发帖
雷达卡
毛大庆：2015年之后房地产完全进入金融属性
2017-04-23 和讯网 睿睿
和讯网消息 2017年中国绿公司年会于4月22日-24日在河南郑州举行，本次会议以《分化与进化：寻找经济新动能》为主题。优客工场创始人董事长毛大庆在分论坛“房地产企业的战略之变”上表示，2008年到2014年，中国实体经济严重萎缩，中国进入了救市的钱，本来很大一部分是救实体经济，结果大量钱流入房地产，使得当时堆了巨大规模的GDP，但是这里面虚的经济占多少？今天看难以评估。2015、2016年病到比较重的阶段，房地产完全金融属性了，房子也不再是房子，这个阶段的压力主要是受汇率、杠杆等等，实体经济远远被房地产打败，这就是今天看到的状态。
毛大庆认为，纯粹依靠土地生长的模式已经到底，美国开发商还是要拿土地，但是土地和资产这两个东西未来会变得越来越均衡，而且很多开发商自己也慢慢从开发到持有资产，从持有资产到运营资产，这个一定会开始，中国的房地产企业集中度在这两年会更加进一步集中。
以下为文字实录：
毛大庆：我跟他们仨坐一块还是挺有意思的，三位都是我的老朋友，原来有很多的接触，现在也是大哥，我们现在还在一起，还有很多合作的事儿，我就这个事儿，我站在里里外外谈几个观点，我也不太认同上半场、下半场，如果有上半场和下半场，可能就是原来粗放的买地卖房子的模式要告别了。如果说下半场，可能还要分很多半场，所以我不认为有什么上半场我更同意1.0、2.0。
我们都在谈趋势，不是我们主观认为它是什么，而是客观趋势它是什么，第一个问题，房地产和实体经济的事儿，打来打去看不清楚，我之前看了非常可笑的一个事儿，国家公务员考试里面有一道题，如下几件事儿属于实体经济还是虚拟经济，列了四个东西，最后标准答案，房地产是虚拟经济。这是国家出的题，国家出题考公务员，房地产是虚拟经济，不是实体经济，这个事儿让人深思，后来我问这些人，他说可能出题人有问题，但是他为什么认为它是虚拟的？我认为房地产里面有实体经济有很大一部分，比如制造业，他认为开发这件事儿不是实体经济，我们可以争论，就谈到房地产实体经济，是完全难解难分的话题，这个题很容易说的清楚，1999年到2007年，这段房地产的规模是比不上实体经济的为，那个时候的中国实体经济技术依赖度低，房地产没有释放出巨大的金融价值，所以房地产还是一个小过实体经济的东西。那个时候中国房地产没有泡沫，需求量大，而且是非常健康的。在座的几位成功都是那个时候起来的，包括万科在内，大家回去看一看，无论是建业、天泰都是经历过这个阶段。什么时候开始出问题？2008年到2014年，中国实体经济严重萎缩，中国进入了救市的钱，这块很大一是救实体经济，大量钱流入房地产，使得我们堆了巨大规模的GDP，但是这里面虚的经济占多少？今天看难以评估的，根儿是处在那个时候，就是2008年到2014年，这是奠定了房地产出现问题的毛病，包括各种乱政策都在这个时候，176份文件，四部委以上全在那个时候。要命的事儿，2015、2016年病到比较重的阶段，这个阶段的房地产完全金融属性了，房子也不是房子了，受到汇率的压力，这个阶段的压力主要是受汇率、杠杆等等，2015、2016年就不谈实体经济，实体经济远远被房地产打败了，这就是我们今天看到的状态，这个状态引发出什么规律的思考，国家还敢不敢弄下去，田总讲的非常学术，我讲的比较粗暴，你敢不敢喝这碗毒药，终有一天到了难以挽回的地步，货币超发到底是不是跟国际类比的实体经济，就是说这个实体经济有没有质量？应该说很缺乏质量。
第二个问题，现在全球站在什么风口和节点上，大家都认同全球站在知识大飞跃、技术大革新、整个人类社会大变革的时代，很有可能出现1870、1910现象，1870、1910现象这是人类社会，上一次人类社会颠覆革命的阶段，这40年92项重大科技发明，从电灯泡到飞机等等，这些东西的出现颠覆整个人类社会对自然界的看法，当然会变革。如果再有50年，我们说不用50年，2040年人工智能超越我们普通人，也就是23年，最近大家说连23年就不用了，十几年就了，如果人工智能的能力超过人的智力水平，再往下我们大家谁也不知道，这些颠覆产生的时候，中国毫无话语权，中国再搞多少房地产都没戏了，站在战略的选择上面，再选择往哪儿走，如果再堆出一个虚幻飘渺的GDP，大家都不知道怎么办。这个状态下，国家还敢不敢继续 堆房地产的泡沫，这是根本，这是这一个趋势。
