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从“包租公”变身“二房东” 潘石屹公开否认“跑路”
中国经济周刊 2017-08-28
视觉中国
“现在把我、李嘉诚、王健林三个人并列在一起，说我们抛了资产要跑了，往哪儿跑？我还是北京市的人大代表。”8月22日，潘石屹公开否认“跑路”。
在以高价卖掉虹口SOHO后，潘石屹变得异常活跃。
8月9日，潘石屹前往杭州拓展SOHO3Q业务；8月11日，潘石屹到南京开拓共享办公业务。当外界以为潘石屹要将SOHO中国未来的战场转移到二三线城市时，8月18日和20日，潘石屹又先后来到广州、深圳，为他的共享办公产品SOHO3Q站台选址。不同于之前北京、上海的SOHO3Q在自有地产上开发，在杭州、南京、广州、深圳的SOHO3Q不拿地、不收购、不盖房。
在此期间，潘石屹取消了办公室，并向SOHO中国全公司发了一封邮件：“从今天开始，我没有办公室了，我双肩背着黑颜色的包，走到什么地方，什么地方就是我的办公室。”
他似乎在努力向外界证明自己“卖卖卖”不是跑路，而是要一门心思地向轻资产转型。
抛售物业资金主要用来还债
8月22日，SOHO中国有限公司（下称“SOHO中国”或“公司”，股票代码：0410.HK）发布公司2017年未经审计的年度中期业绩报告（下称“报告”）。报告显示，SOHO中国实现营业额约人民币10.7亿元，同比上升47%；租金收入约人民币8.18亿元，同比上升17%。
值得关注的是，SOHO中国租赁业务的毛利率超过80%。据《中国经济周刊》记者了解，如此高的租赁毛利主要依靠的是SOHO中国的传统业务，对于潘石屹主推的共享办公产品SOHO3Q的毛利率，SOHO中国方面表示不便透露。
SOHO中国的报告显示，2017年上半年，SOHO中国净利润约人民币39.82亿元，6月24日以股权转让方式出售虹口SOHO贡献了净利润的绝大部分。据SOHO中国官方数据，虹口SOHO资产价格为人民币35.73亿元，高出成本53%。
潘石屹在2012年身份转向“包租公”后，据《中国经济周刊》记者不完全统计，近几年其抛售资产所得资金约236亿元，这笔钱流向了何处？
在年度中期业绩发布会现场，潘石屹透露，绝大部分钱被用来还债。“我们还了贷款，负债率降下来了。尤其是境外的贷款，大幅度地降下来了。我们不想承担更多的汇率风险，我们的收入是人民币的收入，我们的负债就是人民币的负债。”
根据SOHO中国的财务数据显示，截至6月30日，公司债务融资成本为4.4%，净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。潘石屹表示，4.4%的债务融资成本，可能是全中国房地产公司里面最低的了，“银行愿意给我们贷款。”
SOHO中国近期将再次融资
SOHO中国首席财务官唐正茂介绍，除了还债，处置资产的部分资金还成为现金流。截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元，银行存款为2.53亿元。
对于SOHO中国为何如此需要现金流的问题，一位接近SOHO中国的人士告诉《中国经济周刊》记者，下一步潘石屹还要带着SOHO3Q在全国范围内拓展。“接下来两个月内，SOHO中国还要进行一轮融资。”不过该人士特别强调说，融资不是因为SOHO中国缺钱，而是要把SOHO3Q的价值体现出来，为下一步做铺垫。
SOHO3Q始于2015年2月，当时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公空间。目前，SOHO中国共开设19个SOHO3Q中心，约17000个工位。潘石屹认为：“过去的20多年时间，我们是为了这个城市建房子，从现在开始，我们就要把我们建好的房子，要最大限度地每一平方米都要利用起来。这个我觉得是我们的理想，是社会的理想。”
谈理想的同时，潘石屹始终还是生意人。“我们出去拓展不是为了纯粹的拓展，我们这个生意是要赚钱的。”
潘石屹称，之所以将全国布局的第一批放在杭州、南京、深圳、广州，是从四个维度考量后决定的——GDP总额、服务业和第三产业占GDP的比例、人均GDP值、增长速度。
不同于北京、上海开设的SOHO3Q均在SOHO中国自持物业里，SOHO3Q向全国拓展的过程中将采用租赁的合作模式。
对于以“二房东”发展共享办公的模式，潘石屹的理想是：拓展到10～20个城市，覆盖40～50个项目。“这次我的预期是3到5年。”潘石屹表示。
潘石屹要再造一个上市公司？
对于为何如此看好共享办公模式的问题，潘石屹解释说，房地产重资产模式在目前的环境下难以为继，“资产一定要有合理的配比，要跟经济环境、经济增长速度、银行利率挂得起来”。
世邦魏理仕发布的《2017年亚太区租户普查报告》显示，过去一年中，亚太区内约50个共享办公空间在上海、香港、新加坡等门户城市启动运营，租赁总面积在过去的18个月内达23万平方米。由于租赁共享办公空间可以降低租金及装修成本，并获得灵活的租期和面积，企业不必受制于固定、严格的租赁条款，能够根据业务规模的扩张或缩减灵活调整空间需求，高达64%的受访跨国企业计划在2020年以前，引入第三方空间解决方案。
与此同时，共享办公的融资氛围一片大好。WeWork 7月11日引进G轮7.6亿美元融资，7月28日又获得5亿美元注资，并成立中国WeWork。虽然其尚未上市，但估值已高达200亿美元，远超Twitter等纳斯达克热门互联网股。毛大庆的优客工场也在8月7日宣布获得12亿元的C轮融资，距离优客工场上次宣布融资仅仅过去一个月。
《中国经济周刊》记者注意到，WeWork和优客工场均采用“二房东”的形式发展共享办公。WeWork亚太区总裁Chris并不担心中国本土共享办公的竞争，他认为地产是联合办公不可或缺的一部分，但更重要的是面向会员的服务。共享的办公环境是看得见的物理空间，基于互联网思想搭建的在线社区平台才是关键所在。
在潘石屹看来，虽然和房地产项目利润相比，共享办公项目SOHO3Q是低利润率的“小生意”，但把小生意做成大规模，是永恒不变的盈利诀窍。“只有几万个座位的时候，比谁大没有任何意义，三五年后慢慢看，有50万个座位、1000万个座位的时候才叫生意。”
上述接近SOHO中国的人士向《中国经济周刊》记者透露，不排除SOHO3Q高估值后单独上市
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