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双重最严管控来袭 海南楼市面临大变局
界面新闻百家号01-18
1月17日，国家海洋局副局长林山青在围填海情况新闻发布会上表示，海洋督察对6省（区）的工作进入整改追责阶段，对督察发现的问题，6省（区）要切实整改，进一步深入调查，厘清责任，启动问责机制，公开处理，严肃问责。
去年8至9月，中央环保督察组曾对海南开展环保督察，并在年底向海南省反馈指出：“海南一些地市轻视环境保护，热衷搞‘短平快’的速效政绩，导致当地自然保护区、优质自然海岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛”。
这背后所指正是海南的房地产开发现状，“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，ZF规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态”，由此引发的海南房地产政策的连锁反应，加剧了这个去年火热市场的不确定性。
1月份，海南省出台《进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，明确建立规划调整硬性约束机制，其他用途用地不得擅自调整规划改变为商品住宅用地。对位于生态保护核心区的市县，停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划，同时全面停止办理产权式酒店用地审批手续。
实际上，在督查组进行调研期间，海南已经多次出台政策严控海岸开发。
2017年8月17日，海南召开房地产工作电视电话会议，提出继续对全省房地产市场实施“两个暂停”（暂停建设、暂停营业）调控政策，并严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。9月22日，海南实施全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。几日后，海南便出台了《海南省人民ZF关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》。
但这些政策似乎并没有起到应有的效果。
根据央视新闻报道，在中央督察公布反馈意见后，一些被公开点名侵占自然保护区的房地产项目，仍然还在建设销售。随着监管的加强，被点名的项目也在最近进行了整顿，三亚的凤凰岛已经被勒令停工，三亚湾海岸线也开始修复管理，对于三亚海上机场、洲际酒店海上餐厅等违法建筑，也已经勒令停工，洲际酒店海上餐厅已经进行了部分的拆除。
另外，文昌鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天展销中心被封存，万宁的融创日月湾人工岛也全面停工。
对于这些项目的未来，海南锦诚房地产咨询公司董事长王路向界面新闻表示：“这些项目是否能够恢复销售要看整改情况，以及新的规划状况，还要看ZF尺度，整改要报国家环保部门的审批，如果有些项目对环境破坏太过严重，不排除有关停的可能。”
接连出台的海南史上最严格土地政策，加上史上最严围填海管控措施，势必将加速改变这座房企投资热度最高岛屿的产业格局。
近几年，气候宜居的海南成为了买房人关注的焦点之一，而随着一二线城市遭遇限购、限价等严格的调控政策，海南楼市在2017年初便迎来爆发。
从销售量上来说，尽管密集的调控使得海南的房价上涨幅度放缓，但截至2017年11月，海南房屋销售额还是达到了2417亿元，同比增长87.2%，房屋销售面积2058万平方米，同比增长57.2%，海南大部分的中西部市县也都出现了翻倍增长。
市场的火爆拉动土地价格的飙升，2017年海南楼市楼面价为2492元/平方米，同比上涨100%。
王路表示：“其实，就算这次不出台土地政策，在海南拿地也已经开始越来越难，去住宅化将是海南未来的趋势，海南现在有三个矛盾，第一是地产开发对当地环境造成的破坏，第二这么多年海南地方财政对房地产过分依赖，导致其他产业发展不太好，第三，来海南的多属于候鸟人口，对城市带来了很大的消耗，但是消费有限。去年一季度房价暴涨就给ZF带来很大压力，要控制房地产，同时提出要把十二大产业做起来。不过，未来海南的房价和地价还是会往上走。”
去年一年，海南密集出台的调控政策多达20多项，而在土拍方面，2017年海南土地成交166宗，同比下跌44%，成交面积449万平方米，同比下跌61%，土地成交金额181亿元，同比下跌27%。
这次出台的政策也将加速对海南房地产行业的限制与调整。“对于一些大型企业，早期跟ZF签了框架协议，只是有意向但没有拿地的，需要重新报批，并且按照新的规定进行规划，如果拿地还未报建的企业规划要进行调整，环境部门要进行评测，这是个长期过程。”王路表示。
今后海南的开发商还要面临着土地供应被严格管控的局面，这意味着原先拿的地要重新进行规划，未来的增量用地也很难落入袋中，想要在这个国际旅游岛上进一步发展的房企，将面临前所未有的挑战。
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