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2018-01-09 观点地产新媒体 观点（转载于：修理什么 百家号）
原报道
观点地产新媒体
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摘要：绿城23年的历史中，谈情怀的宋卫平曾致力于把它打造成豪宅的乌托邦；在中交进入的3年后，绿城逐渐走向更加制度化、管理规范、安全的企业。
编者按：2017年，中国房地产创造了新的成交纪录，“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年，行业峰回路转，看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。
2018年3月22-23日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题已确定为“小年大周期”。
围绕关键词小年、周期，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现，重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道，通过分析、研究标杆房企发展情况，他们将如何应对即将到来的“小年”？
观点指数2016年成功实现千亿后，绿城在2017年继续略有增长，交出了1463亿的成绩单，同比上涨约28%，基本保证了不掉队的局面。相比之下，“碧万恒”三大巨头纷纷跨过4000亿，曾经的“合作方”融创也一路狂奔至3000亿级别。
延续2016年的形势，绿城的千亿成绩单中，代建仍然浓墨重彩的一部分。根据绿城月报统计，1-12月，代建业务贡献了431亿的销售，剔除这部分金额，2017年属于绿城集团的合同销售额约为1035亿元，而代建所占的比例由2016年的16%提高到29%。
股权争夺、三四线布局泥沼让绿城面临着规模增长缓慢、土地储备不足、毛利润下降的痛点。经历过生死边缘，绿城比以往任何时候都更加渴求稳定。
只是，当行业集中度越来越高，以及大股东中交对规模的要求，绿城也不得不面对“规模即地位”的压力。因此，2017年成为绿城近五年里罕见的土储大年。
从大环境看，经过连续两年的销量大年之后，业界普遍认为，2018年很可能将会是房企的销售小年。如何面对即将到来的周期更迭，企业的调整尤为重要。
资金与规模之重
自从2000年走出浙江，开始全国化布局后，绿城也曾有过一段快速上升的时光：2009年，绿城以529亿的成绩在房企销售排行榜上仅次于万科位列亚军，此前，绿城全年销售从未冲破过200亿。
然而，由于缺乏财务管控能力，早期绿城的规模扩张主要依赖高负债，这也一度导致绿城资金链短缺。2008年到2011年，绿城接连遭遇“清算危机”、“信托危机”，净负债率连续三年超过100%。其中，在连续两年销售超过500亿后，2010年绿城的负债率达到210%的峰值，高负债运营模式下，“资金状况”成为绿城老生常谈的话题。
另一方面，由于产品定位高端，2011年，楼市调控令绿城的销售业绩跌入低谷。应接不暇的问题中，九龙仓、融创入股并导致出现股权争夺战，使绿城上下疲惫不堪。
反映在数字上，2009-2014年，绿城的销售复合增长率只有不到10%。2014年底，随着创始人宋卫平的离场，央企中交正式入主，这家房企巨头开始有调整和喘息时间，负债率也逐年下降。
及至2016年、2017年，当同行的销售呈几何级增长时，绿城则在代建的支持下，连续两年完成了千亿的业绩。虽然增长相对缓慢，但也基本保证了不会掉队的局面。据观点指数统计，2017年，绿城以1463亿的销售额位列房企销售排行榜第10位。
与此同时，降负债、积累现金、去库存，尤其是三四线去化等历史遗留问题，成为2017年绿城最主要的工作。
首先，从现金流表现来看，从2012年到2016年，绿城的经营活动现金流都维持在正数，说明公司的房地产销售回款基本稳定，同时也反应出绿城在可供发展物业的投资上有所减弱，公司的整体规模扩张地较为缓慢。
2017年上半年，绿城出现大量的经营活动现金流出，而这一年绿城在土地投资上的也支出大大超过前几年。
另外，融资活动产生的现金净额也由2012年的负数开始回正，主要由于绿城的银行及其他借款筹集按年上升，绿城在融资方面的需求正在扩大。半年报显示，2017年上半年，绿城的银行及其他借款筹集为165.5亿，导致期内的融资活动现金净额高达191亿。
