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- [城 市]：全国
- [发布时间]：2017-02-07
- [报告类型]：市场报告
- [发布机构]：克而瑞
- [关 键 词]：天津,房地产市场
报告内容 2016年，天津房地产市场异军突起，逐渐由存量高、风险大的问题市场转变为量价齐升的热点城市，市场容量也急剧扩容，成交面积一举突破2000万平方米，成交金额更是超3000亿元，全面领跑热点二线城市。市场势头的持续性如何？还有哪些亮点？成为今年天津市场不得不面对的思考。 天津市场增收又增利，跻身“2000万方”规模城市
2016年，热点二线城市房地产市场异常火热，成交量突破2000万平方米的城市持续增多，新增天津、长沙和重庆3个二线城市。其中，天津商品住宅成交面积升至2583万平方米，同比增长76%。值得留意的是，在成交明显放量的同时，天津房价也实现较快增长，同比涨幅明显高于成都、武汉这类以“走量”著称的二线城市，天津楼市可谓是“增收又增利”。与此同时，热点二线城市首次出现成交金额突破3000亿元，分别为天津和杭州，天津销售金额更是同比实现翻番。鉴于天津、杭州楼市依旧面临着广义库存风险，尤其是远郊区域潜在库存风险不容忽视，市场容量大幅扩容更显难能可贵。
相较于其他热点城市，天津楼市政策较为宽松是市场情势逆转的关键。天津实行分户籍、分区域限购，限购仅限于在市内六区、武清区购房的非本地户籍家庭，其他客群暂不施行限购；限贷标准也不甚严苛，首付比例维持在30%-40%之间。
得益于天津房地产市场迅速扩容，长期深耕天津市场的企业也是赚的盆满钵满，融创、天房集团这类将天津作为大本营市场的企业显著受益。CRIC榜单数据显示，2016年融创再次问鼎天津销冠，销售流量金额多达365亿元，为企业贡献了将近1/4的市场份额，助力融创再次跻身销售金额10强。
2016年年底，尽管行业政策环境180度转变，天津房地产市场热度依旧不改，月均成交量依旧维持在200万平方米的高位。我们认为在调控政策未见全面收紧的情况下，2017年天津楼市整体表现值得期待。
天津各区域市场明显分化，市内六区、环城四区市场价值全面崛起，房价同比涨幅都在20%以上。主要原因有以下两点：其一，改善性需求持续释放，市内六区、环城四区在售项目去化表现优异，新增房屋供应量已明显不及市场需求；其二，市内六区、环城四区土地供应愈加紧俏，土拍热度高温难降，俨然是每逢土拍必出地王，地价、房价上涨动力着实强劲。
反观远郊区县、滨湖新区囿于广义库存风险，房价整体增幅有限。滨湖新区广义库存风险犹在高位，房价同比涨幅明显落后于中心城区。譬如，大港区房价同比基本持平，开发区则是受成交结构性因素影响，房价同比下跌10%。
值得一提的是，在地理位置上更为靠近北京的武清、宝坻两区房价同比涨幅略超10%，远不及津城平均涨幅。我们认为“京津冀一体化”发展策略对于天津房地产市场利好程度有限，北京部分置业需求主要外溢至周边三四线城市，直接抬升了廊坊下辖的“北三县”房地产市场热度，促使房价快速上涨。
从2016年天津热销项目分布情况来看，天津市场也迎来了改善客群集中释放的大流，市场需求结构正在发生显著变化。销售金额TOP10全部集中在市内六区和环城四区，地理位置优越、周边生活配套成熟等多方面优势成为项目热销的重要因素。多个热销项目套均总价都在300万以上，并且不乏復康路十一號这样的千万级豪宅。在改善需求的集中释放、改善产品供不应求的情况下，热销项目价格迅速上涨，如销冠项目天津全运村，成交均价由2015年底2.1万/平方米升至2016年底3.6万/平方米，同比涨幅高达67%。
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