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本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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中报点评
『二十一』 追求有质量的增长，大力拓展持有型物业。文／克而瑞研究中心 房玲、羊代红
01
目标调高10%至880亿元，追求有质量的增长
世茂2017上半年实现合约销售451.2亿元，同比上涨31%；合约销售面积270.90万平方米，同比上涨12%。与过去几年相比，世茂今年的销售增速较快，一方面是因为企业坚持一二线深耕，上半年南京和北京单城市销售金额分别超过60和40亿元，宁波、合肥及武汉等城市销售额也均超过20亿元，另一方面上半年企业抓住市场机遇，加强了承接一二线需求外溢的三四线城市的推盘力度，如上半年泉州世茂紫茂府、世茂海上世界等项目开盘热销，使得泉州销售额超过35亿元。
上半年末，世茂已经完成年初800亿元销售目标的56.4%，企业宣布上调目标10%至880亿元。2017年至今规模房企销售普遍大幅增长，全年千亿房企或将超过13家，比较之下，世茂的目标增长还是相对较低，究其原因，主要在于世茂“有质量的增长”的发展战略。过去两年，世茂着重调整结构、去化库存，提高增长质量。
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注：强二线指厦门、南京、杭州、苏州、成都、天津、福州、武汉
02拿地总量大幅增长，关注一二线需求外溢城市
2017年上半年，世茂总共拿地435万平方米，同比增长312%，在经过了两三年的调整期后，世茂开始发力。我们分析世茂今年的拿地分布可以看到，不同于前两年“回归一二线、三四去化”，世茂今年在布局一二线的同时，关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市，如固安、佛山、嘉兴、昆山等，三四线城市占今年新增拿地总量的42%，较2016年占比增加21个百分点。
世茂上半年拿地金额为363亿元，新增土地储备的平均楼面地价达到了8023元/平方米，主要是因为企业在高能级和热点城市拿地占比较多。截止2017年6月30日，世房的平均土地成本为每平方米人民币4268元。
从拿地方式来看，上半年获得的地块中底价招拍挂、收购、合作占比约45%，企业的拿地抗风险能力较强，未来企业还将进一步通过并购、合作及协议等多种拿地方式获取土地资源。
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世茂今年上半年营业额358.22亿元，毛利105.91亿元，分别同比上涨19.3%和25.1%。其中物业销售的营业额341.58亿元，同比上涨19.5%，酒店、租金和其他收入为人民币16.55亿元，同比上升16.0%。上半年毛利率29.57%，较2016年全年增加1.9个百分点。
营业收入和毛利率的增长，主要得益于上半年结转项目增加，尤其是部分高毛利率项目。上半年，世茂营业额超过10亿的项目达6个，合计营业额占总营业额的30%以上。比如，贡献最大的北京通州侨中心，2017上半年单个项目的营业额达35个亿，超过总营业额的10%，其当年拿地成本10700元每平米，而上半年结算均价为44487元每平米，盈利空间大，对企业毛利拉升起到一定作用。
另外，有14个项目2017上半年的结算均价同比高5000元/平米以上，其利润率自然更高。最后，2017年上半年销售税同比下降21%至2.56亿元，也使得企业毛利率进一步增加。上半年，世茂的营销及管理费用率较2016年同期降约1个百分点至4.96%，处于行业较低水平，得益于企业上半年销售额的上涨，特别是受一二线城市外溢的三四线城市销售的影响。
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持续开展房地产金融创新
上半年末世茂持有现金220亿元，长短债比为2.89，现金短债比为1.25，企业债务结构稳健。上半年末世茂的净负债率为52.5%，处于行业较低水平，较2016年全年的53.4%下降0.9个百分点，已有5年保持企业净负债率在60%以下。
世茂的金融创新可谓为同业称道。今年四月份，获批发行熊猫中票；上海世茂国际广场获中国银行(601988,股吧)间市场商协会首单不动产公募资产证券化（ABN）批复，另外，获得中证机构对于商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）的批复。持续发展金融创新，使得企业融资渠道不断拓宽，融资能力不断加强，同时融资成本也在不断下降。上半年平均借贷成本为5.6%，较2016年全年的5.8%下降0.2个百分点。
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商业创新升级与发展多元化
商业地产方面，世茂商业和酒店运营都已初具规模。
目前，世茂拥有18家酒店，2017上半年营业额为8.11亿元，较2016年同期上升21.6%。
值得关注的是，2017年世茂与喜达屋资本集团合作，成立上海世茂喜达酒店管理有限公司（世茂占股51%），计划大力拓展酒店市场。上半年，世茂喜达已有4家运营中的自主品牌酒店，上半年贡献租金收入3800万元，2017年下半年还将有2家开业。未来世茂喜达计划通过轻资产的方式，5年内管理100家酒店，75%左右都是输出品牌和管理的酒店，自持酒店只占20%-25%。
上半年末，世茂持有运营中商业及办公楼项目12个，上半年营业额达3.77亿元，同比下降9.2%。主要是因为，2016年北京时代财富广场的出售使得当年收入大涨，及2017年上海世茂国际广场停业装修的影响，剔除以上两项，上半年营业额同比上涨11.9%。
在商业盈利上涨的同时关注产品本身竞争力，进行产品的创新升级。旗下多个商场等多方面开展整顿改造工作，北京世茂大厦，上海世茂国际广场等进行了内外部及品牌的改造升级。此外，未来两年还将有上海佘山深坑酒店，深圳前海办公楼等多个酒店及商办项目开业，未来将会为企业带来更高的利润。
除了企业传统的商业和酒店业务外，世茂也跨界涉猎其他领域多元化发展。在教育方面，2016年开始推出世茂光合教育社区，实现地产与教育的有机结合；在体育方面，2017年世茂与足球品牌巴萨合作涉足体育地产；同时在主题乐园方面继续进行推进，2017年5月与三丽鸥品牌合作，将其下凯蒂猫卡通形象打造室内主题乐园。多元化的发展为世茂提供更多的盈利方向，提高抗风险能力。
总结：世茂在经历近两年的“去库存，调结构”后，今年销售规模开始有所突破，同时也加大了扩张力度，企业或将迎来新一轮的发展。未来企业大力拓展持有型物业的发展，会为企业带来更多稳定的现金流，同时进一步提升利润空间。主题乐园等多元化的发展，也将为企业长期发展带来新的贡献，但是新业务的发展还要一定时期的发展。
文章来源：微信公众号克而瑞地产研究
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