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上海楼市首季仍低位运行 二手房成交量创6年新低
2018-04-11 证券日报 ■本报记者 王丽新
据上海易居房地产研究院研究报告显示，一季度，上海新房成交119万平方米，对比去年的149万平方米有所下降；二手住宅共成交3.6万套，对比2017年的3.9万套略有下降，但不到2016年的三成。
易居研究院研究员王梦雯向记者表示，今年一季度，上海新房市场成交规模为2006年有数据以来最低水平，二手房成交量则创下6年新低。就目前来看，接下来新房市场将有开发商积极推盘，预计成交量会有所复苏，但按照二手房周期性成交规律来看，在明年一季度之前，很难有明显回升。
据上海易居房地产研究院研究报告显示，一季度，上海新房成交均价为44487元/平方米，同比下降7%，增幅较2016年收窄46个百分点。同比下降速度与2011年类似，但同比降幅已经降至2012年水平。考虑到成交价格受成交项目结构影响，同比下降并不一定说明上海房价出现下降。根据历史走势来看，预计后续成交价格整体将类似2011年-2015年间的盘整态势。
王梦雯表示，从区域来看，2018年共有9个区域成交均价同比上升，7个区域成交均价同比下降。其中，除虹口区成交基数较低导致数据波动外，奉贤区新房成交均价涨幅较大，由2017年一季度的23633元/平方米上涨到2018年一季度的34631元/平方米，同比涨幅达47%。此外，2018年一季度，除黄浦区去年成交均价首先突破10万元/平方米之外，长宁和虹口1季度成交均价分别突破了12万元/平方米和11万元/平方米，这与成交项目定位较高端有关。
值得关注的是，王梦雯认为，今年一季度新房市场成交规模创新低主要有两个原因，一是由于2016年新房大量成交，过度透支需求；二是由于政府限制新房预售价格，市场供应不足。后续来看，4月份上海约有20余个项目入市，届时成交规模相比3月份将有较明显提升。
从环线来看，上海外环以外的新房成交面积占到84%，在2017年72%的基础上进一步上升了12个百分点。其中外郊环占比达54%，郊环外达31%，而内环内和内中环新房成交面积占比不足10%。
从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房，其中改善型需求超过半壁江山，套面积在90平方米-160平方米的成交占总成交面积的55%。改善型和享受型住房均有所下降，而刚需型住房成交规模相对较为坚挺。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，新房市场由于政策管控和限价等原因，购房人心理预期为“买到就算赚到”，有些项目销售较好。而上海目前部分二手房房价过高，性价比不高，购房者更倾向于买新房。
严跃进进一步强调称，目前从环比数据来看，成交量有所回暖。尤其在新房市场，接下来开发商推盘量会大增，现在前滩部分项目已经出现热销现象，预计接下来不会降温。
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