美国商业不动产逾放比升高 下一颗经济定时炸弹隐然成形

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* 商业不动产逾放比第二季触及4.5%


* 第二季呆帐率升至2.6%



记者 Ilaina Jonas 编译 张若琪/隋芬



路透纽约7月23日电---过去约半年来,华尔街就一直静待可能出现的美国商业不动产泡沫爆破,许多人担心这是受创已深的美国经济中,下一颗定时炸弹,其威力几可比拟房市的崩塌.



然而贷款业者一直隐匿这颗定时炸弹--尽管抵押贷款违约率迅速攀升,但仍藉展延贷款来阻止发生止赎.



"在当前环境下,让借款人失去赎回权明显不很受欢迎."地产谘询服务公司Foresight Analytics共同创办人Matthew Anderson说.



美国商业不动产业一直努力想解决信贷危机的问题,这场危机已使其部分最重要的贷款来源枯竭.这种情况使许多想借款的人无法对到期抵押贷款进行再融资.即便可以获得融资,所获得的贷款通常也远少于借款人所需资金.



贷款系根据地产价值的某个成数贷出,而地产价格已从2007年10月的高峰时期挫跌34.8%,许多人预期下降幅度将达45%.



但银行不希望抵押贷款发生止赎,因而一再展期.



根据Foresight Analytics,美国第二季银行商业不动产贷款拖欠30天或更久的比例约为4.5%,高于第一季的3.6%.第二季呆帐率也从第一季的2%升至2.6%.



银行占美国商业抵押贷款馀额的半数,约1.7兆(万亿)美元.根据Foresight,自2007年第二季以来,逾放比就一直攀升,当时则还在1.2%.
不过根据Foresight的最新统计,止赎贷款在整体呆帐率的百分比在下降,从三年前的逾30%降至第一季的19.7%.





**贷款展期的理由**



银行有很多理由不去实施止赎.



首先,止赎过程成本不菲.其次,银行并未身处房地产业务.在出售房产时,它们同样会面临其借款人所面对的疲弱市况,并给自身带来更多亏损.



Anderson说,银行也已从过去的商业地产颓势中吸取了"一意孤行的教训".银行在1990年代早期出脱了手中的不良贷款,可後来它们看到,在市场反弹後,当时买走这些贷款的Whitehall Funds等买家赚了大钱.Whitehall Funds为高盛集团旗下公司.



此外,银行已经在应对房屋抵押贷款与信用卡违约等其它领域的亏损,把商业地产的问题拖一拖,或许能让它们以更佳状态来最後面对这些问题.



"贷款展期并不能解决问题",加州信贷联盟的行业分析师Daniel Penrod说,"但在眼下,再给经济雪上加霜的话,将造成极大的破坏性...让问题缓上6到12个月,或许有助于缩短这场衰退的时间."



若银行对房贷展期的时间不够长,借款人没信心能保有房产时,房屋价值可能会下滑.三到九个月的展期也许不能促使借款人主动为必要的维护和修缮付款.



"我听借款人说得最多的就是:我为什麽还要往里投钱?"仲量联行的执行董事Jere Lucey说.
不过,德意志银行的调研分析师Richard Parkus则表示,从年初以来3,500万美元规模以下的贷款市场已经解冻.



"银行不该为贷款展期,因为融资市场是存在的",他说,"如果一笔贷款已经不合格了,就不应该对它展期,除非展期以後的两到三年里它能重新合格."



新的抵押贷款也许无法支应到期时的全数款项.但这不应让借款人免于投入更多本金或取得过渡贷款以填补缺口.



"如果借款人得不到新的融资,就应当止赎并清算."Parkus则认为.



推迟止赎也许会加剧未来的问题.明年约有2,700-2,750亿美元的贷款将要到期.最後,已获得展期的贷款会通过再融资,大量吸收可获取的资本,从而让新申请的贷款成为牺牲品.



"若这种情况在未来十年的多数时间里继续下去,我们就真要面临同时应对新债旧债的局面."Anderson说.(完)

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