房地产负债率走高 拿地仍积极
2018年05月25日 来源:格隆汇 编辑:东方财富网
资产负债率位居申万28个一级行业中的第三位,仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半企业资产负债率超过70%。
恒大和万科现在的负债已经达到了万亿大关。中国恒大的负债合计1.52万亿,负债总额在内房股中排名top1,资产负债率达到了86.25%。万科的负债合计1.03万亿,负债总额在上市房企中算是绝对的高位,资产负债率达到了84.04%,虽然不是最高,但也是创下了历史新高。
内房股负债前十
1万亿元得总负债,超过新西兰、科威特等国GDP,相当于海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富。但是,对于房地产产企业,总负债并不能真实的反应公司的财务状况。就万科10289.27亿元的总负债而言,其中包括预售房款,扣除预售房款后,万科一季度的负债只有5496.67亿元。而且2017年,万科的净负债率仅为8.8%,属于行业相当低的水平,综合2017年房企年报就净负债率进行排名,前五名净负债率最高达到473%,最低也在233%。虽然房企的负债没有到“负”可敌国的地步,但是不得不承认的是,房企的负债在攀升,降负债、控风险成为了房企的2018年首要目标。
房子卖的好,为什么还疯狂举债
2018年第一个季度,房地产企业继续保持着去年高歌猛进的业绩,数据显示,130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元,同比分别增长18.87%和39.93%。房企销售收入大增,说明房地产企业房子卖的很多了,既然房子卖的多,按理说房企的回笼资金应该很多,收入增加了,负债总的减少吧。
而在房企收入大增的同时,负债却还在增加,甚至达到了历史最高。
其实负债的增加,有部分原因是房企不断买地的结果。
仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,22家房企拿地超过了百亿,合计拿地金额高达5139.6亿。整体看,房企拿地依然积极,其中拿地超过200亿的房企就多达10家。
根据万科四月份的销售简报,万科4月份新增项目22个,权益建筑面积221.24万平方米,需支付权益价款116.77亿,项目涵盖了上海、徐州、大连、烟台、沈阳等近期的热点城市,除此之外还有6个物流地产项目,需支付权益价款7.56亿元。
从政府公布的数据也可以看出趋势,2016年、2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更刷新纪录。同时5月14日财政部公布的4月份财政收支数据显示,前四个月全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿的收入,同比增长40.7%。
所以,房企加快自身项目的建设速度和资金流转的速度,也就不难理解了。
负债率高企的同时,房企也更加注重现金流
比如中国恒大,虽然2017年持有的现金比2016年下降了5个百分点,但是仍然是房企中现金流最为充沛的房企。万科紧随其后,截止2017年末,万科持有有货币资金1741.2亿元,实现经营性现金净流入823.2亿元,同比增长108%。
在2018年初,万科聘任祝九胜为万科总裁、CEO,郁亮在祝九胜的媒体见面会上讲,万科的宗旨是以客户为中心、以现金流为基础、坚持合伙人共同奋斗,实现有质量的发展,其中“以现金流为基础”就是祝九胜加入万科后给万科带来的变化。
事实上,现金流对于房企的重要性也是不言而喻的。
所以规模房企在去年也都开始握紧手里的钱,2017年重点房企的平均融资成本下降至6.08%,而规模房企的找钱的能力更强。在融资成本低的时候拿到现金还是比较重要的,因为除了短期债务,还有更大的花销,拿地和项目建设。
截止2018年前4月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿,同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发现金额达到了88亿美元。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。
在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。
由于国外融资相对国内收紧的货币政策,而且利率更有优势,大多数房企都到国外去融资,去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元。截止今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。