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市场说|北上深豪宅拿不到预证，大家都去三亚买房了？
2018-01-31 丁祖昱评楼市
受到限价影响，豪宅预售证发放在2017年碰到巨大阻碍，导致总价1000万以上豪宅成交跌幅也达到了27%，在城市分布上也出现了新的特点。
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豪宅成交量均有不同程度回落
总价1000万以上成交套数TOP10 的入榜门槛由2016年的486套降至305套；总价3000万以上成交套数TOP10 的成交总量也由2482套降至2018套。究其原因，豪宅成交主力主要位于核心一二线，一方面高端产品限价在一定程度上导致了供应不足；另一方面限制备案、调控升级等因素也降低了购房者的买房预期，因而成交规模也有了不同程度的下降。
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北上广深杭外，三亚也在豪宅市场队列
北京、上海、深圳仍是豪宅“聚集地”，成交量遥遥领先于其他城市。以总价1000万以上成交套数来看，北上深15530套，占TOP10城市总成交套数的77%。而单价5万以上成交套数，北上深均突破1万套，第四名杭州仅达到了1485套。值得关注的是，与去年相比，北上深的豪宅成交总量较去年均有了不同程度的下降，而上海的降幅最为显著，1000万以上豪宅成交套数同比下降了46%，这也是上海在限价层面执行力度较为严苛的缘故。杭州、广州、三亚基本算是千万豪宅成交套数TOP10中的第二梯队，总价1000万以上的成交套数均位于前列。以杭州为例，虽然排名有所上升，但总价1000万以上的成交套数较去年还是有了小幅下滑，主要是高端楼盘“限价”导致供应偏低所致。广州豪宅市场受受制于调控以及ZF“双限”干预，成交套数降幅更为显著。
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三亚、重庆、海口异军突起成黑马
还有部分异军突起的城市，如三亚、重庆、海口，总价1000万以上的豪宅成交套数较去年均同比上涨了超200%。以三亚表现最为突出，豪宅市场显著升温，成交量同比上涨迅速，总价3000万以上、单价10万以上成交套数仅次于北上深，高居第4位。4
5个单价10万以上豪宅“榜上有名”
项目销售金额百强榜中，单价10万以上的豪宅仅有5个，主要集中在上海、深圳等地，在豪宅市场整体成交不佳的背景下，这几个项目近乎都实现了“逆势”热销，年销售额均在50亿元以上，较2016年同比增长显著。这主要源于项目区位较佳，周边交通设施也相对完善，整体性价比较高，加之高净值人群本身对价格敏感度较低，因而调控等因素对其影响也较小。
总体来看，2018年对于豪宅市场而言仍然机遇和挑战并存。一方面过去两年的“高价地”遍地开花，由高成本催生的“高房价”住宅供应明显增加，而区域内同时存在的部分“低成本”住宅将对这些高价房去化产生很大的影响；另一方面由于限价的缘故，北上深中心城区的豪宅销售价格受限，实际上市价格明显低于原来的预期市场价格，造成很多豪宅项目开盘即售罄，“最贵”的豪宅反而成为了最好卖的产品。相信2018年豪宅市场成交量应该有明显的回升，特别是上海将会有巨大的增长！
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