现金方面，数据显示在2014年的低谷后，绿城银行存款及现金的额度逐年上升，最新的2017半年报指出，绿城有银行存款及现金367亿元，较2016年末增加了117.65亿元，是近五年来的最高点。
根据绿城执行董事及行政总裁曹舟南在业绩会上的说法，绿城现在账上有600亿元现金。此外，绿城近五年的净资产也有一定增加，不过上升的幅度没有银行存款及现金大，说明公司近几年的流动负债也在增加。
总体而言，绿城的流动比率一直较为平稳地保持在1.5倍以上，经历过清算危机的绿城，近年来在财务管控、偿债能力方面都有一定的提升。在中交入主后，绿城的资金问题已经有所纾缓。
去库存与利润平衡
众所众知，绿城的产品一直都是其核心竞争力之一，但犹如硬币的两面，好的产品如果没有销售推动，最后反而会成为企业的“麻烦”。龙湖吴亚军就曾说过“存货是房企的癌症”，而在绿城最艰难的几年，库存也一度成为其症结所在。
年报数据显示，绿城的存货结构中，发展中物业一直占了大部分，同时，已竣工可出售面积在2014年和2015年也出现增长，这反应了绿城在销售力方面的不足，导致库存水平较高。
2016年和2017年，国内房地产市场迎来销售大年，借助市场升温以及过去两年一二线城市的限购限售政策，绿城在迅速消化融绿时期累积的大量三四线库存。
图表中，2016年和2017年上半年的已竣工可出售物业较之前实现了下降。绿城执行董事李青岸也曾明确表示：“有些三四线城市，只要在不亏损，或者少亏的情况，也要把它卖掉了，不要再去坚持了。”
从2017年绿城每月的销售情况也可看出，自3月份全国一二线的限购限价政策推出之后，绿城销售金额基本都突破百亿，销售均价也随之下降，说明绿城正在努力处理三四线的库存。
不过，三四线大量去化也拖累了绿城的利润表现。上半年，绿城的税前总利润为20亿，较2016年同期的毛利人民币23.77亿元减少13.8%。2014年、2015年、2016年，绿城的销售毛利率还维持在25.38%、20.81%、20.78%，而2017年上半年，绿城销售毛利率仅为19.6%，不及行业的平均水平。
可以看出，从2013年到2015年，绿城无论是毛利润、利润还是净利率是处于下降的趋势，直至2016年后，利润表现稍有回升。
另外需注意的是，2017年5月，绿城中国出售了两个商业项目，出售代价分别为17.85亿元及16.91亿元，而两个项目产生的净收益为16.26亿元。
对此，曹舟南表示，2017年中报反映出来的是2014年的项目，甚至更早的项目，大多位于三四线，因此利润较低。另外，出售物业将成为绿城“常态化”战略。
在他看来，酒店和商业类持有型物业本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用，持有型物业比例过多是绿城中国极大的负担。
绿城的“粮仓”
无论是利润还是规模，绿城仍面临不小的压力。从曹舟南多次公开的表述不难看出，绿城也开始重视规模了。
2017年11月7日，北京土拍现场，绿城一掷86亿拿下京城年度总价最贵限价地块，距离其上一次在北京拿地已经过去整整20个月。据观点指数统计，绿城一直十分低调，在土地市场出手的次数不多，2015年和2016年的新增项目都是个位数。
高调回京令市场的镁光灯再度回归这家曾在风口浪尖的房企上。有业内人士指出，该项目在自持20%以及限价的情况下，企业的收益较为有限，对绿城而言，追求规模扩张的意图可能更多一些。
实际上，拿下北京年内最贵地块的“光环”的背后，绿城早已经悄然在全国攻城略地，重回土地赛道。
半年报显示，绿城2017年1-6月的买地投入金额为245.2亿元，超过前两年全年土地金额。
下半年，绿城又陆续加码北京、上海、杭州、成都等一二线城市，以至单月的拿地金额高达200多亿。
据观点指数不完全统计，截至2017年12月底，绿城2017年的土地金额已达到570亿，虽然和碧桂园、恒大、保利等拿地大户相比仍有差距，但这一数字已经远远超过其2014-2016年三年的买地总额。
数据显示，2016年全年绿城的新增土地成本仅为180亿元，2015年153亿元，2014年则是203亿元。
经过2017年的积极补仓，于2017年6月30日，绿城共有土地储备项目92个（包括在建及待建），总建筑面积约3057万平方米。不过，与2015年前相比，绿城的土地储备还有待进一步加强。对此，曹舟南表示，2018年还将拿出700亿投资于土地市场。
