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王屹 2017-01-22 来源：证券日报（作者系《改革内参》执行主编）
2016年的中国房地产市场犹如坐了一回过山车：上半年大力去库存，房价不断上涨；下半年限购限贷，强力控房价。正如《中国住房发展报告（2016－2017）》指出，本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009年－2010年，值得各界高度警惕。毋庸讳言，长期以来，由于对房地产定位的认识差异，导致房地产调控政策忽左忽右，房地产市场忽冷忽热。2016年12月中旬的中央经济工作会议上，首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”。这一明确定位，既明确了2017年中国楼市发展方向，也为促进房地产市场平稳健康发展指明了方向。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，必须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。一句话，平稳健康是今后房地产发展的正确轨道。2016年，以北京“9·30”政策出台为标志，全国各地相继出台了限购限贷政策。如今这些政策的效果逐步显现。日前，国家统计局发布2016 年12月70个大中城市住宅销售价格数据。2016年12月，70个大中城市房价环比上涨0.30%，连续第三个月回落，一、二线城市回落比较明显。其中，一线城市从9月份的3.10%回落至12月份的0.00%，二线城市从2.90%回落至0.10%，而三线城市由1.10%平稳回落至0.40%。2016年12月，70个大中城市中有20个城市房价环比下跌，相比11月份增加9个。其中北京、上海、深圳悉数在列，此外南京、合肥、厦门、武汉、福州等12个二线城市房价环比也出现下跌。从效果看，房地产成交量下降的幅度远高于价格，这表明，调控政策对于房地产市场影响显著，一些城市已出现量价齐跌的局面。
虽然房价快速上涨的势头得到控制，但是，房地产行业的诸多问题并没有因各地执行的限购限贷政策而消失，比如库存问题。国家统计局2016年12月13日发布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，仅比去年同期下降0.8%。易居房地产研究院2016年11月22日发布的35个城市新建商品住宅最新库存数据显示，2016年10月份35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9个月。显然去库存，无论数量还是速度，都不是令人满意的。如此庞大的数量说明，房地产去库存任务依然艰巨。如果不能有效去库存，房地产的泡沫风险依然存在，不解决庞大的库存，房地产市场很难步入平稳健康的发展轨道。
限购限贷的调控政策，虽然立竿见影能够控制房价快速上涨，但是，回顾房地产调控历史，每一次解除限购限贷政策之时，都会迎来一波房地产价格的上涨，因此， 限购限贷只是房地产的治标之策，要想从根本上解决房地产市场问题并使之步入平稳健康发展的轨道，必须标本兼治、建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
首先，必须采取有效措施遏制“地王”现象，着力改变目前土地财政局面。
“地王”和土地财政无疑是推高房价的重要因素。面粉价格高，自然面包贵。“地王”现象的出现与土地财政密切相关。2016年之所以“地王”频出，一方面是在货币宽松政策影响下，房企的融资成本下降，资金充裕；另一方面，各级政府面临较大的财政压力，土地出让收入成为了政府阶段性创收的主要来源。2016年上半年，全国土地出让面积和成交价款分别为9.15万公顷和1.32万亿元，同比分别增加0.1%和24.8%，据不完全统计，2016年前10个月，5个房地产特有税种的税收合计达到30448亿元，占到同期地方政府一般公共预算收入比重的41%。数据显示，2015年土地财政收入占地方财政收入的39.9%。因此，解决房价快速上涨的根本办法是要采取有效措施，遏制“地王”现象，着力改变目前土地财政局面。
其次，大力发展住房租赁市场，最大范围实现居者有其屋。
租赁市场的发展也会减少购买住房的需要，对于抑制房价的上涨会有一定作用。发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。其实，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民、新职工而言，他们收入较低，支付能力有限，只能通过租赁以满足其住房需求。因此，为新市民、新职工提供长期稳定的租赁住房非常有必要。与此同时，发展住房租赁市场，政府应该尽快出台相应的配套政策，在给予出租者更多的税收优惠、融资支持的同时给予承租人相应的政策倾斜，例如，可以让长期稳定的承租人享受户籍人口等待遇。
第三，限制投机，让住房回归居住功能。
“房子是用来住的，不是用来炒的”就是要坚持房子的居住本性，打击投机性需求。由于住房自住、投资两相宜。如果赋予住房的投资属性，在房价不断上涨的背景下，住房需求就会无限制扩张。但是土地、房地产投资等不可能无限增长，因此，房价很容易受到炒作，甚至房价会发展到犹如脱缰野马不易控制。将房子回归居住本性，首要的问题是通过金融、税收等措施严厉打击投机需求，将房子回归居住本性。
第四，积极稳妥地推动开征房地产税。
由于既缺乏抑制涉及“炒”房各环节合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各环节规范的减免制度，所以投机性住房需求屡禁不止。目前，上海、重庆两地实施了房地产税试点。未来全国范围内开征房地产税势在必行，这是建立房地产长效机制的基本措施。近日，中共中央办公厅和国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出，“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、土地资源配置、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。”房产税应该是中央定原则、地方推细则。因此，有必要加快建立起征点和差别税率合理的房产税制度，率先在房价上涨过快的城市开征房产税。
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