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日本房地产30年系列（一）1990年房地产泡沫中ZF的失算
2016-10-16 peterchiu... 摘自 东京交易厅
最近，国内的房地产市场再度引发忧虑；而在日本，德意志银行一位房地产分析师的报告预测日本楼市未来2、3年可能暴跌20%，也撩拨着市场的神经。
一提到日本和房地产，很多人都会想起1980-1990年间所日本的房地产泡沫。房地产泡沫的产生和发酵，一般国民和企业的非理性投机行为固然是重要原因，但是政策制定者的难辞其咎。
在笔者看来，日本ZF和央行在过度的货币宽松和财政刺激、过重的房地产融资控制以及过慢的不良债权处理这三点上的失算，是造成1980-90年日本房地产泡沫和其后大萧条的重大原因。
1990年左右的日本房地产销售信息。东京中心区的千代田区的一番町到六番町是日本最高级的住宅地之一。
30年后，同一楼的楼上一层同户型的销售价格为1.7亿日元，仅为1990年时的9%。
过度的货币宽松和财政刺激
1985年9月22日，广场协议签订后，美日汇率从1985年的1美元兑250开始一路狂泻，同年11月跌破200。这超出了日本央行的预计，引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化
为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率（日语称公定歩合，指日本央行向金融机构的借款利率），从5.0%降到当时历史最低的2.5%，并一直持续到了1989年5月。
因为受到美国指责日本提振内需力度不够的压力，在原本哦制造业已经开始复苏的1987年5月，日本ZF追加了6兆日元的财政预算，用于基础设施建设等。
（当时）超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业开始房地产投机行为（日语称財テック）。“土地不会贬值”的神话让人们放心的买买买，而后日元的升值还让日本投资家买遍全球。
造成过度货币宽松和财政刺激的原因，外部有1987年10月19日纽约股市黑色星期一过后，以美国为首的国际压力，内部有，当时日本银行法下日本央行较弱的独立性，以及财政政策对于金融政策巨大压力。
日本重要城市圈的住宅地土地价格变化，以1975年为100。
过重的房地产融资控制
1990年3月27日，在房地产连涨多年后，管理日本财政的最高机关大藏省（2001年分拆为财务省和金融厅）终于行动了，对金融机构下达了限制金融机构对房地产行业进行过度融资的行政指导。
大藏省有两点要求。首先，金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率，即总量规制；第二，金融机构须报告其对于房地产、建筑、非银行金融这三种行业的融资情况，即三业种规制。
其实，在这个政策发布后，批评政策力度不够的舆论占据上风。
真正到1992到1993年，日本上下才意识到这剂给房地产市场降温的药效力过猛。房地产公司的资金链断裂，出现房地产公司的破产潮；资产价格暴跌，众多投资家被套牢。而体力受到严重摧残的银行，减少了对需要资金来进行设备投资的实体经济，于是日本由此进入了长达20年的萧条。
日经平均股价、基准利率和美日汇率的走势
1989年12月，时任日本银行理事的福井俊彦（2003年成为日本银行总裁）在接受采访时，对1990 年的日本经济充满自信。
“就一句话，日本经济现在好得不能再好。世界要求我们经济转向内需型，我们做到了，还做得很好。经济状态这么良好，说明我们日本的经济体制非常强壮。”
“一言でいえば、景気は引き続き絶好調を維持している。しかも世界から要請されている内需主導型というパターンを崩さないで、いい状況を維持しているということだろう。いい状態を続けている根底にあるものは、日本の経済体質が非常に強くなったということだと思う”
现在再看看这段话，是多么讽刺！
过慢的不良债权处理
1992到1993年，专家纷纷预言房地产市场已经见底，然后之后的房价不断创新地，接二连三地打脸。
金融机构对于房地产的不良贷款不断积累，从92年3月财年末的8兆日元，97年涨到了100兆日元。金融机构的资产负债表收到严重打击，融资能力大为降低，影响了实体经济的设备投资,成为日后日本经济复苏的枷锁。
本来大藏省可以选择向金融机构注资。但由于当时的社会舆论，对于用税金来拯救高收入的银行职员的批判，使得大藏省无法采用这种迅速而有效的方法。于是，90年代初期，大藏省的做法就是——什么都不做，而其后的措施也无果而终。
2001年的G7会议，各国敦促日本尽快解决不良债权问题。2001年4月，小泉纯一郎就任内阁总理大臣，凭借其强硬手段才从根本上解决了不良债权问题。这离90年，已经是10年过后了。
据统计，1990年房地产泡沫破裂所发生的不良债权，总共有200兆日元（2015年日本名义GDP为500兆日元）
日本金融机构的累计融资金额（蓝色指银行等、红色指非银行金融机构），低价指数的变化
结语
30年前那场轰轰烈烈的日本房地产泡沫中，多少人一生的积蓄灰飞烟灭。其后诞生的一代日本人在萧条中长大，渴望大公司的安稳，缺乏挑战精神。危机不仅使国民财富蒙受损失，也影响了一代人的精神面貌。
这样的危机，对任何国家来说，代价都过于巨大。
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