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房价分化凸显经济转型
徐远2018-01-02 来源：第一财经日报
在此前的专栏文章中笔者谈到，我国经济增长的新动能已经浮现，大城市主导经济增长的时代已经到来，分水岭在2013年。关于这一点，我们在产业结构上也看到了支撑，表现为服务业的加速发展，以及服务型城市和消费型城市的经济增速的反超。
宏观的问题都有微观的表象，在本文中我们寻找微观层面的证据。房地产是国民经济的支柱产业，很多宏观现象在房价上有所反映，大家对房价也都很关心，因此我们来看看房地产市场的情况。
首先来看这张房地产价格的图(图1)。这个图是从2010年以来我国一二三线城市房地产价格的累计增速，我们把2010年6月的价格标准化为1，最上面的1.96意味着一线城市房价从2010年6月到2017年8月涨了96%，几乎翻了一番;相应的二线城市房价涨了40%，三线城市涨了21%。一个很直观的结论就是一线城市房价涨得很快，二线城市涨得比较快，三线城市涨得慢，几乎没有什么增长。2016年下半年以来，三线城市才开始涨得比较凶猛，这跟2016年国庆以来出台的严厉的房地产调控政策有关。由于政策上严控一线、二线城市，限购、限售、限贷，导致一二线城市的房地产需求被暂时抑制，有潜力的、大城市附近的三线城市开始往上涨。
数据来源：Wind百城住宅价格和70城住宅价格
这张图不仅直观反映了2010年以来我国房地产价格的基本情况，其中还包含了一条更重要的信息。图中这三条线本来是重合的，一直到2012年12月。从2010到2012年，包括2012年之前，我们的房地产市场有一个特点就是大中小城市“同起同落”，从统计上平均之后看不到什么区别。我们可以把这三条线往前延长，结论是一样的。但是这个“同起同落”的现象从2013年开始发生了巨大的变化。2013年之后，一线城市房价涨势凶猛，远超二三线城市。认真观察过中国房地产市场的，比如房地产业内的一些人，都知道这个分化的现象。
所以，2013年是中国房地产市场的分化元年。2013年以前，买房子随便买，买哪里都赚，赚得都不少，差异不太大。2013年开始，买房子就不能随便买了，买对了，能涨很多，买错了，不仅不涨，还会掉下来。比如，2014年下半年和2015年，二三线城市的房价没有上涨，而是跌了一点。但一线城市几乎没跌，而且从2015年夏天开始，还开始涨了，而且速度很猛。
那么，分化的原因是为什么?背后藏着什么道理?房地产这个事情，宏观上有一个大词叫“国民经济的支柱产业”，微观上一个小词叫“家庭财富的最主要的组成部分”，宏观微观上都很重要，对国计民生都很重要。
房地产价格是一个地区、一个城市的经济活力的最重要表现，是一个地方经济增长潜力、人口吸附能力、社会进化动力的最重要指标。房价涨说明这个地方好，吸引人，很多人来买房，所以价格才会涨。因此这个指标的背后，是居民用自己的钱在进行投票。从这个角度看，这个指标比你想到的很多指标，比如收入、学校、医院、道路等，都要好，因为这些指标只看某一方面，而房价反映了诸多方面，包括很多很难测量的方面，比如商业文化、市场环境、做生意难易程度、ZF服务质量等。
从这个角度看，房地产价格是人们选择的结果，是一个地区深层经济力量的表现。因此，我们需要进一步深究房价变化背后的力量。我们来看一组数据，看人口流动的趋势。
可以看到，2013年以前，每一组城市的人口流入速度是差不多的，如果画一条趋势线的话，基本是平的，大城市稍微快一点，但是并不显著。2013年以后，人口流动的规律发生了根本性变化。特大城市和大城市人口持续流入，其中特大城市明显加速，每年流入速度翻番，大城市虽然还在流入，但是已经显著减速。相比之下，其他城市基本没有人口流入，甚至出现了人口流出。
所以从图2看，我国的人口流动规律，已经发生了根本性的变化。2013年以来城市房价的分化，并不是什么奇怪的现象，而是与背后的人口流动方向的变化是一致的。
数据来源：CEIC
人口流动趋势的变化，代表了亿万人对于未来趋势的判断和选择，代表了强大的经济自发力量，不可以忽视，更不能强扭。背后的经济原理，容后文细细分解。
(作者系北京大学国家发展研究院教授)
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