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从整体的住房市场结构来看，按照居住时间长短，可以分为酒店、住宅租赁、自住住宅三大类，其中住宅租赁市场又可以分为民宿/短租、集体宿舍、长租市场-机构供应（长租公寓）、长租市场-非机构供应共四小类。对于市场规模的预测，睿信致成将从整体住宅租赁市场规模、长租公寓市场规模两方面来分析。
图1 住房市场结构
数据来源：睿信地产研究院
住房租赁市场空间：
量价齐升、市场广阔
1.量：现有租房人口约1.8亿人，未来规模还将上升
全国租赁市场主要面向流动人口及本地户籍中的租房人群，其中流动人口又包括非农人群和农业人口，根据中国流动人口发展报告，其租房占比分别为52.3%、69.8%；本地户籍中的租房人群，主要来自落户的大学毕业生，以近五年普通高校毕业生为主，假设租赁比例为50%。通过对各类人群中租房规模进行测算，目前我国租赁人口规模约为1.83亿人。
表1 全国住宅租赁人口规模测算（2016年）
数据来源：中国流动人口发展报告、睿信地产研究院
现有租赁人口占比（中国12%）对比国际水平（美国31%、日本33%），还处于低位。未来受都市圈发展趋势、高房价及限购政策、新生代人群消费升级的影响，租赁人口规模还将上涨。
图2 中国、日本、美国租赁人口占比
数据来源：链家研究院、睿信地产研究院
都市圈人口持续增长是长期趋势，我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州深圳为中心，形成了京津翼、长三角、珠三角三大都市圈，但我国都市圈尚处于发展阶段，与美国日本等发达国家相比仍有显著差距，在美国，有9个人口数大于500万的城市，占美国全国人口比例为24.6%，在日本，三大都市圈即首都圈、近畿圈、中部圈的国土面积仅占全国的14%，但却汇集了全国近50%的人口。未来以一线城市为中心的大都市圈集中格局将成为中国未来的新常态。
限购及高房价导致部分流动人口被动进入，自2016年9月起，为抑制房价的继续上涨，一二线城市政府相继出台严格的限购限贷政策，部分已有经济能力但在限购政策下没有购房资格的外来人口，对于住房的需求将转移至租房市场。同时，15年来，以深圳为代表的的一线城市，房价经历了快速上涨，较高的房价导致我国一线城市房价收入比甚至高于国际主要城市，较高的购房成本使得我国的购房者的首置年龄被推后，使得更多人更长时间停留在租房市场，从而扩大了租赁市场。
观念升级，主动租房人群逐渐增多。我国租赁市场处于低年龄、低层次的初级阶段，从年龄结构看，我国约77%的租客年龄集中在20-29岁，约16%的租客集中在30-39%。从收入层级看，单月收入在一万以下的租客占租客总数近7成，低收入人群是当下租房的绝对主力军，但是国际情况看，发达地区已经不同程度进入了主动租赁时代，租房人群呈现多元化趋势，以美国为例，对比2015年与2005年美国的租房人群，从学历角度，高中以下学历的租房人口呈现下降趋势，而本科以上高学历人群增幅超过52%，从收入角度，高收入人群同样是租房人群中涨幅最为迅猛的，其涨幅是低收入人群涨幅的2.5倍之多。租房人群的“高学历高收入快增长”成为美国租房市场近十年以来的显著特征。目前我国已经初步呈现主动寻求品质租赁的局面。
图3.美国租房不同学历租房数增长率
数据来源：American Community Surveys，睿信地产研究院
图4 美国不同收入租房人数增长率
数据来源：American Community Surveys，睿信地产研究院
未来住房租赁市场进入快速发展期，根据链家研究院预测，预计到2025年，租赁人口将达2.3亿人，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。
图5 中国住房租赁市场人口（亿人）
数据来源：链家研究院、睿信地产研究院
2.价：住房收入比未来仍有10%的提升空间
人均可支配收入保持年均10%的速度增长。自改革开发以来，经济始终高速增长，与之伴随的是人们的生活水平不断提高，未来经济增速虽然逐渐放缓，但一段时间内的上行趋势不会改变，可支配收入提升，使得未来租房群体在租房时，有更加充足的资本。2016年城镇居民人均可支配收入为33616元/年，2010-2016年间，复合增长率近10%。我们保守估计未来人均可支配收入水平将按照5%的速度增长。
图6 2010-2016年全国城镇居民人均可支配收入及增长率
数据来源：国家统计局，睿信地产研究院整理
租房收入比仍有10%的提升空间。2016年我国租金开支占收入比重为19%，而从美国经验看，全国平均为35%，美国一线城市为46%，二三线均为31%，无论比照哪个标准，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间，我们假设2020年租金收入比为25%，2025年-2030年维持在30%左右。
图7 中美租房开支在收入中的占比
