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7月26日，广州市华南医养融合研究院（简称“医养融合研究院”）及广州越秀养老产业投资控股有限公司（简称“越秀养老产业公司”）的揭牌成立，在睿信致成看来，这标志着越秀地产正式进军养老产业。越秀地产将开发出活跃长者公寓、服务式养老公寓/护理院、社区嵌入式养老机构（未来还将开展居家护理服务）3大产品线。试图通过覆盖养老产业的开发投资、运营培育、金融化退出全链条。为提升养老服务和医养融合水平，越秀地产与奥地利奥美德（VAMED）集团、英国孝尔健康集团、法国罗格朗、广州市老人院、广纸集团等8家养老服务机构及企业签订战略合作协议，以吸收借鉴国际经验。今年越秀地产已经在广州市海珠区、武汉等地开展了4个养老项目，未来10年将重点布局广州、长三角和华中区域，预期开展50个养老项目。
此前，深耕养老地产7年的保利地产推出和熹会康疗型养老机构，定位中高端养老市场，涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务。万科将养老地产作为今后发展的三大支柱之一，幸福汇通过“自持+销售”模式探索养老地产。作为四大业务之一，远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。2013年，远洋地产首个养老产品“椿萱茂”在北京亦庄投入运营。此外，绿城、融创等企业纷纷试水养老地产。睿信致成认为，未来，随着我国人口老龄化加剧，养老地产将是房企竞争的焦点。
人口老龄化加剧，养老地产前景可期2016年，我国60岁以上老年人口已超过2.3亿，占总人口比例达到16.7%。从2012年到2016年，老年人口从1.94亿增长到了近2.31亿，而占总人口的比重也从14.3%增长到了16.7%，增长迅速。预计，到2020年，将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右。到本世纪中叶，将达到4.8亿左右，睿信致成认为在这一过程中，我国老年人口数量始终居于世界第一位，我国还属于老龄化速度最快国家之一。
图1中国60岁及以上老年人口数量及占总人口比重
图2不同国家进入老人化社会进程时间（年）
人口抚养比指总体人口中非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比。通常用百分比表示。说明每100名劳动年龄人口大致要负担多少名非劳动年龄人口。2011年，我国老年抚养比达到12.30%，2015年，达到14.30%。5年时间，平均而言，100人抚养的老人人数增加了2人，劳动人口抚养负担加重。
图3老年人口抚养比
政府政策利好，鼓励社会力量进入睿信咨询认为中国房地产市场是政策市场，缺少政府政策的支持，很难获得良好的发展。针对人口老龄化不断加剧的现实，2013年以来，政府密集出台多项政策，内容涉及土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等，从政府主办转变为鼓励私营单位进入，覆盖人群从高收入向中低收入拓展。
现有养老开发模式与运营模式
我国主要的养老模式包括居家养老、机构养老和社区养老。居家养老以家庭为核心，专人人员上门为老年人提供生活照料、医疗护理、精神关爱等服务。居家养老解决了机构养老的不足的问题，同时提供大量的就业岗位。机构养老为老年人提供专门的养老部门，老年人的饮食起居、生活护理、管理、文体娱乐等主要在机构中。睿信致成认为它最大的特点是能够帮助青年人解决看护老年人和护理知识不足等问题。社区养老以家庭为主，社区机构养老为辅，居家照顾等方面有家庭承担，专业护理、健康保健等服务由社区提供。它是居家养老和机构养老的结合，因此具有两种养老模式的优点。
由于我国人口众多，土地面积的紧张的现实，根据十二五规划，我国养老采取居家养老为主，社区养老和机构养老为辅的模式。三者占比分别是90%、7%、3%。相较于之前96%、3%、1%的分布，社区养老将是房企的发展机遇。在未来，由于我国老龄化的加快，老年抚养比的增加，人们对生活质量要求的提高，社区养老，尤其是和医疗相结合的养老将会是主要的发展方向。
图4十二五规划养老模式
普通型养老院的特点是费用自理，民办为主。主要提供生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗健康等服务。不过这些服务相对简单，睿信致成认为不能满足具有特殊疾病的老人对医疗、护理和康复的需求。医护型养老院的特色是费用报销，提供专业医疗服务。在收费方面，由政府指导性定价，多数治疗费用由社保直接报销。敬老院一般视为老年人养老服务的社会福利事业，提供的服务有限。社区养老以家庭为主，社区为辅，把家庭和养老集中在社区，对于我国解决我国人口多、用地少的现实情况，具有重要意义。度假型养老社区以休闲为主，提供休闲养生、农业采摘、康复服务、温泉水疗等服务。一般集中在风景资源丰富的地区。老年公寓一般由政府和社会力量共同建设。多数是在住宅小区内，专门规划出单元楼，按照适用于老年人居住的要求设计和建造。
在运营模式方面，主要包括政府收益型、政府福利型和企业盈利型三种。政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。比如北京香山老年公寓，由乡镇单位四季青乡香山公司主办，海淀区民政局直接领导和管辖，其最低收费为1000元/月/人。政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的福利性老年机构，包括敬老院与老年公寓等。威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。比如上海绿地21城孝贤坊，其为养老、度假大盘，拥有完善的养老和保健设施，在产品硬件建设和配套方面有其独到之处。主力消费客群为老年人养老居所，其占据购买人群的50%，别墅一房一价，公寓开盘价3600元/平方米。
养老地产兴起，盈利模式渐晰养老地产具有投入大、利润周期长、产业链长、设计领域广等特点，睿信致成认为对于房企的融资能力、设计能力、服务能力、建设能力等都有着较高要求。2000年，北京太阳城集团踏足养老地产领域，开发养老地产项目。该项目的成功，使得养老地产这一新兴概念进入大众视野。经过17年的摸索，我国养老地产的开发模式、运营模式、盈利模式逐渐清晰。最近几年，随着我国老龄化问题的加剧，政府出台大量政策扶植养老地产的发展，未来养老地产必将成为房企的机遇之地。
类型 | 项目 | 盈利模式 | 开发商 | 特点 |
康疗型 | 台湾长庚养生文化村 | 变相出售+持有经营 | 台塑集团 | 集养老、度假、健康为一体 |
天津泰达国际养老院 | 持有经营 | 政府 | 候鸟式养老服务的中高档社会养老院 | |
居家型 | 绿地21城孝贤坊 | 出售 | 绿地集团 | 老年住宅建设与整个社区中 |
万科幸福汇 | 出售+持有经营 | 万科 | 针对中端客户，两种业态 | |
综合型 | 北京太阳城 | 出售+持有经营 | 北京太阳城房地产 | 开发最早，多种养老模式相结合 |
北京将府庄园 | 出售+持有经营 | 政府 | 一站式退休养老社区 | |
农家休闲 | 浙江城仙居 | 变相出售+持有经营 | 浙江联众休闲度假公司 | 分时度假模式 |
太仓艳阳乡村 | 变相出售+持有经营 | 上海艳阳度假集团 | 高品位乡村旅游三星级度假 | |
异地购房 | 三亚海棠湾 | 持有经营 | 三亚海棠湾开发建设公司 | 休闲+养生+健康体验 |
万宁兴隆爱晚中心 | 出售+租赁 | 世纨爱晚（海南）实业 | 温泉度假，旅游养老 |
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