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解局:万达融创600亿交易背后危险的楼市杠杆游戏
新京报作者：边际 2017/7/11
来源: 新京报新媒体举报
7月10日上午，资本市场平地一声惊雷。万达商业、融创中国发布联合公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创来承担项目贷款。同时，融创以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。
万达的尴尬：卡在房地产市场和资本市场之间
回顾房地产市场走势，每一次楼市的深度调整期，比如2009年、2011年、2014年，这些楼市小年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点。如今的调整期也不例外，只不过这一次，在史上最严的限购政策出台以后，当主要大中型城市集体进入了急冻期，连龙头企业的万达，资金链也开始吃紧，也需要思考楼市下半场该怎么走了。
当然，楼市政策应该不是王健林(博客)作出这一选择的根本原因。毕竟接盘的融创，也是房地产同行。那么，为何曾经“赚一个亿也是小目标”的首富王健林，如今也急着套现?
这当然一方面和央行在今年以来不断收紧银根有直接关系，但是直接促使王健林作出弃车保帅选择的，相信应该与还在A股排队、苦等IPO的万达商业有直接关系。
在上一轮牛市轰轰烈烈一路走高之时，万达商业毅然选择私有化，试图回归A股;只是没想到，三十年河东三十年河西，如今A股市场哀鸿遍野，IPO的排队遥遥无期，私有化后的万达商业，卡在了一个极其尴尬的位置上。
万达商业回A股计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。甩掉房地产的包袱，明面上来说，是万达“轻资产”发展路线的具体体现;实际上看，是万达在资本市场的考虑结果，是长期的IPO停滞期带来的资金链不可承受之重。
王健林对此也明确回应了，在交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。
▲王健林
万达卡在房地产市场和资本市场之间的尴尬，恰恰是这两年宏观经济转型期的一个绝佳样本。从资本市场端来看，刘士余在证券市场的改革影响正在不断扩大;从房地产市场端来看，从急速上升到急速冷冻不过一夜之间，而市场周期的滞后传递效应，如今才开始显现出来，房地产企业可谓是冷暖自知。融创的大胆：孙宏斌会重蹈顺驰覆辙吗?
万达之困，说到底还是资金杠杆之困。而孙宏斌的融创，敢于在这时候接盘，实在是让人胆战心惊。
自2016年以来不断伴随着融创扩张，使得公司负债持续上涨，盈利能力却在收窄。融创2016年年报显示，融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%，提高45.6个百分点。120%的负债率，可以说已经是踩在悬崖的红线上。
尽管各个行业的资产负债率会有差别，比如房地产开发行业前期投资非常大，80%以内的负债率都在可以接受的范围内，但是超过了80%的负债率，资金风险可以说是悬在企业头上的达摩克里斯之剑。而且，由于企业的固定资产等存在减值和短期无法变现的问题，资不抵债以至最终破产可能都是转瞬之间。
当然也不排除，孙宏斌是巴菲特的信徒。1962年3月中旬，当时的美国股市泡沫破裂，持续下滑到6月底。而巴菲特却坐拥一大笔等待投资的现金。他这样解释，“他人贪婪时你要胆怯，他人胆怯时你要贪婪。”
只是当王健林都在急于套现平抑杠杆，不知道同时接手了乐视和万达两大摊子的融创，会否重蹈上一次顺驰地产的覆辙?
无论如何，万达“留得青山在，不怕没柴烧”式的选择，可以说是标志着房地产企业的凛冬真正到来。以往依赖银行等资金凶猛扩张的房企，接下来的日子，就看各家如何各显神通了。
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