虽然加大了土地投资，但稳定依然就绿城的主旋律。出于对未来两三年房地产行业的悲观看法，千亿之后的绿城无意在短期内做更大的提升。在曹舟南的规划中，这两年，绿城会将规模稳定在1200亿元-1500亿元，买地也控制在足够未来两年使用。
从土地成色来看，绿城在一二线的比例进一步扩大到77%。其中，除上海、北京等久违的土地市场外，绿城也加大对此前鲜少出手的华南及西南区域的投入。年初，绿城40亿夺得广州广钢新城地块，上半年再收入佛山北滘地块；此外，11月，绿城以32亿首入成都，12月再下一城，同时于年中加码重庆，进一步开拓西南版图。
值得一提的是，虽然没有冒险拿地王，然而在巨大的土地投资下，绿城的平均土地成本并不低。
据观点指数统计，2017年，绿城付出的土地投资总额为570.37亿元，而对应的新增土地面积则约为502万平方米。相比之下，融创以980亿就撬动了约6600万平方米土地，华润置地524亿纳储780万平方米土地，绿城2017年的新增土地成本基本可以位列房企前三。
分项目来看，在2017年新增的26个项目中，楼面价在一万以上的累积土地面积达62%。其中，杭州塘北地块楼面价在4万以上，另外有35%的地块楼面价格在2万元/平方米以上，分别位于北京、上海、广州、杭州和义乌。
未来，随着土地的红利逐渐变小，绿城要获得高利润将更加不容易。
中交入主的三年
对绿城而言，无论是资金上的改善，还是土地上的进取，都体现了中交的影响。凭借着中交的背书，绿城的加权平均利息成本从2013年的8.66%降至2017年上半年的5.6%；另据中交内部人士透露：“2017年绿城重返北京、上海都是经过集团层面授意的。”
实际上，在目前绿城的股东中，央企中交注重规模，港资九龙仓以利润为先，而宋卫平则是坚定的产品主义者，要同时满足各方的要求，并非易事。
显然，作为第一大股东，在融绿之争最关键之时充当白武士角色的中交，并不只甘当纯粹的财务投资者。
在绿城中国的董事会成员中，包括联席主席刘文生，中交已占据四席，具有绝对的话语权。此前，在谈及绿城的情况时，刘文生就曾直指，绿城在事权管理、特别是市场战略、业务发展战略、内控方面仍没有达到中交的标准。
对绿城而言，在中交进入的这3年中，自身也在进行一场变革。
变革的主导者是宋卫平选中的接班人曹舟南，这位浙江财政系统出身的执行总裁自上任起，就在解决绿城内部最核心的财务问题。为此，曹舟南推出了全面预算管理制度，从前期成本上开始控制，减轻各项财务费用，为绿城积累更多的资金。
据悉，2018年绿城还将推行事业合伙人制度，增加中端产品的投资、开发短平快项目，加快周转率。
以义乌桃花源项目为例，5月份拿地，当年11月份就已经开盘销售。不难看出，无论是事业合伙人制度还是新增的中端产品线，绿城最终的目的都是扩大规模。
按照曹舟南的规划，等行业这一轮周期结束，绿城将在2019年登上规模和利润的新台阶。
此外，在混合所有制改革的这几年，绿城对内部业务进行归纳梳理。从2016年至今，绿城先后成立了资产集团、小镇集团和生活集团，加上房产集团和管理集团，在2017年正式形成“一体五翼”的组织架构。
中交对绿城的影响还体现在绿城从未涉及的海外市场上——2017年初，绿城成立海外房地产有限公司，按其规划，依靠中交在澳洲、北美和东南亚三大区域的土地储备和业务布局，绿城计划五年完成至少10个海外项目的落地、深耕，储备超过200亿元人民币的海外可售货值。
另一方面，对中交而言，绿城已成为其房地产板块的一部分。2017年4月，随着中交系自身错综复杂的地产重组取得阶段性成果，“并表绿城”也被纳入该公司的时间表中。
此前，中交集团发出的公告中明确表示，将在未来三年内，对中房地产和绿城中国的房地产资产和业务进行统筹规划，通过行使股东权利，推动上市公司进一步明确业务发展战略定位及业务拓展范围。
目前，中交集团已形成中交地产（A股）、绿城中国（H股）、中交海外地产（海外）三个主要的房地产开发平台。在产品和战略布局上，中交地产主要为刚需及改善型住宅产品，土地大多集中在二线城市几个重点项目上，而绿城则为中高端产品，战略布局也有所差异，暂时不会构成太多竞争。
值得一提的是，12月3日，中交董事长吴文德辞去公司董事会所有职务，也预示着中交系地产业务整合将进入另外一个阶段。
绿城23年的历史中，谈情怀的宋卫平曾致力于把它打造成豪宅的乌托邦；在中交进入的3年后，绿城逐渐走向更加制度化、管理规范、安全的企业。未来三年，一切是否能如曹舟南和中交的设想般发展，时间将会给出答案。
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