发帖
雷达卡
开发商收到了发改委的“紧箍咒”
2016年11月11日 来源：兴证固收研究 作者：池光胜、唐跃
[size=1em]导读
财新网报道，国家发改委将发布有关政策，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业地产项目，并对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定。新政策将严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，但保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外。同时继续支持各类企业发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项目。
对此，兴业证券池光胜和唐跃在第一时间做了详细解读，全文如下。
今天出台的《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，对房企发行企业债融资进行了严格规定，我们认为：
1、《意见》与上周交易所发布的《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》一脉相承，政策目的都是为了落实党中央和国务院的房地产调控政策，积极引导社会资金投向实体经济。
2、从政策方向上看，发改委和交易所都明确收紧了商业性房地产的开发融资。虽然二者的收紧条件有所不同，《函》更侧重于对开发商的企业性质和财务指标进行限制，《意见》则通过对开发项目类型进行严格区分，对除了保障性住房、棚户区改造和安置性住房项目之外的所有商业性房地产项目进行了“一刀切”。
3、《意见》的亮点是将“保障房”和“安置房”建设与当地的“库存压力”密切结合了起来，禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设。由于我国库存70%集中在三四线城市，而且受到2006年“90/70”政策影响，三四线城市大量90平米以下的“刚需房”逐渐沦为经济学意义上的无效供给。在高库存城市重复投资建设“保障房”和“安置房”的必要性相对较低，政府或可以选择向开发商“购买存量房”的方式来缓解本地区的供需矛盾。
4、《意见》对安置房的规定可以较好地防止开发商“绕道挪用”发债资金。虽然2012年新修订的《闲置土地处置办法》明确要求政府出让的土地必须是"净地"， "毛地"出让被严格禁止；但在实际操作中，至今仍有一些地方政府（包括个别省会城市）会以“毛地”形式出让土地。这就意味着拿地房企会面临较大的拆迁压力。正常情况下，实际的拆迁支出会高出原计划支出的30-50%以上，这会对开发商的资金实力构成挑战，开发商有较强的对外融资需求，其中就存在一些房企以建设安置房的名义进行发债融资的情况。本次《意见》明确了“回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目属于回迁安置比例较少的项目”，因此也就不允许发行企业债券用于安置性住房建设。
5、本轮调控开启了房地产市场从“去库存”转向“去产能”的序幕。2015年下半年以来的地产牛市较好地推动了三四线城市去库存，国庆期间22个城市的楼市调控政策和近期出台的对房企融资的限制性规定都在很大程度上约束了开发商的拿地冲动，当前房企拿地动能已经显著减弱。在三四线库存较高但一二线优质土地储备相对不足的背景下，房地产投资存在较大的下行压力，房地产市场已经开启“去产能”模式。
6、房地产行业并购或合作开发正在兴起。“限购限贷”和“融资收紧”政策极大地增加了开发商的资金偿还压力，那些在本轮牛市中扩张过快、在优质城市新增土地储备较多但开发资金相对比较紧张的中小开发商正在逐渐成为大型房企并购或合作开发的对象。随着三四线城市的中小房企逐渐退出市场和一二线城市实力较弱的房企逐渐被并购，中国房地产市场“产能过剩”的局面有望得到较大改观。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