数据来源：国家统计局，Zillom，睿信地产研究院
（3）住房租赁市场租金GMV预测：
根据我国现有及未来租房人口规模及租房收入比情况，截止2016年底，我国住房租赁市场规模已将近1.2万亿，预计至2020年，我国住房租赁市场规模将突破2万亿，至2030年将达5万亿。
表2 全国住宅租赁市场规模测算
数据来源：国家统计局，睿信地产研究院
传统租赁市场发展痛点及未来发展趋势
1.传统租赁市场三方痛点凸显
传统租赁市场参与主体主要包括租客、房东及政府，我们从租客需求、房东管理、政府监管等方面，分析在租房过程中各方面临的诸多痛点。
租客：日趋庞大的住房租赁市场叠加消费升级的时代背景，租客对于居住体验与租房服务的提升需求与租赁市场现今原始状态存在本质的矛盾，核心体现在租期不匹配、租客不匹配、居住体验差等方面。《2015年中国城市青年租房现状调查报告》显示，超过一万个20-30岁的城市青年被调查者中，每100个人中就有70个人在租房，而对租房过程表示满意的仅有11人，满意度不到20%，《北京青年人才住房调查报告》显示，只有26%的人表示在租房过程中没有遇到权益受损问题。
房东：大多数房东是自有房出租，数量较少，在租金收入较少，租赁市场规范性有待提高的前提下，房东可能会面临房屋主体结构被修改、设备被损坏，以及损坏后难以索赔的困境。
政府：政府由财力限制，兴建的廉租房、公租房供不应求，而对居住者户口、收入等情况限制较多，难以满足巨大的租房需求，另一方面，聚集在非法公寓、城中村的流动人口不仅自身居住存在安全隐患，其大规模聚居也对当地执法部门的管理，增加难度。
2.长租公寓应运而生、优势明显
长租公寓是当下租赁市场各方诉求存在矛盾下的必然产物，其特点是标准化的租赁过程。
图8 长租公寓标准化租赁过程
长租公寓对租客痛点的解决：在租期不稳定上，目前长租公寓的平均物业租期为15年，相较于个人房东随时有可能将房屋出售导致租期中断，长租公寓在出租业务的持续性上更加稳定。在租客匹配上，长租公寓出于项目的整体定位、氛围营造、管理便捷性等角度考虑，会倾向于将同类型同层次的租客进行匹配。在租赁服务上，长租公寓相比个人房东更能发挥集约化优势，更有能力提供包括设备换休，清洁打扫等标准化服务。
长租公寓对房东痛点的解决：相较于个人房东在资金、集合资源能力方面均存在短板，长租公寓在管理资产时的优势是全方位的。在装修层面，可以利用规模优势，严格筛选服务优良，价格低廉且可以长期合作的第三方供应商提供房屋的装修，设备的供应等，以降低前期成本投入；在获客层面，机构可以通过自己的信息平台，设定好租客的标准，筛选素质较高的租客；在后续服务层面，机构通过及时的维修提高租客的满意度，提升租户粘性，降低空置率。同时机构有能力更及时的收取租金、物业费、水电费，并在续租，退租时完成租约条款的更新签订等。机构全过程的服务使得房东的房屋在出租过程中始终维持了良好的性态，在稳定收益的同时，还避免了与可能与租客产生的一系列纠纷。
长租公寓对政府监管痛点的解决：长租公寓可以有效减少社会对公租房或其他保障房的依赖，减轻政府的财政负担。另一方面，长租公寓介入可以协助政府管理区域内流动人口，减小流动人口对社会造成危害的可能性，进而维护当地的治安稳定。
预计至2025年长租公寓市场规模约3146亿
城市分化严重，未来长租公寓将聚焦一线及核心二线城市。我们参照人口净流入数量、房价收入比排名，筛选出房价收入比在8.0以上、人口净流入在150万以上的城市，具体包括上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、宁波、杭州、南京、厦门十个城市，进行长租公寓市场规模的测算。
表3 长租公寓潜力市场筛选
数据来源：国家统计局，Wind，睿信地产研究院
同时，目前我国一线城市，长租公寓品牌渗透率为5%，二线城市为1%，对比国际市场上，长租公寓品牌渗透率（美国为61%*52%=31.72%）仍有较大的提升空间。
图9 长租公寓机构渗透率
数据来源：链家研究院，睿信地产研究院
图10 美国长租公寓机构渗透率
数据来源：NHMC,睿信地产研究院
基于长租公寓聚焦的一线城市及核心二线城市目标市场，我们对现有租房人数、租金水平进行了测算，目前一线城市长租公寓机构渗透率约为5%，核心二线的市场渗透率预测为3%，则2016年的长租公寓规模约为226亿元。
表4 长租公寓现有市场规模测算
数据来源：各地城市公报、睿信地产研究院
参照美国等发达地区的公寓机构市场渗透率，我们认为，未来每年市场渗透率将以2%的增幅进行增长，2025年长租公寓市场渗透率为20%（美国目前渗透率为30%）。据此，预计未来长租公寓潜力市场（一线城市及核心二线城市）规模至2025年约为3126亿。
表5 长租公寓未来潜力市场规模预测
数据来源：各地城市公报、睿信地产研究院
本文节选自《2017年长租公寓专项研究白皮书》，详细报告内容欢迎来电或邮件索取。
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