第二个趋势，人口结构的趋势，1966年到今天已经51岁的，1974年的人到现在也已经43岁了，这一伙人再有十几年就六十多岁了，最年轻的也五十多岁了，我有一个判断，中国前二十年推动房地产的人已经从市场移出了，如果他再购买只有一个原因，就是货币原因，就是金融投放问题，他没地放钱，只有这么一个原因，除此之外没有原因，因为他的根本需求就不需要了，他已经移出了这个范围。这一批人的购买能力不代表自己的使用需求，他连自己的儿子、丈母娘的需求都已经购买了。他们第一需求紧迫的是买房子吗？根本不是买房子，他是拿钱创业，这是根本的变化，那么这批人的需求到底是什么？这导致了我们今天谈论说租赁经济和轻资产的原因，包括链家的发展可能都跟这事儿有关系的，就是人变了，消费者不是那伙人，诉求变了，这是房地产最大的根本。
第三，金融问题，金融思路肯定会发生变化，如果进入到租赁经济和轻资产的时代，像一系列的手法必须要变化，不变化，等于两头堵，这边人的钱没地去，那边持有的房子人活不下去，又一堆人做轻资产，这些人不能发挥价值，所以金融肯定要改革。
第四，内容经济将来会成为主导。刚才田总说养老这个问题，到我们再养老的时候，对养老的需求绝不是今天养老院能够给我们的，大量的精神诉求，大量的超越基本颐养结合的东西都会出现，包括文化艺术都会出现，这一大堆的东西是带来消费升级最重要的原因。基本上我对这个问题就是个看法，中国人口是我们所有生意的基本来源，中国2030年前中国的城镇化水平一定会达到70%以上，这代表什么？10亿人会住在城镇里，我还不太相信大量人到小城镇去，所以都市圈的形成，中国也逃不过，10恩亿认围着都市圈转的时候，中国房地产一定有前景，生产资料不是土地的，可能是160亿存量资产，拿出这些资产变成一个新的房地产，这是我的看法。
左晖：比如中国和美国生态的状况未来可能也有一些区别，也不太一样，美国的养老公寓和住宅的出租公寓大概都是一样的，有三种，一波是物业持有者，一波是管理者，一波是基金的发行者，主要是这三波人，三波都是独立的生态，有比较专业的物业服务者，或者出租公寓的服务这，相比来说，最赚钱的物业和资产的持有者，中国现在的服务发展的不够，就是我们专业化水平其实是非弱的，我们中国这三件事儿都是一个机构做的，垂直的。包括在小会议室跟田总讨论，未来人没有了，我是很看好，未来机器人替代人做服务工作，虽然他的眼神可能不太温暖，他很职业的。
说道出租的事儿，我特别想请教大庆，因为大庆今天正在做出租型的经济，也是做分享型的经济，大庆总，从您感觉上看，您判断未来包括互联网+，包括新经济的生态，对房地产行业的影响到底会在哪些角度里面？
毛大庆：说到所有现在设计的模式，我现在干的模式，远远是租赁经济里面冰山一角，租赁经济有很多很多种，也不用太把它非得说成互联网什么东西，其实它是共享经济思路下的东西，我一会儿会谈几个概念，2014年我在万科管创新业务，在美国待了一个月，走访了40多个投资机构，当时主要问他们一个问题，在房地产领域类，从资本界看样子，除了买地盖房子，这个不谈了，还有什么是资本看重和追求的。发现了很有意思的，共享办公、共享会议等等，这是什么东西？其实就是房地产新的内容资产，把它统称为内容资产，内容资产大家理解起来，就是一种运营模式，各种各样的运营模式，这个运营模式能够存在，能够存活，能够有人需要，主要是有用户，又回到我刚才说的问题，下一个时期主要对于不动产使用的人是谁，当然除了我们买房子住的人，还有很多用房子的人，用房子的人用法也不一样，所以出现很多拿房子变出新的东西，没人用就是不成立的模式，有人用才是成立的模式。
我们各种各样对于传统行业的变革，凡是原来使用者多的行业产生更多的颠覆性的可能性，原来传统行业没什么用户，你把它颠覆了也没什么用户，原来这个地方用户量很大，你颠覆了用户量仍然很大，只不过用法不一样。我认为在中国做共享经济、分享经济以及颠覆性的模式，房地产仍然是蓝海，因为这个地方原来就是用户量巨大，只不过用的办法不一样，另外，我们现在存量的房子，160万亿，这个东西就是将来的新的运营型房地产的生产资料，早年开发商竞争土地，将来变成竞争房子，这就是我们相信链家对这个事儿最有发言权。
再往下一个问题，使用者未必对产权有强大的诉求，但是他对使用权有很大的诉求，这才会产生很多把使用权进行分享的业务，最直白的就是办公，办公是最简单看的明白的，以后企业越来越多，企业小型化碎片化越来越，互联网确实颠覆了整个社会生产资料和生产要素的整合，原来弄一个企业，基本上我有钱，把要素都整合在我这儿，我这企业越来越大，现在的企业不见得要大，现在的企业，我做垂直，我做一件事做下去就行了，那个要素那个人，这个要素那个人做，什么原因？链接能力不断增强，将来出现小微公司，这些人对房子的需要就变化了，我们做共享办公最大的体会，比如说自行车，三个自行车全在我们化工厂里面，我问互联网做这些新模式的人，我说为什么你们要跑到共享办公里面来？确实，他讲互联网的人，ofo你们多少员工？正式员工1000人，他这1000人的形态非常分散，这些人去写字楼里租办公室绝对是非常不合算的，非常成问题的，今天30个人，明天一下变130人，他一定要在最便利、快捷的办公室里办公，所以就应运而生共享办公，这些模式跟用户的需求不断产生。
