发帖
雷达卡
验证"投机规律"的典型案例-上海楼市"退房风潮"启示 【本人曾经详细地阐述过所谓"投机规律"，即真实需求的增长引起物品价格上涨，价格上涨引起投机炒作，投机炒作使真实需求渗透了虚假需求，并且使物品价格更加上涨；于是，出现投机炒作与价格上涨的互相叠加的作用，使投机越烈价格越上涨，反过来，价格越上涨投机越烈。这种"共振"行为最终将社会可用资财耗尽衰竭，没有社会资财维持的这种投机与价格的扩张现象，不得不趋向下降与收缩；此时，价格掉头下降，价格下降惊扰投机行为，使投机从购入状态转化为抛出状态，于是，价格越下降，物品就被抛出越多，反过来，物品被抛出越多，价格就越迅速下降。这种价格的上升与下降，将整个社会经济（或者某个局部经济）搞得非常混乱直至破败，就象12级台风对环境的破坏作用一样。 今天上海楼市的"退房风潮"，正是上述这个投机规律的典型体现，过去几年，上海的楼市是全中国乃至全球经济最热的一点，此时它圈入了国内国际大量的资金，这些资金依托着原先对楼市的一点真实需求（即拿来生活居住或者经商使用的商品房），而进行投机炒作，这种投机炒作与上海楼市价格的迅速上涨互相"共振"，最终把上海楼市价格推向非常高的程度。在达到一定程度后，社会上可用于楼市的资金消耗完了，再也难以有新的资金进场了，于是楼市价格便掉头向下。在这个价格下降的过程中，许多高价买进的投机者面临着越来越严重的亏损，他们不得不面对这种让他们"跳楼自尽"的局面，在他们看来，"退房"是转嫁这种危机的最大选择。他们当时因为谋求楼市升值而购买楼房，现在，他们又因为无法获得升值利益反而面临难以承担的亏损，而需求"退房"。直接原因当然应由他们自己负担，但是，更深原因却非常复杂，比如政府发展战略上的失误，不适当的鼓吹，银行对市场规律反应的迟钝（房贷优惠时间过长）等等，这些，都应该承担相应的亏损责任。 市场经济的一个根本缺陷就是种投机性，应该警惕防止这种投机性对市场经济的破坏作用。只要充分注意到这一点，市场经济的运行就是平稳的。比如美国人就特别注意物价（或者关键物资的价格）上涨的情况，一旦有通货膨胀的迹象就采取措施（如提高利率），从而使市场经济避免投机所造成的波动破坏。对于中国来说，还没有充分认识到这一点，没有充分认识到"稳定物价"的根本意义。――黄焕金】
上海楼市骤起"退房风潮"，有关部门深度不安！ 新闻看点：曾几何时，上海人通宵达旦排队数天翘首以待，群体性疯狂，就为一间房啊．如今时过境迁，越来越多的上海预售房买房人开始采取另一种群体性行动--退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解"未来一段时间内可能出现"的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
新华网上海１２月１２日电 （记者徐寿松）
年底，楼市再起风波：上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动--或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个：退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解"未来一段时间内可能出现"的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
这不能不引起人们的担忧：上海的"退房风潮"会否引发楼市的"多米诺骨牌"效应？
"退房风潮"涌上海
１１月２３日，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘"水岸蓝桥"的５１名业主，将一份联名解约"通牒"递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价３％的违约金及一切相关费用。
"退房风潮"一波接一波涌起："达安春之声"、"金沙雅苑"的退房风波未平，浦东超大楼盘"风雅颂"的拒收事件又起；"蓝山小城"也因降价引起前期业主打起"退房"旗号，浦东世纪公园板块某大盘的退房纠纷欲理还乱……事实上，但凡横跨楼市调控周期--在今年３月份前已有房产售出、３月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。
珠江地产的一位人士分析："孤立地看，一个楼盘退房只涉及几十户人家，但若处置不慎，则可能连锁反应，引起大面积翻盘--至少是信心的翻盘。这就是风潮比风波的可怕处！"眼下，开发商拒绝退房使问题变得越来越复杂。上海汇业律师事务所的杨律师说，退房纠纷的诉讼在增多。
房价下跌是退房风起的真实原因。"水岸蓝桥"的这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在９０００元／平方米至１４２００元／平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米８０００元到９５００元之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权，违约退房实为减损。
昨日之"热"必致今日之"变"
从通宵达旦"排队抢购"到此起彼伏的"集体退房"，上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。而眼下，全国房地产业宏观调控的成效确在显现，但楼市博弈未消，困局犹在：北京今年前１０个月期房均价飞涨２１．４％；深圳房价也逆市大涨。尽管官方否认了"此前集中在上海炒楼的２００亿元资金正在流向深圳"的业内传言，不认为"深圳房价有可能成为第二个上海"，但近来在深圳、广州，房价的确再度成为市场关注的热点和百姓担心的话题。许多地方今日楼市是否在重蹈上海的昨日轨迹，上海楼市的今日之困是否预示着楼市的未来命运。这不能不成为人们特别是楼市投资者的重大担忧。
究竟是什么导致了上海楼市困局？"风起青萍之末"，多重利益推动下的房地产投资过快增长埋下了祸根。专家分析，楼市困局的形成大多经历"四步曲"：
