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如何看待及治理北京的高房价
于德浩
2017.1.21
北京现在的房价大约是5万元/平方米，而一般工薪层月收入大约是5千元，所以说北京的房价高的离谱，这是一个毋庸置疑的客观事实。但是，我认为这本身并不是个问题，起码不是个大问题，人们不必要太在乎。不要抱怨自己没本事挣的少，也别怨北京的有钱人太多飙高了房价，更别怪北京没能压住房价上涨。这就是一个客观事实，就如同水往低处流一样，稀松平常。世界各个国家的大都市，不管是发达国家还是发展中国家，都是房价奇高，一般人都买不起，而且他们至少一半的人都是租房住。
住房刚需及房价是否合理本身就是个伪命题。什么是刚需啊？如果北京市2000万人中有200万每天都是在大马路上搭帐篷过夜，这才能称之为刚需。房价不合理？若真的不合理，那么北京市的人口应该是越来越少，而不是越来越多。所以，从历史发展的角度来看，与国内外各个大都市比较来看，北京市已经治理得相当好了，人们不应该求全责备，我们应该给北京点赞。
当然，人们希望变得更好，希望北京能走在世界的前列，引领大都市治理的方向。如果北京能够对一些相关政策进行优化，我认为这是完全可以做到的。在居民住房的宏观调控上，北京已经摸索出了一些方法，比如经济适用房、廉租房、公租房、两限房、限购令等等，虽然效果不是很理想。
实际上，房子和普通的商品一样，都要受到价值规律的支配。比如，怎么降低苹果的价格？有两种方法，第一种是计划管制，就是法律规定苹果的价格不能超过5元一斤，严格执行。第二种是市场经济，就是大量增加苹果的市场供给，使得价格自动降低到5元以下。
如果用计划管制的手段来解决住房问题，就必须严格做到以下三点。第一，限制地价。第二，限制房价。第三，限制购房者资格。这样做的最大好处就是，让北京户籍的中低收入群体真正买得起房，拥有自己的住房。
如果用市场经济的方法，就是要彻底放开各种管制，不让任何人或任何房屋有特别权利或限制。第一，土地供给大幅增加，没必要给北京城保留耕地红线。北京是一个城市，又不是一个国家，不用考虑粮食自给自足的问题。第二，允许集资建房，以旧换新，鼓励各地与任何一个房地产商自由协定拆迁事宜。现在很多单位有自己的土地，很多都是6层小楼。允许他们自主招商，把6层改成30层，居住空间不就很广阔了吗？还有好多城中村，老百姓等拆迁都等几十年了。第三，给老百姓实际已有住房都颁发产权证，允许他们自由买卖。现在很多单位的房子，都没产权，别说卖，甚至出租都不行。把这些房子给放出来，就会大幅增加二手房的供给，还可以顺便征收房屋的交易税费。
第四，允许并鼓励任何人自由买卖房屋，简化买卖流程，并大幅降低交易税费。取消住房持有5年的限制，将一次交易总税费降低为1%。一般商品的交易量越大，价格才可能会更低。虽然单次税费率大幅调低，但交易频次的上升，会使房屋交易税收总量上升。第五，对所有的房屋，根据当年的房地产市场价格指数，征收极低的房产税。房产税可以设定为每年0.1%，与股票的印花税持平。税源广阔，而且每年都有，应该会比原来的“土地财政”更有钱。设为极低的税率，一来不至于给贫穷的租房者更多经济压力，二来房主不会为了很少的税钱而去逃税。第六，建造大量的公租房，只租不卖。允许任何人自由租住，不随便“撵人”，引导良好的房屋出租市场环境，租金价格没必要太低，与市价持平即可。
市场经济的方法，最大好处，就是房屋的利用率将会大幅提升。每个人，不论是北京户籍还是外地户籍，不论是穷人还是富人，都会有适合自己的房屋。不同的是，富人买得起房子，拥有房屋的所有权；而穷人买不起房子，但是可以自由租房，拥有房屋的使用权。当然，在一部分人看来，这一点可能是很大的坏处，将导致贫富分化。但是若从整个社会治理的角度来看问题，我认为，“富人买房，穷人租房”恰恰化解了各种社会问题。毕竟，我国还是发展中国家，让穷人都买的起房子不现实。再者，实践来看，欧美发达国家现在基本就是这种状态，根据相关的调查报告，90%的人对住房问题表示满意。
再回到计划管制的方法，我上面提到了好处，就是“北京户籍的人可以拥有房屋的所有权。”但是，这个好处的代价相当大。首先，执政成本太高。限地价和限房价，相对容易些；可是限定购房者资格相当困难。从经济学上讲，任何一种限制，必然导致一种特权，这就会形成寻租空间。通俗的说，权钱交易、走后门等腐败现象在所难免。第二，这本身就是对外地户籍的一种歧视，相当于限制了他们的一种自由权利，可能会加剧社会矛盾。毕竟，北京是全国人民的首都，外地人对北京的贡献功不可没。第三，北京户籍的低收入人群，未必认为“买得起房”是一件好事。他们可能会为此成为房奴，实际生活质量反而可能下降。比如，100万元买了限价房，市场价是300万，看上去省了200万，很划算。可是，如果100万元全部用于他们的生活费，他们一辈子都足够。“自由选择权”很重要，我们为他们好，结果可能是“费力不讨好”。
再来看一下北京当前的做法。现在是，不限地价、不限房价，但限购房者资格及限制房屋自由交易，更要命的是限制土地供给。这种半市场化的状态，会比我提到的单一的计划管制效果还要差。北京的目标是，让房价降下来，保障中低收入阶层的利益。可这些限制政策很明显是在推高房价，俗话说，“限量版的商品肯定会卖的更贵啊。”
总结一下，我认为彻底放开各种限制，将是一个互利共赢的局面。富人买房子，满足投资需求；穷人租房子，满足居住需求；北京也可以从更活跃的房地产交易中得到更多的交易税费及房产税，从而增加财政收入。
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