16年4月上海二手房房价区域分析报告

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2016年4月，从上海二手房价格按区域分布的数据来看，传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨2.25 %，涨幅较上月缩小1.30个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨2.23%，涨幅较上月缩小1.41个百分点。

上海优质二手房房源依旧吃香

4月，市区的徐汇、杨浦、长宁分别上涨2.32%、2.24%、2.03%，较上月分别缩小1.29、1.10、1.54个百分点。前期大热的上海大户型高端二手房成交出现了明显降温。

由于严控首付贷、首付比例提高、利率优惠减少等连环政策，提高了置换门槛，高杠杆跳级置换几乎绝迹，需求出现明显减少，部分需求退而选择中高端房源。

调查显示，原本计划置换千万级的改善客，不少将目标调整为600-800万的次新中高档小区，优质房源成交依旧较热，但定价较上月由强势转为理性，买家在交易中重新取得了一定的话语权，买卖双方在新一轮博弈中开始寻找价格平衡。

新兴城区：限购人群恰好是购房主力军

4月，新兴城区整体上涨1.89%，涨幅较上月缩小1.47个百分点。市场走势分化，松江、青浦近市区部分分别上涨1.37%、0.72%，较上月分别缩小1.70、1.74个百分点；而宝山、闵行近市区部分则分别上涨2.23%、1.96%。

究其原因，前者板块中，购房主力多为常住非户籍人口，限购下需求大幅减少，价格上涨动力趋缓，如松江佘山、青浦新城二手房房价仅分别上涨0.75%、0.42%，较上月分别缩小了2.81、2.64个百分点。

市场表现也从之前的一套房多组客户看房，变成了一组客户看多套房，看房客急剧减少，有的下调价格后还是无人问津。而后者板块中，宝山、闵行临近市区的置业结构本市户籍人口占比大，受新政影响较轻，一些前期观望并持有房票的买家看到市场开始企稳，于是入市淘房。如宝山大华、共富、闵行七宝、莘庄板块内400-600万的次新两房及小三房成交较热。因此，在需求结构变化后，市场走势也有所反应。

非新兴城区：需求锐减，房价走低

4月，非新兴城区整体上涨0.93%，涨幅较上月缩小0.57个百分点。非新兴城区内涨跌互现，其中奉贤、金山分别上涨0.80%、0.65%，其余板块除主城区外大多持平或下跌。

如浦东外环、金山亭林、奉贤海湾二手房房价持平，松江小昆山、金山枫泾、崇明长兴岛分别下跌0.60%、0.29%、0.23%，仅金山新城、奉贤南桥分别上涨0.91%、0.86%。这些偏远板块自住需求少，多为投资需求，在新政限制及信贷收紧后需求锐减，价格随之松动。整体上，崇明依然是上海16个区县中唯一下跌的，下跌0.13%。Shhuang44ss

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