首先是"开发预热"阶段，鉴于发展房地产业见效快、带动大，地方政府为追求ＧＤＰ和财政税收的快速增长，或借城市扩容建设新城之名，或乘旧区改造、动迁之机，大谈区位优势，做足规划文章，不断放出诸如修建轨道、新增绿地、营造商圈之类的利好消息，放大、甚至"人造"投资潜力，借此招徕开发商，从而大量卖地，先收土地出让之财，后得房产税收之利。此风之下，近几年全国各地不仅城市的拆、建量剧增，甚至一些工业园区也变相搞起了房地产开发。
其次是"投资火热"阶段，在低技术门槛和暴利的吸引之下，各路资本纷纷涌入房地产领域，大肆开发。由于客观上监管不到位，逐利的开发商群体大钻空子，和中介联手，采取雇佣民工排队、销售控制、虚拟房价信息等手段，人为制造房源紧张的假象，不断炒抬房价。上海的一位房地产老板反思说："那时候，房价卖低了不是赚钱多少的问题，而是面子问题--卖少了同行会看不起你！"
其三是"炒卖狂热"阶段，在政府"吹风"、开发商"点火"、中介"添薪"之下，楼市虚火越烧越旺，炒房族乘势而生。先是手握重金的江浙"炒房团"席卷而至，接着在长三角等热点楼市，海外购房人也纷至沓来。房屋转手越来越快，房价愈炒愈高。加之信息不对称，在楼市黑嘴的"升值"鼓吹之下，当地手有余钱者纷纷跟进，甚至工薪族贷款炒房也开始出现。这期间，金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数，甚至虚假贷款，楼市泡沫越吹越大。
最后是"博傻"阶段。不少真正需要房子的中低收入者成为"博傻"游戏"最后一棒"的接棒者，而"从穷人口袋里掏钱"的真正炒家早已出手脱身。
"退房风潮"正是在这"最后接棒"的背景下酿成。中国土地学会秘书长黄小虎的话颇耐人寻味："一方面普通老百姓的收入很低，一方面开发商暴富，这本身就是一个社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃，最后的结果实际上就是穷人补贴富人！"
拿什么拯救楼市？
上海"退房风潮"所暴露出的种种问题，呼唤对整个楼市深刻反省。中央经济工作会议把"着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题"列为２００６年经济工作重点，提出将加强市场监测，控制投资性购房，鼓励普通商品房的建设和消费，并加大对自住房消费的支持力度。业内专家指出，这一政策取向为楼市困局的求解提供了契机。
专家认为，"东风"之下，"拯救"楼市须从以下三端入手：
其一，尽快实行土地公开拍卖，赋予地价形成比较合理的竞争机制。近年来，房产暴利首要源于不规范的土地制度，土地出让金不是真实的市场价格。一项统计显示，全国大于７０％的土地以协议方式出让，大于２０％的土地无偿调拨，只有不到５％的土地出让采取拍卖的方式。国资委宏观经济研究中心的一位专家指出，开发商的"第一桶金"及其超额利润大多来自廉价的土地储备。要改变开发商和一些利益共谋者拿地获利的局面，必须彻底推行土地使用权的有序拍卖，实现房地产初始环节上的市场调节。
其二，建立可行的利益调节机制，收取土地级差的增值收益。 国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，地价高速变化，"多占地，多得利，占好地，得好利"，如此这般，开发商何乐而不为？房地产升值有相当部分是城市建设功能完善后土地增值的价值显现，是政府对公益设施建设的投入带来的收益，但至今国家并未收取投资回报。束克欣建议，所有的建筑用地都应课税，甚至在各个城市纷纷兴建大广场、宽马路时，中央政府也应对地方政府课税。
上海市房地产学会的一位专家认为，政府收取土地增值收益实质上是房地产增值收益的再分配，这项收益完全可用作低收入家庭住房补贴资金，以体现社会公平。
其三，对于市场机制力所不能及的领域，政府须"有为"。专家建议，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策，但托底的定位应放在廉租房上。政府在通盘的土地开发利用规划中，合理地提供廉租房建设用地，是兼顾市场经济的发展和政策理性的必需。只有解决了最低收入阶层的准公共产品性质的廉租房，整个楼市才可能具备健康、可持续、和谐的经济、社会属性。（完）来源：新华网
过程才刚开始：上海,开始吞咽高房价的苦果
世纪20年代末，美国喜剧演员埃迪坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险，他扮演的服务生问住店客人：'先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？'如今，在上海，人们在谈论房价时也会互相打趣：'先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？'
这一句略带戏谑的台词，正在被不同的上海人演绎出同一种难以言明的辛酸：高房价吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度；高房价让城市里的'工薪供房族'痛苦不堪；同时，高房价正在吓跑前来投资的企业。上述情况若得不到掌控，势必引起部分行业衰退、薪资下调，然后便是人才流出这个失去'机会'的城市……
种种迹象表明，整个上海在默默地吞咽着高房价带来的苦果，而且这个过程很可能才刚刚开始。
高房价吓跑外来人才
来自浙江的私营老板何先生，在上海浦东经营了一家小型软件公司。这几个月来他非常沮丧，短短几周就有6名员工递了请辞报告。更严重的是，公司最近6个月的员工流失率已超过120%，本地的人才招聘网上几乎每个月都有何先生公司的招聘信息。何先生始终搞不明白，公司员工的收入不比行业平均收入少，可是，几乎每位员工经过一段稳定期后，依然会义无反顾地陆续跳槽走人。
记者的一个朋友从2001年开始，已在上海陆续更换了四份工作，月薪从1800元涨到7500元，目前他仍不懈地搜寻更高收入的工作。他相当坦诚地告诉记者：'来上海后，有同乡老板照顾，工作也稳定，但工资收入在上海根本买不起房子，没房就成不了家。既然成不了家，要稳定的工作又有何用，还不如跳槽继续再闯。'
