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图1展示了典型的房地产开发的流程，可以看出房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的"拉动效应"。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。
伴随着中国的高速城镇化，近十年以来，房地产行业经历了一个黄金发展时期，从2000年开始，全国房地产开发经营总收入基本上保持了年均20%以上的增长速度。2000年全国房地产开发经营收入不过4500亿元，到2014年，这一数字已激增到66000亿（图2）。目前房地产行业的投资速度已经有所减缓，供需关系逐渐发生变化，住房的刚性需求逐渐向投资性需求转变，而且投资者更加理性。按照中金公司的估算，我国已进入户均一套房的时代，即人均住房套数接近0.3—0.5套的区间时，住房开发建设量将见到顶峰，这一点可以从2014年的数据得到印证，房地产销售收入十年来第一次出现负增长。
另一方面，从收入结构来看，目前行业中企业收入基本仍来自商品房屋销售，持有物业出租的比例仍然非常低，约有93%的收入由商品房屋销售贡献，房屋出租收入仅占2.3%；而商品房销售面积中仍以住宅为主，办公楼和商业营业用房占比不高，其中住宅面积占比达到88.6%，办公楼占比约2.2%，商业营业用房占比6.5%。
随着房地产增速放缓，越来越多的房地产企业开始谋求转型，一方面是丰富业务多样性，从而提高抗风险能力和财务稳健性，另一方面也是迫于现实——城市中心区域住宅用地日趋减少，不断加大商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济发展、产业结构升级势必伴随着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。
房地产需求构成：房地产是一种特殊商品，同时具备使用价值与投资价值。因此房地产需求从属性角度可分为自住型需求和投资型需求（含投机型需求）。而自住型需求又可进一步细分为首置型需求和改善型需求，自住型需求是根本，来源于现有家庭的分化、城镇化及外来人口迁徙带来的人口增量、居住条件改善等方面，目前，首置型需求也就是刚性需求已经得到很大程度的满足，市场上主要是弹性较大的改善型需求，这部分需求对价格变动十分敏感，这一点可以从2016年年初的楼市变化中看出。投资型需求是基于商品房具有保值增值属性而产生的外延性需求，其依附于自住型需求，但具有较强的不稳定性，容易加剧市场波动，对市场平稳运行产生干扰。总的来说，虽然消费者已逐渐回归理性，但现阶段房地产市场依旧属于卖方市场，因而依然要密切关注房地产市场的行情变化，必要时进行政策干预。
房地产供给构成：土地成本是房地产开发成本中占比最大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可出让土地面积逐渐减少，近年来地价迅速攀升，各色地王屡创新高，可以预见土地成本比重将进一步增加。图3和图4分别展示了房地产的成本构成和全国主要城市的地价变化情况。看看这两张图就知道房价为什么涨涨涨不停了！！！
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