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2016总结展望｜城市篇：“新一线”市场格局崛起，2017“黑马”何在
克而瑞地产研究mp2016-12-25
小Q导读：2016年市场格局已内生变化，未来“新一线”城市或将成为未来房地产市场的主力军。
文／克而瑞研究中心
2016年，行业规模再创新高，市场格局也内生变化。一线城市房价水平虽然依旧领先，但在二手房市场不断扩容、开发用地规模持续走低背景下，北上广深的成交规模、价格增速等已渐渐被南京、苏州、天津、杭州等“新一线”城市赶上甚至超越。从行业中长期发展看，凭借更快的城市边界扩张、更多的一手房客群数量、以及更大高端物业发展空间，“新一线”城市或将成为未来房地产市场的主力军，其市场发展也更加值得企业和购房者关注。
2016年总结
一、市场综述：形成三大经济圈聚集+中西部单中心城市新格局
从2016年各城市房地产市场发展情况来看，不同于“一线、二线、三四线这种传统的相同城市能级发展步调基本一致”的格局，长三角、珠三角、京津冀三大经济的核心城市（上海、深圳、北京）和圈内重点城市（南京、杭州、苏州、合肥、广州、天津）遥遥领先于其他区域。此外，武汉、郑州、重庆、成都、长沙等中西部区域单中心城市成交量持续高位运行，且规模增速显著高于一线，市场发展犹有较大上升空间。
从全年成交表现看，一线城市成交面积涨幅最小，同比仅上涨3%，一方面是由于一线城市的供应量有限，另一方面是由于上海、深圳调控先一步到来，新政出台后成交快速萎缩所致。二线城市同比上涨26%，其中南京、苏州、合肥房价同比涨幅也都超过了40%，量价等方面都具备了“新一线”城市的腔调。三四线城市同比上涨28%，上涨幅度在各线城市中最大，中央“去库存”方针在2016年初见成效，漳州、汕头两市涨幅超过100%。
二、供应：50城供应总量同比微增3%，一线城市全线下滑
今年整体市场供应量有所回升，但一线城市全线下滑，二线城市有所上涨，三四线城市供应大幅上涨。据CRIC统计，1-11月监控的50城市中，商品住宅供应面积共31098万平方米，比2015年同期上涨3%，比2014年同期回升5%。
按月度表现来看，全年商品住宅的供应量较为平稳，月度平均供应量2827万平方米，除2月外，其余月份供应量都在平均值上下波动。分阶段来看，第一阶段为1-9月，波动上升阶段，节后今年房地产的热度初显，三月份供应大幅度上涨，同比2015年上浮47%，也是今年同比涨幅最大月份， 随后4月、6月、9月供应量均明显大于3000万平方米，9月为年度供应最高峰，供应量3921万平方米。第二阶段为10-11月， 显著下滑阶段，第三季度调控政策频出，大部分开发商受政策限制，观望情绪明显，供应迅速下滑，11月更是同比去年下跌18%。
从城市能级看，一线城市供应降幅较大，受政策影响最为明显，其中上海、深圳降幅最为明显，对比去年同期跌幅均超过三成，跌幅最小的北京下跌4%。二线城市超半数供应上涨，涨幅最大的是天津，同比上涨84%，部分城市三季度后受政策影响供应回落，全年供应同比下降，如苏州、杭州等，但降幅在10%以内。三四线城市总体涨幅最大，镇江、淮安两市供应同比上涨超过100%，部分受周边核心城市带动，房价上涨较快，并出台限购政策的城市，如东莞、无锡、昆山等市，供应均同比下跌。
前11月供应量排行榜TOP10的城市大部分同比前两年都有较大涨幅，榜首武汉供应量1727万平方千米，同比去年上涨17%，相比2014年上涨18%；供应量增幅最大城市为天津，前11月供应量较去年同期增84%；重庆作为2015年及2014年同期供应量第一名，2016年供应同比锐减42%，位列排行榜第九；门槛城市沈阳供应量达到1049万平方米，同比微涨。值得一提的是，前两年同期供应量top10榜单中，一线城市广州、上海均有上榜，今年top10榜单则全部由二、三线城市包揽。
三、成交：前三季高涨，第四季下滑，“新一线”成交规模大幅领先
今年3月过后整体市场成交爆发式增长，各线城市成交同比全部上涨，二、三四线城市上涨尤为明显。据CRIC统计，监控的52城市中，今年商品住宅成交面积共39608万平方米，比2015年同期上涨23%，比2014年同期回升60%。
全年的成交表现可分为三个阶段，以第一阶段是1-2月份，延续去年平稳走势和传统春节淡季，2月份成交量作为全年最低，仍比去年同期上涨31%，第二阶段3-9月份，进入今年楼市的高热期，成交同比大幅增长，3月份成交面积达到全年最高为4161万平方米，同比上涨107%，且年度成交的高热不仅表现在面积的增长上，成交均价较往年也有很大涨幅。9月成交量重回3758万平方米，也是今年的最后一个高峰。第三阶段为受到大量限购政策影响的第四季度，11月份成交同、环比分别下降7%和18%，成交量2968万平方米，仅高于1、2月份。总体来说，今年成交持续维持在高热状态。
按城市分级来看，一线城市成交面积涨幅最小，同比仅上涨3%，一方面是由于一线城市的供应量有限，另一方面是由于上海、深圳调控先一步到来，新政出台后成交快速萎缩所致。二线城市同比上涨26%，其中南京、苏州、合肥房价同比涨幅也都超过了40%，量价等方面都具备了“新一线”城市的腔调。三四线城市同比上涨28%，上涨幅度在各线城市中最大，中央“去库存”方针在2016年初见成效，漳州、汕头两市涨幅超过100%。