一位上海同行告诉记者，即使在被认为高收入的媒体单位工作，依然会被高房价的病痛困扰。工龄不满10年的记者想在上海买房几乎不可能，新来的记者即便仅仅支付租房的费用，也几乎是倾囊而出。她颇为无奈地说：'要在上海扎根，难啊！'看来，房子的问题始终是影响员工稳定工作的根本因素。记者了解到，过去几年里，上海的房屋均价翻了一番，年均涨幅在30%以上，尽管上海人均收入水平保持在10%左右的高增长，且房价在近几个月里已从高位回落，但仍有很多人认为，当前的房价让他们难以承受--上海市区的房屋均价每平方米为1万至2万元，一套房子动辄上百万元，即使是向银行按揭负债买房，那一大笔首付金，对初入社会的人来说也是一道难以跨越的门槛。高房价着实吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度。去年以来，东南沿海城市难以招到合适的产业工人也验证了这一点。
商务成本急涨 企业纷纷撤离
经济学家郎咸平曾于今年早些时候预言：'上海会是第一个因房地产开始萧条的城市。高房价不仅在一定程度上影响了一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。作为金融、物流和高科技中心，上海的高房价已经成为其发展瓶颈。'今年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。
'上海要打造人才高地、资金高地，以及商务盆地，但是房价正在构成商务壁垒。'上海浦东的一位台商这样对记者说。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，房价高涨，使普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之而减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入；或者减少从业者人数，显然这对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。
中小企业度日艰难 跨国公司转投外围
在高房价面前，为留住人才稳定员工，企业往往不得不随之提高员工工资，企业获利明显变薄。这对企业的长远发展以及扩大就业非常不利，不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，就是一些大企业甚至国际知名的跨国公司也不得不踌躇再三。
在上海，几间小小的办公室每月的房租也要上万元人民币。就职于一家日资企业的许小姐还向记者透露，公司老板在几年前就用80万元人民币把办公楼的一个层面买下，而现在这一个层面的租金就要几万一个月。她的老板还经常为这一举动炫耀不已，'幸亏买下了，否则租金也吃不消'。
Samsung（中国）公司的一位销售主管对记者说，Sam-sung公司原本是要在上海投资设厂的，可是上海的房价和地价太高，Samsung公司就决定将厂址设在离上海只有80公里、但房价较为低廉的苏州，以降低商务成本。据记者了解，外资撤出上海始于2002年房价、租金的上涨，到目前为止，包括索尼、英特尔、中芯国际、现代汽车等属于上海支柱产业范畴的企业都将其投资重点定位于上海之外的区域。可见，上海的高房价直接导致商务成本的大幅上升，形成房地产业对制造业排挤。
上海市统计局公布的调查数据显示，今年第三季上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。而本轮房地产上涨恰恰是从1999年开始的。
房贷猛增 银行如临深渊
作为研究中国房地产多年的专家，易宪容虽对高房价对上海经济的影响未进行过深入研究，但他还是向记者分析了房地产泡沫破灭将带来的危害。
易宪容认为，一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行。
事实上，在炒房流水线背后，确实酝酿着银行巨额贷款风险。今年初，人民银行上海分行即发出预警：2004全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。该行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。
统计显示，今年1至2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。房贷竟然占到新增贷款近九成，对于各家商业银行而言，风险已是不言而喻。
但银行已陷骑虎之境，'现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。'易宪容说。
楼市退烧 经济增速下挫
近几个月，一路上扬的上海房价终于显露颓势逐渐下跌。数据显示，自今年8月起，上海已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市。在所有的跌价楼盘中，超过一半的跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米。
习惯性依赖房地产发展的上海经济，被突如其来的冲击狠狠地撞了一下腰。
上海社会科学院一位不愿透露姓名的学者称，今年前三季度，上海实现生产总值6111.68亿元，增长10.6%，增幅同比回落3.6个百分点，增幅回落幅度是长三角地区最大的。此外，工业增长速度下降8%，市场销售增幅下降0.6%，全社会固定资产投资增幅下降5.8%，直接利用外资合同金额下降21%，各项指标全面下滑。
今年11月1日，上海市市长韩正公开表示，今年上海GDP增速是15年来最低的。他同时坦言，房地产在上海的GDP中的过快增长，已使某些经济领域处于极大压力之下。
事实上，数据也显示，2005年上半年，上海的工业增加值回落非常明显，从1月份的20.20％下降到5月份的7.60％。其中，最明显的是固定资产投资增速的大幅回落，固定资产投资同比增幅从1月的22.50％下降到5月的1%，几近零增长，从而导致依靠固定资产投资拉动的经济增长明显放缓。
业内人士分析说，上海经济出现的下滑形势，除土地、信贷收缩导致的投资下降之外，与3上海经济过度依赖房地产经济战略紧密相关，而这种通过外部资金投入的经济是最落后的经济，并不能激发内在有效的投资需求，而投资放缓将导致发展放缓。由于房地产业成为主导产业和地方税收的主要来源，因此当中国进行以抑制房地产投资过热为核心的宏观调控时，上海的经济增长就会面临较大的困难。
