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观点指数 | 厦门三季报：成交大跌房价微涨 供应加强楼市趋稳
观点指数研究院 • 2017-10-15
观点指数 凭着金砖会议的热度，在“四限”政策、严控售价的背景下，厦门9月楼市、地市齐发，低迷数月的鹭岛市场终迎复苏。
根据官方数据统计，厦门9月成交向好，相较7、8月略有上扬，商品住宅销售890套，日均成交约30套，成交总套数环比上涨11%，同比下降60%；成交面积9.2万平方米，环比上涨35%。
其中，岛内住宅成交面积0.2万平方米，占全市成交量2%；岛外成交面积9万平方米，占全市成交量98%，其中集美区以55%的市场份额位列第一。
相比一手房的回暖，二手住宅成交1218套，面积12.6万平方米，环比下降3%，同比大跌73%；价格方面波动不大，成交均价为34495元/平方米，环比仅上涨3%。
纵观9月，可以看到购房者持续近半年的观望情绪有所减弱。
成交大跌 保利龙湖老盘争锋
回顾前三季的厦门楼市，可谓是一系列楼市调控政策加身，同时在预售价格管控之下，房企推盘节奏缓慢，市场供应明显不足。
数据显示，1-9月厦门商品住宅累计销售面积113.1万平方米，同比下降60%；但价格热度依旧未减，成交均价同比上涨33%，至34481元/平方米。
细看楼市榜单，地处厦门市场最火热板块——马銮湾新城中的首开龙湖·春江彼岸，无疑有最亮眼的表现，以39.46亿元遥居商品房单盘成交金额榜首，市场占有率7.0%。
作为上半年四冠王的春江彼岸，下半年热度依旧不减， 8月26日首次开推，144套高层复式在20分钟内售罄，“日光盘”再现。而消息称，龙湖9月份又紧急加推了同一系列的复式4房产品。
另外，龙湖与禹洲合作开发的春江郦城项目同样榜上有名，销售金额21.64亿元，市场占有率3.8%。
保利叁仟栋仍然“一枝独秀”，经过9个月的努力，这个开盘已久的楼盘取得了27.07亿元的成绩，市场占有率4.8%。
虽然销售金额桂冠旁落，但保利叁仟栋仍凭借13.39万平方米拿下成交面积桂冠，首开龙湖·春江彼岸以12.69万平方米紧随其后。
供求关系失衡，一直是厦门市场的痛点，这一大难题在传统旺季“金九”得到缓和。
9月厦门共有世茂璀璨天城、住宅莲花国际，以及上述的首开龙湖·春江彼岸、保利叁仟栋共4个项目公开集中开盘，供应857套房源。
新房供应量推至全年最高，全市商品房供给达到38.54万平方米，环比上涨188%。其中商品住宅供应量达23.27万平方米，环比上涨3.5倍。
另一方面，截至9月末厦门在售项目库存面积约为114万平方米，环比下跌3%。业内人士预测，若按近12个月月均去化约12万平方米来计算，去化周期约10个月。
有分析称，未来除去年几块高价地即将入市外，最近也已有多盘拿下预售证。另外，年关将近开发商推盘速度和数量预计加快。相信接下来至年底或将迎来推盘高潮，成交量将继续回升。
若换另外一个角度，今年以来从各房企的表现来看，开放商都还在“吃老本”，推盘和销售的主力几乎都是老项目。
一些之前拍得高价地的开发商受制于限价政策，都在采取延缓项目入市的手段。可以看到，2016年拍出的项目仅有融信铂悦湾入市，缺乏新盘加持，未来厦门楼市或存在不确定因素。
9月最后一周，厦门市商品住宅市场量跌价升，成交均价4万元/平方米，环比上涨27.1%。其中，靠近中心的海沧区均价4.23万元/平方米；较偏远的翔安区均价3.72万元/平方米。
“银十”全厦门预计有8个项目开盘，其中不乏一些9月售罄的项目加推，产品主要以以改善型为主，且大部分户型都在90平方米以上。
楼市维稳 土地供应逐步加强
根据厦门市政府的计划，2017年供地将达300万平方米。
但据统计，2017年上半年厦门出让了12幅商住用地，收金136.81亿元，比2016上半年101.8亿涨34%；成交土地面积60.40万方，比2016上半年涨44%。截至6月末，供应计划仅完成1/4，后半年的推地压力无疑十分巨大。
接下来的7、8月，仅有角美新城区一幅商住地成交，竞得者为本地开发商经发，成交价14.2亿元，配建面积2.38万平方米，去配建楼面价1.5万元/平方米，刷新了角美地价纪录。
因此，厦门“金九”14宗商住地批量出让并不让人意外。其中9月15日，出让7幅商住用地，4幅位于翔安区，2幅位于同安区，1幅位于集美区，总建筑面积27万平方米。最终，7地由保利、首开、雅居乐、万科、建发分别拿下，收金77.7亿元。
14日后，再有7幅商住用地出让，5幅位于翔安区，2幅位于海沧区，总体量达52万平米。最终土拍收金145亿，招商、海投、国贸、中粮、金茂落子。
当日土拍，报价谨慎，加价幅度小，成交溢价低，7幅地有5幅未进入竞配建环节，显示随着调控政策不断推出，开发商对于拍地更多是抱以理性的态度。
若要对未来的厦门楼市定一个基调，“稳定”或是最适合的主旋律。
近日，福建省出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》，通过加强商品房预售监管、完善土地出让方式，控制楼面地价上涨。
同时，年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定开竣工。
调控政策、土地供应、住房供应齐加强。有业内人士表示，以前对楼市是稳中看涨，现在涨的因素正被不断削弱，未来更倾向趋于平稳。
审校：欧阳颖
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