请教关于房地产投资年华收益率的计算问题

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各位大侠，我有一现实问题，现在有点计算不清，哪位能不吝赐教，给出算法与答案。

问题假设条件：
1、首付30%投资房地产
2、贷款15年，贷款年利率5%，等额本息方式还款
3、房子价格每年增长10%
4、房屋年租售比始终为2%，（例如，房子现价100万，则现年租金为2万，明年房价变成110万，则租金相应为2.2万，以此类推）
5、无风险利率设为3%
问，如此投资，年化收益率是多少？ 是否有结论性的简易公式？谢谢。

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关键词：房地产投资 计算问题 房地产 收益率 年化收益率 房地产投资 收益率

另外，如果能使计算简单的话，可以做其他假设，比如，房租用于再投资，收益率同该购房年华收益率等等。

嗯嗯，那位专家有的话小弟同求

顶上去，没有人愿意回答吗

租售比 是不是有问题？感觉在北京实际比再换个低好多。

前提条件不确定，那就这么定吧，100㎡，1万1㎡，总价为   M:100万，首付N：30万默认贷15年就是15年后在出手。那么可知
情况一：不考虑现金收入折现
      1.房产价值为A：房产按10%增值，首年100万，第15年价值=1000000*（1+10%）^14,第N年的价值=1000000*（1+10%）^(N-1）；第15年价值为3797498元；
      2.租金收入为B：n年=1000000*（1+10%）^(N-1）*2.2%，15年租金总收入为635449.6339
      3.房贷支出每年固为定额：excel表内可用PMT函数：=PMT(5%/12,15*12,700000)，月供额为￥5,535.56，年支出为￥66,426.66，因为利率假设固定，则15年房贷支出C=66426.66*15

则年化收益率=（A+B-C-N)/M/15=20.91%，

情况二：考虑现金收入折现
      现金折现情况，年现金折现率就默认为3%，则以上数值需要另外计算折现，第N年的折现值公式为  n/（1+3%）^(n-1)
      1.因为你的房子你是默认年增值10%，但实际中是有折旧的,我默认第15年的房产价值与情况1相同，为N=3797498元；
       2.租金收入按照折现率3%计算，则第N年的现金折现价值为： 当年租金收入/（1+3%）^(n+1)，15年分年折现后加总现金价值为494758元
      3.房贷支出同理，折现后15年房贷总支出的折现值为816788元
       则年化收益率计算   （3797498+494758-816788-300000）/1000000/15=21.17%；

        按照你的说法，年化收益基本可以达到20%以上。但房屋折旧要根据实际情况制定，折旧算法有很多，就不展开细说了，希望能帮到你，当然，以上是未考虑税费，交易成本等，一个excel表格就可以搞定了

谢谢孢子云朋友。现在我还略有疑问，100万是我投入的成本吗? 我觉得我投入的成本折现应为，30万+（15年贷款每年还款额按照3%的无风险利率折现），当然，如果无风险利率正好等于贷款利率，那么我的成本应该就是100万。

孢子云 发表于 2016-11-1 16:12
前提条件不确定，那就这么定吧，100㎡，1万1㎡，总价为   M:100万，首付N：30万默认贷15年就是15年后在出手 ...

我采用另一种方法明天尝试一下做个表格，把所有的投入折现，把所有的收益折终，然后算出年华收益率试试和你的算法是否一致。

sunistoy 发表于 2016-11-1 21:48
谢谢孢子云朋友。现在我还略有疑问，100万是我投入的成本吗? 我觉得我投入的成本折现应为，30万+（15年贷款 ...

30万是初期投入成本，实际短期的收益是算首付回报率

sunistoy 发表于 2016-11-1 21:48
谢谢孢子云朋友。现在我还略有疑问，100万是我投入的成本吗? 我觉得我投入的成本折现应为，30万+（15年贷款 ...

无风险利率跟你投入无关吧？你的投入就是首付加月供，无风险利率是用来做折现率的吧？