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供给：一线城市工业物流土地供给非常紧张，现在最好的资源来自于二手土地市场，以及一手的一线卫星城。网络溢价开始出现，成网打包的用地单价甚至高于单个地块的单价。
需求：线上+线下的需求仍然巨大。线上来自于B2C和仓配模式比例提高，线下则来自于渠道变化、制造业升级。长期来看行业供需失衡的状况不会有改善，好地段的好仓库价格将会非常坚挺。
竞争格局：复杂化，物流地产的物流属性正在增强，而过去的客户也开始自持部分物业。在物流行业对精细管理、速度和SKU要求越来越高之际，行业核心的竞争优势除了土地资源获取之外，更有对运营和物流的理解。
4REITs在中国发展阶段仍处于早期，未来会有更多空间，整体来说REITs是：一个顺周期的游戏，在物流地产当前整体租金水平秶定的前提下，未来一旦放开，对风险偏好较低的资金如养老、保险等将会极具吸引力。
20171123-天风证券-天风证券物流行业深度研究：物流地产的黄金2.0时代：万物生长，进化.pdf
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]西南证券：房地产：经营性地产系列之二，突破估值约束，物流地产空间广阔2017.09.20
本文作为经营性地产系列报告的第二篇，主要探讨我国物流地产的推动因素、行业空间以及竞争格局。
由于土地供应整体受限等因素，增量开发面临天花板和明显的估值约束。传统的商品房开发销售模式利润点主要来自开发周期内土地的增值、产品的差异化和存货的周转速度。但面临的问题也是显然的：土地资源的可获得性、变现价格的实现、土地成本和变现周期的控制、可利用的财务杠杆等。这些方面会影响地产公司的估值水平。而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主、意在持续稳定变现的商业行为，因此估值不受明显约束。
物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，电商高速发展催生物流地产的快速发展。物流地产不同于一般的产业或科创园区，核心客户需求和网络化布局的内在需求驱动力较强，其运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。自2012年以来，电商市场交易规模一直保持高速增长，年复合增长率超30%。电商配送需求的激增成为优质物流设施市场的关键推动因素，促进物流地产行业的快速发展。
高端物流仓储极度匮乏，行业空间广阔。目前中国高端物流设施面积为0.2亿方，通用仓储面积为8.6亿方，而美国分别为3.7亿方、17.7亿方。现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前，难以满足现代企业的需求，高端物流仓储供应显著不足导致物流园区回报率显著高于其他业态。以中美商贸零售总额测算市场空间，中国合理高端仓储面积为2.8亿方，仍需增加13倍后才能够匹配消费带来的高端仓储需求。
一家独大，百家争鸣。由于中国的定制和高标仓储设施严重不足，而电商和消费需求在持续增长，物流地产的发展空间不可限量，目前主要参与者可以分为资源驱动型（以宝湾物流为代表）、基金驱动型（以普洛斯为代表）和产业链驱动型（以京东物流为代表）。
目前物流地产相关个股受到市场高度关注，建议关注物流地产潜在受益标的南山控股（002314.SZ）、物流地产新锐东百集团（600693.SH）等。
20170920-西南证券-房地产：经营性地产系列之二，突破估值约束，物流地产空间广阔.pdf
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广发证券房地产行业深度报告：从美国经验看中国物流地产需求2017.03.03
物流提效、降本是推动美国高标仓储需求快速增长的核心逻辑：从美国发展经验来看，美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起，同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。认为无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。当然，政策配合推动也是物流地产发展的不可或缺的推动力。
高标仓储是重要的周转物流环节，可以极大提升企业库存周转效率高标物流仓储作为供应链中的周转物流环节，在库存周转优势巨大，能够极大提高企业存货周转率，降低仓储成本。同时，高标仓储是整个供应链信息和资源整合的载体，有利于实现物流规模化，极大提升了运输货物周转能力及运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，对运输成本也起到明显降低作用。
高端制造业、零售业、电商及第三方物流将推动我国高标仓快速增长通过对美国推动现代高标仓储需求因素的研究，结合我国物流地产发展的现状，认为未来我国高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；（2）零售业的行业集中度提升，以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，将极大推动物流仓储的需求增长。
持续看好物流地产行业景气度，推荐关注轻资产运营模式的公司我国整体物流绩效偏低，但08年金融危机后，整个社会对于降本、提效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国物流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供需缺口巨大。认为未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。
标的方面，重点看好采用轻资产、高周转运营模式的东百集团（经营模式采用基金实现资产后端退出，同时具备管理团队+上市平台+民企机制的自身优势）。详见链接：广发证券-房地产：从美国经验看中国物流地产需求
其他：
20170316-兴业证券-物流：从普洛斯看中国物流地产未来潜能.pdf
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20161010-招商证券-物流行业海外研究系列之普洛斯：全球物流地产巨头，三大业务有机协同.pdf
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招商证券_行业研究_房地产_存量明珠高端未来----招商证券物流地产专题深度研究报告(推.pdf
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[em17]值得学习
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