易宪容在接受记者采访时指出，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。一旦房地产崩盘，甚至整个国家的经济都可能发生危机。
'饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年、20年的房价涨幅在短短2至3年中提前完成了，这样严重透支未来的结果，是严重制约了其他产业的发展，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。'尹伯成对本报记者说。
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。 上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000以上，因为土地的价格并不代表价值。 二、前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，而这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。 三、那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。 四、中国极有可能以后会推行物业税。什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌(现在房价中土地成本大约为40%)。当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。 五、根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关法律颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。 六、不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候，在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。 而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。 七、现在中国基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。 八、按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。 九、心理因素。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、卖房人，房产中介公司，或是政府部门，上海的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦8！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃饭地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说："不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢"。 十、宣传作用。不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？广州某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？ 十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以8为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。 十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。 十三、关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳8定。所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。 十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，刚刚达到小康8水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。 十五、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55%的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，8而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。 十六、绝少有人对于未来有一个清晰又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变，但是万一发生变化呢？其他的事情不讲，现在有一件事越来越敏感，就是台湾问题。如今陈水扁的台独趋向越来越明显，胆子越来越大，说的话越来越没谱，甚至排出了时间表。毛泽东说：世界上就怕认真二字。而中国共产党对国家大家一向认真负责，恐怕一旦台湾宣布独立，战争一定不可避免。前一阵子，还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝，又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。这种情况下，不要说有几弹导弹打到上海，哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里，上海的房价是不是还会持续上涨？
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
