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小年的粮仓 | 万科篇：白银地产5000亿狂奔，与漫长转型远途
观点指数研究院 •2018-01-03
当万科提供物业、物流、商业、长租公寓、养老等不动产衍生服务时，我们有充分的理由相信，这家开发商已认定单一经营模式越来越难以持续，白银时代的特征愈发明显。
编者按：2017年，中国房地产创造了新的成交纪录，“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年，行业峰回路转，看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。
2018年3月22-23日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题已确定为“小年大周期”。
围绕关键词小年、周期，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现，重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道，通过分析、研究标杆房企发展情况，他们将如何应对即将到来的“小年”？
观点指数 对于中国房地产企业而言，如何面对2017年的市场繁荣，并非一个轻松的问题。中国房地产市场在2016年的基础上，总销售规模再度创造了历史新纪录，这背后却埋藏着未来发展的漫长转型远途。
在榜首位置上，碧桂园、恒大、万科仍处于激烈的角逐。仅就万科而言，在股权之争基本结束后，2017年1-12月，该公司销售金额首度突破5000亿大关，销售额同比增长约37%。
但必须看到，在主要城市房屋市场升温的同时，土地市场供应量持续回落，按揭放款量逐月下降，房地产多维度调控已不再是个案，反而已经成为普遍现象。
当万科2017年围绕城市配套需求提供物业、物流、商业、长租公寓、养老等不动产衍生服务时，我们有充分的理由相信，这家开发商已认定单一经营模式越来越难以持续，白银时代的特征愈发明显。
至2017年9月底，万科总资产首次达到10183亿元，在万亿规模下应对房地产变化所选择的探索之路，对行业应有所启迪。观点指数对万科2017年的发展进行研究，试图回答以下问题：万科如何巩固传统市场份额？遇到的瓶颈是什么？万科转型城市配套服务有哪些模式？付出了什么样的代价？
地产狂奔
过去三年风起云涌，是中国房地产市场极为特殊的三年。
从行业形势看，全国商品住宅销售规模持续扩大，大型房地产开发企业的市场份额进一步提升。但繁荣背后有隐患，热点城市地价大幅上涨，在中央出台政策防范市场过热后，房地产市场面临放缓压力。
2015-2017年前三季度，全国住宅开发投资增速、住宅新开工面积两项数据连续录得回升，反映出开发商对大部分地区的住宅市场较为乐观。不过，自2015年以来，全国已连续第三年出现住宅新开工面积低于同期商品住宅销售面积，去库存仍面临较大挑战。
全国住宅开发销售情况
数据来源：国家统计局披露，观点指数整理
住宅新开工面积持续下降对开发商同样产生影响，这是去库存必须经历的过程。万科2017年现有项目预计新开工2923.6万平方米，较实际开工面积降低6.8%；预计竣工面积2448.3万平方米，较2016年实际完成规模增长9.4%。截止三季度末，已竣工面积占全年计划的46.4%。万科在11月上旬的经营数据电话会议中，曾表达过对未来市场的担忧。据会议纪要披露，万科判断2018年房地产市场的销售进一步会放缓，但市场调整在不同的区域表现会不一样，其中一二线城市价格难以上升，成交量明显下降的三四线城市，房价则有下跌的压力。
调控以及市场环境变化加速了企业的分化，品牌房企的竞争优势进一步体现。前三季度，前20名房企按销售额计算的市场占有率超过30%，包括碧桂园、恒大、万科在内的行业巨头销售额同比均超过三成，碧桂园最高增幅达八成。在这种情况下，品牌房企的呈现出与整体市场投资情况相反的迹象，逆势收割是趋势集中。
万科开工及竣工情况
数据来源：万科公告，观点指数整理
万科销售规模大幅增长，仅一季度便超过1500亿元。一方面因为全年供货节奏适当提前，反映出企业灵活应对限价限贷限售政策，其中上半年月均销售约462亿元，下半年则下降至381亿元。另一方面则是可售货值充足，且主要集中在一二线城市，截止10月底可售库存仍有989万平方米，对应货值1232亿元。万科2017年以来销售均价在1.49万元/平方米左右，较2016年上涨13%；从城市分布看，北京、上海、深圳等城市贡献相当大，其中据观点指数了解，深圳万科前11月认购额约达500亿元。
万科2017年单月销售走势
数据来源：万科披露，观点指数整理
相比于销售供货节奏提前，万科对于拿地的策略却大相径庭。从整体拿地情况看，万科新增投资的能力在下半年逐月增强，仅三季度新增商住项目67个，建筑面积1690万平方米，超过上半年拿地规模总和。10月份新增521.9万平方米，甚至超过销售面积一倍有余。万科2017年新增土地储备情况
数据来源：万科披露，观点指数整理
这一定程度上说明市场竞争在发生变化。万科曾提及，随着政策的收紧，销售相对放慢，开发商的主要资金来源是销售，销售放慢的情况下新投资的能力减弱，土地市场的竞争相对减弱，因此万科希望抓住机会扩充土地规模。尽管如此，万科在扩充规模时仍保持了审慎拿地的原则。过去四年的数据显示，万科拿地权益总价占销售金额比例最低仅为4%，主要由于年内增加土储较少；此后尽管土储大幅增加，这个比例仍保持在40%以下。
万科新增商住项目情况
