地方土地收入被严重高估 雄安又限购

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地方土地收入被严重高估 雄安又限购
               地方政府还想过上好日子 只能靠房产税遗产税化缘

             2017－4 －17  叶檀财经



       这篇文章早就写好，一直没有落定，中间有些探讨，加上此前和朋友也写过宏观的三张表的文章，所以觉得没必要再写一篇。
      但是，最近雄安新区不准炒地、炒房，在我看来，从香港糟糕之有的卖地、寡头模式，转变到新加坡的组屋模式，这对未来地方政府的财政收入是历史性转折，也到了重新看看地方政府财政收入来源的时候了。
      新华网4月15日报道，河北雄安新区临时党委、筹委会发布政策，坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为，对炒房炒地、圈地囤地等行为，持续保持严管、严打高压态势；对违法违规的，发现一起、查处一起，绝不姑息手软。对一切妨碍新区规划建设大局的行为，都将依法予以坚决纠正。雄安新区坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，严禁大规模开发房地产。
      雄安新区是块试验田，除了各种尝试之外，还有一个最重要的尝试，是地方政府不再从土地资产换得最大宗的收入，该怎么建成一个现代化的经济区？
      这真是一个千古难题，一个跟房地产联系如此密切的经济体，一个以房地产作为主要抵押物的金融体系，一个甚至地方公务员发工资在一定程度上都得仰赖于土地的财务体系，现在，下决心要跟房地产脱——钩——了——，动作可能不快，但决心毋庸置疑。房地产是一个不能下决心要剔除的小三，以前因为利益关系边恨边爱，现在呢，是下决心解脱了。
      今年两会期间，有很多实体企业家呼吁降税、降费，从曹德旺，到李东生。这样的呼吁年年有，根本不可能实现，尤其是房地产受到抑制的情况下，税收更加重要。
      我国90％的税收由企业支付，只要税收无法转向直接税，企业大规模降税的可能性就不大，因为企业尤其是大中型企业的羊毛最多。看看一桶成品油包含的税收，就知道两桶油巨大的税费输血作用。
      地方政府一直债务过高，收入不实。
      我们先说说地方政府的财税情况。
      把中国比做一家大公司，打开损益表，中国这家“公司”的营收保持持续增长的良好状态。即使是经济转型、降税减费的2016年，根据第十二届全国人民代表大会财政经济委员会关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央和地方预算草案的审查结果报告，2016年全国一般公共预算收入159552亿元，完成预算的101.5%，比2015年决算数增长4.5%。当年收支总量相抵，赤字21800亿元。这个数据非常平稳，跟中国的宏观经济数据一样漂亮。
      但地方政府有问题。正因为负债率高、利率负担重，2015年财政部推出了地方政府债务置换项目，通过发行市政债券对15.4万亿人民币的非债券债务进行再融资。这还是没有解决地方政府的造血功能，彭博数据显示，目前地方融资平台的债务规模总计达5.5万亿人民币（7970亿美元），其中8880亿将于今年到期。今年一季度，中国地方政府国内融资规模只有1740亿元，海外融资规模为12亿美元，远低于去年四季度的53亿美元。
      但我不认为地方政府债务会崩盘，前两年房地产市场烈火烹油，本地房地产价格节节上升的地方政府，手里着实有点钱，瘦死的骆驼比马大。当然了，如果从今年开始限制房地产，限制两年之后，有的地方政府估计又要发不出工资了。
      地方政府营收结构失衡。
      主营业务（税与非税收入）增加，但非主营业务（土地出让金）增长得更快。其大部分收入并非来自主营业务收入涵盖的三大产业中，而是非主营业务收入——土地出让金。
       从1999年到2015年这十七年，房地产市场化阶段，也是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元，仅次于2013和2014年，处于历史第三高位。从1999年至今，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元，18年年均土地出让收入1.7万亿元。
      地方政府日子好到妖气十足，只要大声叫喊央妈就发放货币，一手垄断住土地供应、抬高土地价格就行了。
      目前土地收入的确认方式过于激进，一次性确认所有土地收入，违反了收入确认的稳健原则。土地非常奇怪，没有所有权，所以只能算是租赁，不管是融资租赁，或者经营性租赁，一次性确认收入，面子上也过不去啊。
      按照会计准则的收入确认原则，属于本会计期的收入才应该予以确认，土地使用权有40年、50年、70年之分，如果土地是40年使用权出入，每年应当确认的收入就是土地出入收入的1/40，70年土地使用权的则只能每年确认1/70。以年均1.6万亿元计，其中的1/53，这十八年年均土地收入为302亿左右。这个数字跟上面的每年出让金是天壤之别。
      与普通租赁不同，现在一次性出让土地后，使用期满后，不会缴纳第二次，地方政府不可能有第二笔租赁收入。
      今年3月在“两会部长通道”上，对于“70年住宅土地使用权到期后如何续期”的问题，国土资源部部长姜大明表示，将出台住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的稳定预期。有关部门已在去年年底提出了过渡性解决方案，即不需提出续期申请，不需缴纳相关费用，正常办理交易、登记手续。
      所以，地方政府千万别指望40、50、70年期满再收一遍土地租金，除非不要命。这就不是确认1/70的问题了，一次性得到土地出金后，估计以后只能靠房产税和遗产税了。
       这还不算完。土地出让收入不等于土地净收益，其中还得减去土地出让金、拆迁整理该土地产生的成本等，现在城市拆迁成本越来越高，估计净收益最高也就四分之一左右。
      《一财网》今年1月报道2016年全国卖地收入超3.7万亿元，其中提到，前述“2015年全国土地出让收支情况”显示，2015年全国土地出让支出中，用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元，占支出总额79.6%;用于城市建设、农业农村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19亿元，占支出总额20.4%。简单理解，2015年的土地净利大约在二成。地方政府收到净利是多少可想而知。
      政府提前确认当然没有违法，但一次性确认容易变成败家子，地方政府短时间手里有那么多钱，这会让地方政府的投资非常激进，也不用精兵简政了，反正政府富裕。政府权力越来越大，市场参与度越来越高，就是这个道理，现在哪个地方政府手里没有产业基金？
      未来的规划取决于现实的数字，预算的真实性是一切经济工作的基础，税收是法律正义的体现——再美妙的数字也不如真实而残酷的数字。
       老一代的财政专家陈云是把铁算盘，倡导 “不唯上、不唯书、只唯实。交换、比较、反复”，朱鎔基为国家会计学院提字，只有四字，不做假帐。我们现在地方财政倒是带头激进，还怪公司激进吗？
      此次两会上，全国政协委员、财政专家蒋洪在他担任委员的最后一年，谈的就是财政资金必须立法，每年直指财政痛点。不过，这样懂行、愿意说话的委员也不太多，所以，地方政府就激进到底了。

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