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【热议】深圳土地市场被扭曲 “外来和尚”追高藏大风险

2016-06-06 腾讯房产

摘要地王接踵而出，这是社会话题，也是资本话题。但即便地王热也难以引起机构的热情。在有些机构看来，地王热并不能缓解大家对地产泡沫的担忧。而且在目前的中国经济转型之下，依靠房地产的模式必须改变。地王接踵而出，这是社会话题，也是资本话题。
但即便地王热也难以引起机构的热情。在有些机构看来，地王热并不能缓解大家对地产泡沫的担忧。而且在目前的中国经济转型之下，依靠房地产的模式必须改变。
针对龙头地产股的经营选择，我们可以看到什么规律性的变化？

导读
一位受访对象告诉记者，现在深圳拍地市场太火爆，其所在的公司虽然是本地公司，但没有足够的实力去参与，现在也在寻找机会，准备用间接收购等方式拿下深圳的地。
深圳地价持续超预期，但本地房企在拿地上相对偏理性。
公开资料显示，在6月2日深圳龙华新区出让的最终以82.89亿元成交的地块，万科（000002.SZ；02202.HK）、招商等本地房企的出价均远低于此。

21世纪经济报道记者发现，这些本地企业依然把目光放在一线城市及部分强二线城市，拿地的步伐并没有放缓。
例如，万科在5月份新增项目共9个，除广州从化的物流地产项目外，其他均位于杭州、南京、天津等核心二线城市。而在4月份，万科新增的4 个项目分别位于杭州、济南、长春、成都，全部为二线城市。
深圳房企本地拿地理性
2015年至今房价的巨大涨幅，让深圳成为全国房地产风口浪尖的城市。
“我老公自己的公司近期正在找周边城市合适的地方，深圳成本太高了，开公司很难生存下来。”5月份，一位深圳金融行业人士告诉21世纪经济报道记者。
由于房价在短时间内大涨，企业在深圳的生存成本骤然提升。但从最新的情况来看，深圳的房地产市场仍然还在一次次超出市场的预期。
6月2日，深圳龙华新区出让今年第一块商住用地，最终“面粉比面包贵”的成交价格又让市场叹为观止。
据深圳土地交易中心的公告，编号为A816-0060的地块位于龙华新区民治办事处，土地用途为二类居住用地+商业用地，土地面积为35673.14平方米，建筑面积为146000平方米，土地使用年限为70年。
万科、招商、中海等10多家开发商参与了本次投标。最终，中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标，据计算，楼面地价高达每平方米56781元。
不过，值得注意的是，本地开发商显得更为理性。公开资料显示，招商对此地块报价70.5亿元，万科给出的报价为57.5亿元，而曾经在龙华拿下“地王”的龙光地产给出的报价为56.3亿元，报价相对于最终成交价格尚有一定的距离。
6月3日，一位深圳房地产从业人士大雁（化名）告诉21世纪经济报道记者，从这次中国电建和广州方荣联合体拿下龙华地块，以及去年信达30.3亿拿下坪山居住用地，5月泰禾集团57.2亿深圳坪山拿地，这三个案例可以看出，第一个特点都是外来的地产公司高价拿下深圳的地块，而且基本是第一次进入深圳市场；第二个特点是基本都有央企背景，资金实力很雄厚。
“这两个特点都显示出近期深圳土地交易市场的扭曲，一方面是外地企业几乎是不惜成本想进入深圳市场，但另一方面本地的万科、招商等更为市场化的大公司在这种扭曲的市场下，用理性的报价基本都拿不到地，几次都是出局了，市场的逻辑现在都变了。”大雁表示。
深圳链家市场研究中心总监肖小平则认为，深圳开发商很容易受限于最近楼市的不景气，但外地开发商对此敏感度较低，反而能够跳出现在的格局，看到更长远的市场发展方向。
仍集中发力一二线城市
尽管万科、招商地产等开发商在深圳本地近期未能顺利拿地，但这几个市场化的大公司，依然把目光放在一线城市及部分强二线城市，拿地的步伐并没有放缓。
“目前房地产被看好的城市基本就是一线城市和部分强二线城市，深圳这边大的房地产公司基本都是把资源放在这些城市，大部分的二线城市和几乎所有的三线城市越来越不看好，区域分化更加明显。”大雁告诉记者。

据长江证券6月2日的研究，5月份，万科新增项目共9个，其中物流地产项目4个，除广州从化的物流地产项目外，其他均位于杭州、南京、天津等核心二线城市。
而在4月份，万科新增4个项目，4个项目分别位于杭州、济南、长春、成都，全部为二线城市。
招商蛇口（001979.SZ）在2015年业绩交流会上就明确提出，未来2-3年的项目投资策略主要是平滑拿地和城市深耕，特别是在重点核心的一二线城市。
据广发证券统计，2016年4月，招商蛇口在北京和广州分别获取项目资源，合计土地面积35万平米，合计建筑面积61万平米，总地价68亿元。
而金地集团（600383.SZ）拿地则较为谨慎。广发证券认为，整体来看，今年以来金地集团在土地投资的节奏上较为谨慎，仅新补充2个项目资源（1月的武汉项目和4月的杭州项目），合计建面76万平米，远低于同期销售建面188万平米，合计地价43亿元，是同期销售金额275亿元的16%，投资力度较小。
“我们认为，这一方面与近期土地市场热度过高有关，另一方面也是公司2015年补库存力度较大，目前可售资源仍较为充足。”广发证券分析师乐加栋表示。
总部位于广州的保利地产（600048.SH）在拿地上则保持积极态度。据广发证券统计，2016年4月，保利地产分别在海口、厦门、合肥、广州、郑州等城市获取5个项目，合计建面145万平方，地价109亿，权益地价106亿，拿地力度较3月进一步提高。
“深圳同样是被长期看好的城市，只是短期价格太高了。但还是有很多开发商用各种办法进入深圳市场。”大雁表示，碧桂园、万达、融创这三家公司近期均用各种方式在深圳布局，例如，融创用大概44亿元收购莱蒙国际旗下7个项目，借收购进入深圳市场。
大雁告诉记者，现在深圳拍地市场太火爆，其所在的公司虽然是本地公司，但没有足够的实力去参与，现在也在寻找机会，准备用间接收购等方式拿下深圳的地。

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关键词：土地市场 21世纪经济报道 中国经济转型 深圳房地产 市场的逻辑 深圳