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伦敦房产背后金主是谁？华人投资客排第一
2017-09-10 华尔街见闻网
大家可能都还记得伦敦市长萨迪克·汗去年竞选时曾宣布要深入调查海外投资客在伦敦的购房行为,后来萨迪克也确实兑现了他的承诺,于去年12月特别委托伦敦政治经济学院(LSE)开始彻底调查来伦敦投资的海外人群组成和海外投资客对伦敦房地产市场的影响。
萨迪克说这是伦敦政府第一次发起这样的调查
伦敦政经联合约克大学前前后后总共查了六个月,现在结果终于出来了!
LSE完整调查报告于近期正式出炉
让萨迪克恼火的是,调查结果显示海外投资客不但爱买伦敦豪宅,还抢走了大量适合伦敦本地首次购房者购买的新房。
据劳埃德银行数据显示,伦敦首次置业者购买的平均房屋总价为40.5万镑,但根据上图数据显示,海外投资客大举横扫了50.5%价格区间在50万英镑以下的房产。
究其原因,即便许多伦敦新开盘的项目价格不高,英国年轻人超前消费和不储蓄的习惯造成他们根本存不下来首付,而且不像中国父母,很少英国家长会为孩子赞助首付,因此即便英国贷款利率非常低,大部分英国人还是上不了车。
再加上英国对海外买家没有任何税收或者购房资格上的限制,即便在低价格区间的楼盘上面,英国本地购房者还是没法和开挂的海外买家竞争。
汇丰的调查数据显示,英国“千禧一代”(相当于80后90后)仅31%名下有房,排名第一的中国70%“千禧一代”名下有房。
而对于英国开发商来说,老牌资本主义国家的企业永远不会和钱过不去,既然英国本地人买不起,政府也没限制,不如一开始就把楼盘拿去海外展销(虽然最近政府要求第一站一定要放在英国,但开发商的推广重心依然是海外),卖给爽快的海外投资者,省得在本土和精打细算的英国买家讨价还价(最后很可能还不买)。
除此之外,希望把每一分钱都花在刀刃上的华人中产阶级投资客涌入伦敦也是造成伦敦低价房被海外投资客大举圈下的一大原因之一。
图为按国家或地区统计的伦敦房产海外投资客排名:香港(28%)、新加坡(20.1%)、马来西亚(7.1%)、中国大陆(5.4%)分列一到四位
这个图表结果非常值得关注,印象里华人买家确实很喜欢伦敦房产,但真正看到比例的时候还是让博主感觉很意外,华人投资客竟然已经占到伦敦房产海外买家的一半以上,接近六成。
数据显示,在伦敦买房的海外投资客由香港人和新加坡人领衔,两个地区加起来人口不到1300万,却在所有海外买家的份额中占据了48.1%,接近一半。值得一提的是,对比香港新加坡对非本地买家购房征收的额外印花税,伦敦房产的印花税政策到现在为止对待本地和海外买家还是一视同仁,50万英镑的房子印花税约为3%。
紧随其后的是占7.1%的马来西亚,根据博主观察大部分也是以富裕的马来西亚华人为主,老一代的马来西亚华人多住在伦敦北部,近年来因为马来西亚开发商独立开发的巴特西发电站项目在东南亚卖得火热,新一代的马来西亚人也买进了不少巴特西的房子。
排名第四的是中国大陆买家,在所有外籍买家中只占到5.4%,似乎不太符合我们印象中的认知。但主要是由于外汇管制的因素,中国大陆买家大多穿上了香港买家或者离岸公司的“马甲”在伦敦购房。不过即便如此,中国大陆买家现阶段的购买力还是比不上在英国深耕几十年,对伦敦房产规律知根知底的香港、新加坡投资者。
这个图表主要研究海外投资客对伦敦的位置偏好
图表把伦敦的房子按照地区进行了划分,分为伦敦市中心(Central)、内伦敦北部、内伦敦南部和外伦敦。可以看出,越靠近伦敦市中心,财力雄厚的海外投资客者比例越高(伦敦市中心高达53%,外伦敦为30%)。
具体地区方面,新加坡买家最喜欢伦敦市中心的威斯特敏斯特区,过去两年威斯特敏斯特区接近40%的房子被新加坡投资客买走。南伦敦的Southwark则比较受香港人青睐,接近25%的新公寓被香港人买走。另外,东伦敦的Hackney、Lewisham、Newham,西伦敦的Hammersmith、Fulham、Merton等区的新房也有五分一是卖给了香港买家。
值得一提的是,这个调查还揭露了一个让伦敦市长颇为尴尬的事实:海外投资客对伦敦房产利用率很高,并不存在大规模空置房屋的情况。
英国每日电讯报评论调查结果:几乎没有证据表明海外投资客买的伦敦房产被空置
如上图所示,伦敦政经的调查小组取样了三个位置:分别是豪宅聚集的Lambeth、新兴金融区金丝雀码头(Canary Wharf)、大兴土木中的东伦敦,实地询问了被调查楼盘的物业和前台,获取了最真实的数据。
数据显示被调查的金丝雀码头楼盘海外买家比例为25%,绝大多数是中国人,50%的房子被出租出去,没有一间房子被空置;豪宅为主的Lambeth楼盘大约有三分之一被海外买家买走,大部分是亚洲人,104间豪宅中只有2间被空置,其中一间正挂在市场上出租;至于大兴土木的东伦敦,接受访问的物业表示绝大多数公寓被亚洲买家所持有,也没有一间被空置。
事实上,虽然大部分伦敦本地人买不起房子,但由于伦敦平均工资高达40,752英镑(约合35万人民币),伦敦人在租金上还是很舍得花钱,这也进一步推高了伦敦的租金收益率,加之英国最近利率低,租金覆盖月供还是绰绰有余,因此精明的海外投资客其实并不会像市长预想的那样把房子空着,能租还是都会把房子租出去。
由于海外投资客不断涌入,英国人的住房拥有率近几十年来一直在下降,目前已经降到了近30年来的最低值,外伦敦大降了14.5%,内伦敦降低了6.2%,
英媒预计伦敦在2025年将彻底成为“租客之城”
总结来说,这个调查结果反映了海外买家侵占伦敦本地买家购房空间的事实,也揭露了海外投资客国籍排名,算是卓有成效地给伦敦市长交出了一个完整的答案,接下来就看伦敦市长会不会像温哥华一样出台相应措施限制海外投资了?
在英伦投资客看来,如果这个调查发生在脱欧公投之前,那伦敦市长还是很有可能出台相应政策的,但在如今在英国脱欧急需海外投资的大背景下,伦敦本地人的利益很可能将被继续牺牲掉。更何况历史以来实用主义至上的英国政府(特别是保守党执政时期)对于来自世界各地的投资者,从来都是不拘一格得接纳。
不过对于购房无门的伦敦本地人,政府其实也有在尝试推出Help to Buy,5%首付购房等优惠政策,并对二套房买家征收额外的3%印花税,但高昂的房价依然让大部分伦敦人望而却步。
于是政府也渐渐开始接受大部分伦敦人可能一辈子买不起房的现实,近两年开始大力推广建后出租(Build to Rent)住宅开发项目,类似国内的长租公寓,出发点就是既然伦敦本地人大部分买不起房,那就有尊严地租一辈子吧。
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