四、房价：9成城市房价同比上涨，深圳领跑全国，苏州涨41%
从国家统计局公布的70大中城市房价变化数据看，2016年年初时，房价环比上涨的城市仅一半左右，三月全面升温，62城房价环比上涨，随后全年房价保持普遍持续上涨，即使在传统淡季7月份，也有51个城市房价持续上涨，火爆情形延续到9、10月份，各地调控政策频出后，11月价格环比上涨的城市从62个下降至55个。
从CRIC系统监测的60个重点城市住宅成交统计均价看，约88%的城市年内房价同比上涨，其中深圳成为成交均价最高且年内涨幅最大城市，成交均价达到53550元/平方米，同比涨幅55%，遥遥领先与其他城市。
从各城市能级看，虽然一线城市限购、限贷力度大幅加强，但价格上涨幅度比去年同期有所增加，房价依旧快速上行；二线城市房价几乎全线上涨，仅西安同比下跌3%，其中均价最高城市为厦门，26341元/平方米，苏州、合肥涨幅最大，分别达到41%和31%，调控政策出台后，这部分城市的房价也并未有显著的回调，仍在持续上涨。除西安同比下跌3%外，重庆成交均价同比持平；三四线城市中大部分成交均价也同比上涨，其中较突出的有东莞、大厂、漳州，同比涨幅分别为37%、26%和23%，珠海、东莞、昆山三市为三四线城市中均价过万城市。房价上涨幅度与成交均价的前几位都处于三大经济圈内且位于核心城市附近，受三大经济圈核心城市需求外溢影响较大。
五、库存：40城库存大幅回落，仅呼和浩与宜兴消化周期超警戒
2016年，中央和地方”去库存“刺激政策持续发力，各线城市的成交火爆，大部分城市市场开始供不应求，库存压力大减，供求关系出现逆转。半数样本城市库存都降至500万平方米以内，上海、南通库存降至百万平方米以内，宁波、杭州等城市库存同比下降近一半，仅个别城市如沈阳、成都、西安等库存量较高。
从40个城市库存水平变化看，到11月末仅6个城市（成都、苏州、兰州、贵阳、深圳、常德）库存有所回升，其余城市库存比去年年末下降了20%-60%不等，可以说重点城市的库存问题在2016年基本解决。
一线城市库存相比2015年末下降30%，二线城市整体库存对比上年年末下降23%，三四线城市整体库存下降了32%。在库存减少的城市中，一线城市里上海的降幅最为明显，二线城市中天津的库存下降最为急剧，三线城市无锡、南通也分别下降了61%和73%。
受全年成交高涨的影响，各城市消化周期持续降低，大部分城市消化周期以下降到一年以内，其中上海、南京、郑州等城市马上就要进入无房可售的阶段。以18个月作为警戒线来看，仅宜兴、呼和浩特两市消化周期在18个月以上，其余城市均低于警戒线。
从40城住宅消化周期变化来看，深圳消化周期较去年年末上升了93%，达到16.4个月，二线城市的苏州、厦门、福州消化周期同比有所上涨，苏州涨幅160%，从去年年末3.6个月上升到11月末9.4个月，消化周期最大的厦门为16.9个月，但都控制在警戒线范围以内。呼和浩特消化周期仍长达34.9个月，虽然已下降31%，但仍有较大压力。三四线城市中，宜兴消化周期仍高达24.9个月以外，其余城市库存压力都较小。
六、成交结构：三、四房产品份额攀高，一线70平以下、复式成交占比骤升
在2016年热点城市房价快速上涨、调控政策渐次加严的市场背景下，小户型、低总价的一、二房产品成交占比持续下滑，而三房、四房乃至别墅产品销售热度却在持续攀升。由此来看，随着城镇化进程的进一步推进、以及二手房市场规模的不断扩容，目前重点城市的刚需、首置需求的份额占比正在不断下降，一手房需求结构也越来越趋向于中高端改善产品。
1、二房产品成交占比持续收窄，一线复式成交占比急剧上升
监测城市统计数据显示，2016年两房产品成交占比为34%，较2015年下滑了3.3个百分点，其余各类产品成交占比均有不同幅度的提升。其中三房、四房产品占比提升幅度较大，分别较2015年上升了0.9个1.1个百分点，2016年成交占比分别达到了45.3%和8.4%。
从各城市能级的不同表现来看，一线城市复式产品成交占比快速上升，三四线城市三房产品成交占比小幅上升。具体来看，2016年一线城市二房产品成交占比为28%，同比大幅下滑7个百分点，而复式产品成交占比则相应上升6个百分点至12%；二线城市二房产品成交占比下滑3个百分点至38%；三线城市三房产品成交占比上升2个百分点至51%。
由此来看，随着居民居住水平的持续改善，越来越多的消费者开始将目光转向三房、四房的大户型产品；随着二手房市场规模的不断扩容，越来越多的首置客群将目光转向了存量房交易，一手房市场中的二房成交占比也在不断下降。而2016年一线城市复式成交占比的快速上升，则主要是“类住宅”产品热销所致，这主要与小微户型低总价、不限购优势有关。
2、各能级小户型成交走势显著分化，一线城市70㎡以下产品占比骤升
2016年各线城市小户型成交占比走势也出现了明显分化。一线城市小户型产品成交占比较2015年上升1.5个百分点，成交套数占比达到了49.5%。二线城市小户型产品成交占比为39.01%，较2015年下滑了1.03个百分点；三、四线城市下滑幅度更大，2016年成交占比为31.54%，较2015年下滑了2.03个百分点。
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