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租赁市场资本潮涌 政策为房企打开另一扇窗？
唐韶葵 2017-08-21 来源：21世纪经济报道
导读
房企今后在土拍市场面对的租赁型用地非常多，不少房企意识到，今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有；如果不做长租公寓，可能连留在市场的机会都没有了。
房地产长效机制建立过程中，住房租赁市场以未知的前景带出一个崭新的市场空间，最为敏感的资本，又是一番兵马未动，粮草先行的图景。
广州是租购同权，无锡、成都是人才落户，北京是共有产权，地方政策都指向房地产长效机制，大力鼓励住房租赁业务。
“特别是在今年7、8两个月，中央和地方密集出台关于住房租赁的政策”。房东东创始人全雳指出，在调控的一年里，房企洗牌，未来并购会非常多，或者转型做资管等。
业内人士认为，大力发展租赁市场是经济脱虚向实的表现，而目前确实也有做租赁盈利的成功案例。SOHO中国今年半年报显示，上半年总收入16亿元，净利润8亿元，净利润率高达50%。而排名前50的房企，平均净利润率只有7%。
原因在于，SOHO中国收入目前只有租金收入，全部来自于租赁，因此销售额很低毛利非常高，从而导致净利高。
近期，上海多家金融机构也掀起一股从资管角度切入租赁市场的热潮。
资管市场潮起
租赁市场发展的金融端空间被各方关注，基金券商最关注的是公寓类的Reits产品。
链家系长租公寓品牌——“自如”以资产服务机构身份，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS。这项名为“中信证券-自如1号”的房租分期信托受益权资产支持专项计划，即将在上海证券交易所挂牌。
据了解，自如北京目前已实现微利，上海、深圳等新拓展城市还处于成本投入期。这单成功发行的ABS，来源于自如变租金“季付”、“半年付”、“年付”为信用“月付”的管理方式。
房企都在关注能在租赁市场里参与什么，目前房企布局长租公寓已经如火如荼，包括龙湖、万科、旭辉等早已布局长租公寓，而碧桂园、阳光城、卓越地产等近期也表现出极高的关注度。碧桂园上海区域今年春节前后正式成立长租公寓管理部与产城发展部，并在沪拓展业务。
业内人士指出，房企布局长租公寓出于以下四个目的：首先，细分客户群体，希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖；其次，房地产的周期性很强，一旦进入低潮期房子不好卖的时候，将滞销房源用来出租，可以带来一笔稳定现金流；再次，抓住政策利好机会，去年国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变为“支持”；最后，当前一二线城市房价普遍高企，更多年轻人选择品牌长租公寓，这块市场未来容量将达到万亿市值。
德晟资本REITs事业部总经理车阳认为，住房租赁市场的兴起带出国企与民企的合作机会。据其了解，不少大型民企正在与手中持有租赁用地的国企谈合作，商讨国企用土地入股、民企出资建造、运营的可能性。
另一个较为显著的变化是，即便是链家这样的轻资产公司，也开始谋求从重资产端投资运营的机会。
包括一些基金，从过往的产品端发金融产品，到直接在土地端投资，以及设计重资产投资。此前租赁物业的土地价格一般比较便宜，基金对于租赁物业的回报率不高，一般在5%左右。基金的前期介入，对于后续金融化等机会的挖掘都很好，更有机构愿意在后端提供贷款支持，从直接进土地再到进入金融化提供空间。
车阳认为，如果产品做到价格低的话，很有可能探索出以后公寓类Reits的路径。
公寓运营金融化属性渐显
这一轮大力发展租赁市场，对于那些此前布局了长租公寓的房企，优势会明显一些。房企更愿意把自持的部分让渡利润空间，利润已经体现了的，也有愿意以成本价较低溢价甚至持平来做退出或者做金融化。
中央和地方在短短两个月之内，密集推出十余个支持租赁市场的政策，释放出明显的信号——即未来开发商参与拍地很可能要与持有或运营的租赁规模挂钩。住建部近期文件中也明确指出，住房租赁会纳入今后的企业工商登记类别中，试行准入机制。
这表明，在长效机制下，炒地、炒楼的窗口已经向房企关闭，传统的开发-销售模式或将改变。而政策又打开了租赁这一扇窗，房企今后在土拍市场面对的租赁型用地非常多，不少房企意识到，今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有；如果不做长租公寓，可能连留在市场的机会都没有了。
一家房企人士指出，房企买卖土地的参与机会将越来越少，今年是真正考验开发商的一年。“上海近期两块租赁房用地的竞得者都是国有企业，可见民企的生存压力更大，也会催生更多金融属性的发挥，比如融资创新。”
目前对于群租房的二房东现象，北京已明文禁止，上海则还存有灰色地带。全雳认为，一旦市场上只有租赁用地卖，群租房的二房东好日子就要结束了；但另一方面长租公寓合法合规的二房东，政府是鼓励的。
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