我现在看到很多好玩的共享，美国出现了把商业中心变成共享教室的，上海也有一个，周星也在做这个，把区域的购物中心变成教室，那一端联系老师，那一端联系购物中心，原来老师所有的成本都省了，找一个教室小孩儿集中去那儿上，这个房子的收益就提升了。这些模式跟互联网和新的用户使用有很大关系。还有共享剧场，伦敦出现了一个工厂，改到小的剧场，剧场全部是出租型的剧场，后来我说你剧场都谁表演？他说谁用谁表演，不是以前弄个剧场卖票，门票不重要，用户多了才重要，这些模式都跟人的生活方式不断变革的，我们这两年以来也做了很多尝试，把共享办公开进购物中心，现在我们是购物中心里最受欢迎的，我们在很多购物中心里开了共享办公，顶楼最没人租的，对我们来说最合适，做共享办公，办公的人还挺高兴，购物中心的人也很喜欢，各种各样的空间我们都可以在里面运行。我们把长租公寓变成宿舍式长租公寓，在美国出来一个新模式，里面只有一个床，只有简单的收纳，小小的卫生间，什么都没有了，能共享的全部都共享了，共享厨房、共享会客厅等，我们把共享办公和共享公寓合在一起，把很多商业线下化，我发现共享公寓的人和共享办公的人，很多都是一伙人，这里面有共享办公、共享公寓、共享商业，结果发现这一块的平效非常好。
最近我们探索把共享生活稍微转一转，我们做一个集合化的，可以玩儿可以吃，可以会客，审议可以做一些工作的，给中老年人做的地方，我们正在尝试，将来未来可能也会很有吸引力，所有将来在空间里面会出现一伙人，专门创造内容，创造内容的盈利点，和开发商合作，变成开发商新的一种大型租户，比如万达里面租户变成我们这号人。
最后我说说租赁经济远远没到顶点，我们看这个数字，2015年租房，这还指的是住的人，还不是我们这种租，1.6亿人参与租房，2030年可能就是2.3亿人，总的经济规模已经超过美国了，2015年我们超过日本了。为什么说这个数不大，我们看下面这个数，2015年年底上海是中国最大的GMV租房城市，1200亿，纽约1400亿，东京2700亿，中国最大的城市才1200亿，北京才886亿，差距是很大的。我们再看这个对比，都市圈，刚才我特别同意田明的，中国最终还是会形成大都市圈，人口老龄化带来人口集中，没有大都市圈总人口占美国全部人口的83.7%，纽约加上洛杉矶两个城市占美国总人口的11%，日本三个都市圈占了57%，东京占全部总人口的34%，英国、法国两个首都占全国总人口13%以上，中国呢，北京1.7%，上海1.5%，将来高铁发达了，你看这些人去那儿。其实下一个房地产很大的重要抓手其实来源于经营型的近来，这里面受互联网影响非常大，这些用户离不开互联网的人，到了00后，这一帮人跟我们是断裂式的对社会的理解，不是渐变的，甚至是断裂的，今天我们谈互联网新生生物，00后的人认为互联网就是自来水，哪些人对房地产的应用完全不是今天的认识了。
嘉宾：我是媒体的，我特别关注4月6日住建和国土出的问题，刚才听了几位大佬的分享，未来土地不是主要的生产资料了，对于年轻人来说使用权比产权更重要，所以我想问一下，以后房地产企业告别开发商的身份还需要多长时间，包括您能再谈谈这个问题的影响更好？
毛大庆：我觉得土地仍然是开发企业重要的生产资料，并没有说土地完全没人要了，这个不对。但是纯粹依靠土地生长的模式这个到底了，美国开发商还是要拿土地的，但是我想土地和资产这两个东西未来会变得越来越均衡，而且很多开发商自己也慢慢从开发到持有资产，从持有资产到运营资产，这个一定会开始，我认为现在已经开始了，中国的房地产企业集中度在这两年会更加进一步集中，也就是说，开发企业的数量没那么多了，可能会越来越集中到一部分的品牌开发企业，可能是区域型的，可能是品牌型的，大的那几家数字会非常大，并不能说开发商告别土地开发的模式，从来没有告诉你这个问题。
毛大庆：这是很好的问题，大家思考一下我们周围的房子，很多40年的房子现在就十几年了，有些五十年的房子也剩十几年了，大家一直在争论到期之后这些房子怎么办？房产税出不来主要是缺乏依据，但你不要忘了对于房子税收处理肯定是重大的改革，这个房子到期之后，到时候就变成这个房子的税收和当年出让土地的钱，再来七十年使用，土地没有二次开发了，土地的租金谁出呢？可能房屋持有人要出，这时候你持有房子可能就出不起，到时候你捐还来不及，到时候这个问题就来了，没有多少年很多人都看得见。
京公网安备 11010802022788号
