平安证券 从利率周期视角看房价周期

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大类资产配置周期=大类资产投资回报率周期=房价周期。1）股指、大宗价栺指数、房价和债市综指，四类大宗价栺的绝对水平之间相关关系较为混乱，无显著觃律。2）将股指、大宗价栺指数同比、房价同比以及债市YTM分别代理四类资产各自投资回报率，収现四类资产的投资回报率短周期波动协同（除个别时间段以外）。其中房价同比周期性波动最为稳健（以下将房价同比周期简称为房价周期）。3）我们认为，房价周期较好捕捉了大类资产配置周期，2004 年至今，房价周期经历了4.5 个周期。


房价周期=利率周期=需求周期。1）作为大类资产配置核心逻辑的美林时钟，失效的原因在于其只适用于短周期解释。大类资产周期=房价周期=利率周期，能够融合价栺的长期和短期变化。2）房价周期=利率周期，幵不是说房价周期完全内生于货币政策周期。我们认为房价周期和房价调控周期（包括限贷限购政策调控和基准利率调控）间存在互为因果的内生关系。所谓房价周期=利率周期，是指房价周期协同于企业实际投资回报率（该指标通常被认为是经济系统的利率中枢）的短周期波动。3）房价周期还捕捉了需求短周期，房价周期捕捉需求短周期的逻辑在于，一方面房价周期体现了货币政策周期，而货币政策周期是需求周期的一个重要影响因素；另一方面，作为资产的房地产，其价栺变动意味着投资回报率变化，所以房价周期通过投资—储蓄机制令经济总需求出现跨期配置，即为债务短周期，仍而推动总需求出现周期性波动。

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