买房,看得清清楚楚。尤其是我记得上次开会的时候说过,我们最近关于城市化的调查,发现城市化也进入了一个新的时期,因为过去的城市化是房地产化、固定资产投资化、开发区化,现在是人的城市化,而且城市化这样一个发展进程服从于城乡一体化的大战略。在这种背景下,房地产市场的发展当然受到根本性的影响。像我刚才说的,像地级市及其以下的城市发展,它的城市化发展的进程以及房地产的供求关系基本上可以说一点看到底,这种情况下当然需要调整,这个调整的动力和压力来自实体经济方面。我们研究当前的中国房地产市场要注意到这样一个重大转折。
在此之前,大家想一想,谁都说中国城市化会给我们带来无穷多的需求,说中国现在城市化率50%几,如果一年1.3%或者是1%,有1300万人落户城市,如果是1.3%会有1700、1800万人落户城市,都要住房,于是我的房子不够,现在这样的前景已经基本上不存在了,特别是对三线以下的城市来说。
再加上以前在泡沫的状况下,被掩盖在泡沫下的很多供求关系水落石出,使得我们对市场突然有了不同的认识。总的来说,我到过中部的几个省和沿海的几个省,大致现在的存量和正在盖的房子,恐怕两年多才能够消化得完,大概都是这样的情况。因此,这也就告诉我们,调整的时期是一个中期,所谓经济学中的中期是5年以内,也许不要5年,两三年的调整是需要的。供应方、需求方逐渐适应新常态,大的宏观背景的新常态下面新的房地产常态,恐怕大家需要适应,在适应的基础上进一步的向前发展。
第三点,因为这个市场开始走向正常,分化非常严重、非常突出。大前天中央政治局开会谈到全国经济形势的时候也突出谈到了分化的问题。也就是说在新常态下,特别是在供应转换结构调整的过程中,由于各个地方的动力转换、结构调整的方向、速度、规模不同,因此产生了很大的分化。结合2014年的数据看,有的省发展还是非常的好,有的省发展得非常的不好,大致说了像沿海地区率先进行调整,现在它的日子也相对好过一些。凡是几年前开始调整的,现在日子好过一些。而一直没有经过有效调整的,现在日子比较难过。
我没有准确的数据,但是听一些银行的人说,现在北、上、广、深的房价还在涨。最近,我知道所谓“地王”,那些高价的房子都出现在北京。其实在一定意义上中国经过了十几年的摸索之后,现在才真正知道什么叫做房地产,房地产不仅仅是盖两个房子然后炒,有房就有价值,这还回归了房地产最本源的一些要素,就是位置、位置、位置,现在位置已经成为决定房地产价格最显化、最重要的因素,而且已经开始显示出对房地产资源配置的决定性影响。像学区房,像有个桥、有个河、有个公园,这些地方的价格会坚挺并且上升,如果说随便在田间盖一个房子,说值多少钱,肯定值不了多少钱。这里面有分化的问题,从全国来说有区域分化,从每一个区域和城市来说也有区域分化,像北京五环、六环外恐怕涨价的可能性已经不大了,但是有一些特别的地区,像我住在沙河高教区,价格老在涨,老有人问房子卖不卖,那里有学区,有北京师范大学在那里办的,从幼儿园到高中非常大的一片学区。应当说这是回归正常的好事,我觉得在下一步研究中国房地产市场发展的时候应当注意到这样的变化。
总之,中国房地产市场也进入了新常态,如果说我们经济的新常态是多种因素的综合,速度从超高速到中高速,但是我们的质量在提高,效益在提高,环境效益在改善,可持续性在增强。这是我们完整的新常态的概念。对于房地产市场来说,我们的新常态恐怕就是回归它的本来面目,以满足人们的多种住房、享受、发展的需要为标的,来重新定位自己的结构、规模。这个变化还在进行中,我自己觉得还要有几年再进行调整,在变化的进行中,在房地产的新常态下,加强研究就显得至关重要。我们这样一本书,我相信在这方面是做出了贡献,我希望进一步在接下来的几年比较高度的关注新常态的一些变化,在这个过程中探讨我们以后的常态化的房地产市场的顶层设计、结构以及各种各样的政策,这样可以对政策制定产生积极的影响,对于引导舆论,对于提高全人民的福祉会产生重要的作用。
最后,预祝发布会圆满成功。谢谢。
(未完待续,见楼下)