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暴利的秘密：施工捂盘
田新杰 上海报道 2009-11-25 21:13:24
临近年底，上海等许多城市再次“规律性”出现房源紧张、供不应求的情况，房价再遇上行压力。而同时，本报记者掌握的情况显示，沪上众多项目的建设施工周期长得离谱，其中从开工到开盘，不少项目的周期超过5年，甚至7年。
据不完全统计，目前上海有32个楼盘的开工时间超过1年没有上市销售，其中15个楼盘开工超过2年尚未开盘。其中由上海城利房地产有限公司开发的名为“城市一品苑”项目、上海鹏利置业发展有限公司开发的“中粮海景1号”项目、上海富林房地产发展有限公司开发的“富林四季苑三期”项目、上海瑞隆房地产有限公司开发的“时代欧洲公寓”项目、东方海外置业（上海）有限公司开发的“东方海外卢湾区地块”项目等近10个项目，从开工到开盘超过5年。
仅15个开工时间超过2年尚未开盘的项目，总建筑面积就高达107万平方米之巨。“但这显然还只是冰山一角。”易居中国分析师薛建雄透露。
“这类施工捂盘涉及的体量，远比未开工的闲置土地和达到预售条件后捂盘不卖的体量大几个级别，且情况更复杂、更难以全面掌控。”沪上房地产资深人士柴一峰表示。
冰山一角：100万平方米建设周期超两年
动工后通过不断延长建设周期达到延迟上市的捂盘举动，在上海以及全国各地都存在，甚至并不被定义为捂盘。而引发业内对这类情况普遍关注的，是临近年底，上海等热销的城市再次出现新房供应量不足，问题就出在项目的建设进度上。
11月，上海市新房供应量连续数周出现回落，市场供不应求，在进行了大规模调研后，易居中国的分析师再次确认，房源供应紧张与开发商捂盘惜售的行为有关，尤其是在施工阶段的间接性捂盘。
易居中国报告显示，预期上海11月19日—30日上市的新盘有20个，但最终会真正开盘的可能不足10个。
薛建雄指出，正常情况下，一个住宅地产项目开工1年就可以上市销售，万科、中海等全面市场化运作的企业，开发周期一般只要1年，而绿城中国号称从拿地到开工只要9个月，其中部分项目争取3个月开工。但目前有开盘时间可统计的项目中，建设周期大多数超过一年。这直接影响了新盘供应进度，今年上海静安、黄浦没有新盘上市，卢湾、崇明各只有1个新盘上市，杨浦、长宁也只有2个和3个新盘。
数据显示，在上海全市目前有具体开盘时间而尚未入市的70个项目，设计总建筑面积约800万平方米，其中开工时间超过1年的32个楼盘，总建筑面积高达362万平方米。
“与许多港商、台商等投资者早年在上海买下的地块开发相比，这些即使是建设周期长达5年的项目，也还算快的。上海有很多项目名义上早已开工，但开工后长时间没有快速推进达到预售，有些项目开工其实只是挖个坑、打个桩，放上几年，其实就是在捂地。”柴一峰坦言。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-26/155432.html

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一切为了暴利
在上海市吴中路一带，至今依然有很多上个世纪一些港商、台商拿下的项目烂尾至今，有些是遇到拆迁、规划等方面的问题，但更多的是在捂地捂盘待涨，大部分项目至今没有上市时间。
上述上海城利房地产有限公司开发的“城市一品苑”项目，成为目前上海有具体开盘时间的楼盘中，建设周期最长的项目，该项目最早开工日期为2002年3月1日，目前的开盘时间为2009年11月30日，交房时间为2010年9月1日，从开工到开盘长达7年半。
本报记者查阅城利公司的基本信息发现，该楼盘即属典型的外商上世纪进入上海投资的项目。城利公司1996年9月注册于卢湾区，法人代表为新加坡国籍的LOO GUAN CHONG。
“大部分公司在施工周期上不断拖延，除了部分项目确实遇到拆迁、周边配套、规划等方面的问题而影响项目进展外，不少项目则只是利用拆迁困难、配套不到位、规划需要调整等为借口，拖延时间。”一位曾在某私人港资公司任职的业内人士告诉本报。
主动捂盘的目的，毋庸多说，利润始终是最主要的出发点。
柴一峰坦言，“今年上海热销的不少豪宅项目，买地超过5年甚至10年的不在少数，但并未受到闲置土地的调查，很多项目虽然开工很早，但通过拖延工期捂到现在。”
而5年、10年建设周期中，地价、房价成倍增长所带来的利润暴增，已是公开的秘密。
近期，上海外，浙江、山东、广东等地再次出现较大规模的捂盘炒作楼盘。“这里提到的楼盘主要是销售阶段通过销控措施达到捂盘的效果，和建筑施工阶段的捂盘相比，这些捂盘时间短、体量小、产生的利益少。”薛建雄指出。
监管尝试：地块规定预售期限
近期，已两年没有出让土地的上海市新江湾城终于再次推出土地，这副C6地块最受人注意的是，地块出让文件首次明确规定“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”，这几乎是上海土地出让历史上的首次。
作为这一“创新举动”注解的是，尽管新江湾城前几年已出让大量土地，但目前该豪宅板块区域内，华润置地开发的橡树湾新一批房源是仅有的在售房源，区域市场供求失衡明显。据了解，至今仅有合生创展、华润以及与城投合作的汉斯三家公司项目有过房源入市，绿城中国及仁恒项目至今未见动静。
土地出让方主动在出让文件中首次明确项目预售时间，无疑提高了土地的开发要求，在很大程度上限制了开发商拿地后开发运作的自由度，必然影响部分意向买家的竞买欲望。
住房和城乡建设部日前下发通知，要求地方住建部门要加强对在建项目的监管，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况，督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售；国土资源部也正在加紧研究，积极酝酿出台加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等细化政策。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-26/155432_2.html

但是，正如住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，建设周期过长的问题应该属于住建部管，土地开工建设则属于国土部管，而预售销售也属住建部管。换言之，在项目开工后到预售的施工期间，正好是相关部门“交接班”的环节。上述上海规土局的内部人士坦言，虽然在土地出让和开工的相关文件上，对开工投资比例有一定的要求，但并不详细和明确，至于预售时间，更没有涉及。
可是，长达5年、10年甚至更长建设周期的项目客观存在，而且体量并不小，急需监管，遏制猖狂的施工捂盘。对此，本报询问国土督察上海局的一位高层，该人士表示“这不是国土督察的职责，我们督察的对象是政府。”【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-26/155432_3.html

我不会简单地认为，如果营业税优惠政策到期不续，2010年的楼市就会重复2006年的场景：渡过一小段成交清淡期后，交易恢复，而房价继续大涨。不，政策这只靴子落地之前，所有预测都是空的。不过，我还是善意地揣测，政策制定者应该会分析政策实施后的市场趋势，并随时进行评估。
让我们揣测其中一种可能性：由于2009年的严重透支，2010年楼市需求本来就应有所萎缩，在此基础上营业税优惠政策到期不续，楼市成交量可能跌到低谷。房子卖不出去，房地产消费就无法拉动其他相关行业的消费，内需的一大块就要受到严重影响。另一方面，房子销售不畅，地产商就不会增加投资去买地，地方政府的收入就要受到严重影响。
那个时候，是不是又要来一次房地产救市？救一救没关系，历史经验告诉我们，房地产调控的最大好处是，可以随时对调控进行再调控。只不过是循环一圈再来。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-26/155437_2.html