数据来源：万科公告，观点指数整理
这主要与万科发挥自身的品牌、资金和运营优势，拓展项目获取渠道有关。以2017年前11个月为例，期内万科公告披露新增项目个数195个，较2016年全年多22个，合作拿地占比达47%，其中低于50%比例占总数约26%；拿地均价6151.57元/平方米，较2016年底仅增3%，上升并不明显。万科2017年还以551亿元收购广信资产包，获取位于广州荔湾、越秀约211万平方米优质土储，除此以外，与大股东深圳地铁就“轨道+物业”模式展开合作也为公司扩储带来想象。
经过一系列布局，万科截止10月底累计可结算资源约1.35亿平方米，其中未来可售规模约9500万平方米；按销售均价1.49万元/平方米计，可售货值约达1.42万亿元。
白银挑战
未来房地产调控依旧收紧，万科预计，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。但随着“房子是拿来住的不是拿来炒的”基调下，房价单边高速上涨的时代已经结束，行业规模高速膨胀的时代也已经结束。
万科管理层于2013年提出“白银时代”概念，这个阶段最典型的表现是，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。在主要房企身上，我们同样看到白银时代的迹象。
近年来，受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等因素影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。以销售规模在行业前列的房企为例，2014-2016年，碧桂园、恒大、万科、融创的净利率均降至10%以下，至2017年上半年才有所回升。
主要房企净利率走势
数据来源：万科披露，观点指数整理
在上述四家房企中，万科是净利率变动幅度最小，管理层展示出了对于行业变动的调整及把控能力。其中一个重要原因是成本把控，万科在2016年、2017年新增项目的平均地价上升并不明显，地价稳定使得公司在面临房价调整的情况下，毛利率仍相对稳定在内部制定的20%左右。2017年前三季度，公司房地产结算毛利率23.35%，较上年上升3.55个百分点；净利率10.5%，较上年上升1.8个百分点。
万科净资产收益率、毛利率、净利率情况
数据来源：万科披露，观点指数整理
不过，万科的结算速度远不及销售速度，导致营收增长相对较慢，甚至2017年前三季度出现房地产业务收入同比下降2.7%（上半年降幅为9.6%），这在近几年尚属罕见。营业收入降低主要在于竣工面积减少，前三季度，万科累计实现新开工面积2599.6万平方米，同比增加6.5%；累计竣工面积1136.4万平方米，同比却仅增加1.1%，仅占全年竣工面积46.4%。竣工进度直接延误交楼计划，进而拉低房地产结算规模。
万科结算情况
数据来源：万科披露，观点指数整理
此外，万科的精装率保持较高比例，在商品住宅预售层面影响不大，但对于竣工速度的影响较大，这也是近年来结算收入远慢于销售收入的原因之一。至三季度末，万科房地产结算均价约1.14万元/平方米，与2014-2015年销售均价接近，说明结算的大部分是前两年销售项目。从竣工规律看，万科通常在下半年尤其是四季度集中安排交楼，有节奏地完成全年计划。万科董秘朱旭于8月份表态，全年竣工面积预计将与年初计划基本持平。以年初计划2448.3万平方米、单价1.14万元推算，预计公司2017年房地产收入约达2791亿元，同比增长19%。
万科单季度营收分布情况（亿元）
数据来源：万科披露，观点指数整理
尽管结算速度并不突出，但在商品住宅预售到竣工交付之前，亦即现金回流这个阶段，万科却表现出了较大的把控决心。万科内部提倡“以现金流为基础”，自2014年逐步提高了对销售回款速度的管理，所以才会出现郁亮强调“没有回款的销售都是耍流氓”的一幕。观点指数了解到，通过中小户型产品快速推售，2014-2015年万科回款率保持在90%以上；2016年万科号称“销售回款率居行业首位”，应收账款周转天数降至3天，显示销售回款加快。但受节奏安排，有研究机构统计，2017年三季度公司回款率仅为62%。
万科周转情况
数据来源：万科公告，观点指数整理
万科将项目盈利和周转能力提升，归结为一线管理团队的投资和操盘能力，而这又与其倡导的事业合伙人制度关联。万科披露，截至2017年6月底，公司合并范围内开放跟投项目229个，较年初增加24个，跟投投资人成为项目公司的少数股东。某种程度上，跟投制度对上市公司是一把双刃剑，在提高经营效率的同时，也会占据部分股东应占利润。以万科为例，至6月底公司通过转让股权形成少数股东权益合计人民币103亿元，2016年则为77亿元。
如何平衡股东与跟投员工之间的利益，未来仍将是万科要解决的问题之一。早在2017年1月初，万科董事会通过《关于第二次修订项目跟投制度细则的议案》，涉及取消追加跟投安排，降低跟投总额上限至10%，以及设置门槛收益率和超额收益率等修改细则。
转型长途
万科曾表示，未来十年公司最重要的业务仍将是住宅。而随着住宅行业的利润率、回报率回到社会平均水平，房企买地、建设、销售的单一及供应模式将越来越难以持续，转型已成为迫在眉睫的需求。
对此，万科提出在未来十年内“基本完成新业务的探索和布局”的计划，希冀这个阶段确定新的商业模式。在战略定位层面，自2016年起它开始以“城市配套服务商”自居，并针对性地拓展与城市配套服务相关的地产衍生服务。
撰文：钟凯
审校：欧阳颖
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