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中央经济会议对房市八大影响 明年或开征物业税
11月5日上午，中央经济工作会议在北京开幕，将对2010年经济发展做出部署。此前召开的中央政治局会议明确，明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会议同时明确了要根据新形势新情况着力提高宏观调控政策的针对性和灵活性，提出了“5个更加注重”：更加注重提高经济增长质量和效益；更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整；更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力；更加注重改善民生、保持社会和谐稳定；更加注重统筹国内国际两个大局。还值得注意的是，除了保持宏观政策基本取向和宏观调控之外，消费成为首先提及的内容。
由于金融危机的影响还没有真正、彻底消除，尤其是国家在2009年推出的4万亿元财政投入计划，本来计划在2年内实施，而且今年大量增加的信贷投放等，也需要一个时期来消化，因此，在2010年，有必要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。不过需要看到的是，由于经济总体形势积极向好，保增长的任务并不十分迫切。而且，在2009年，适度宽松的货币政策，在执行上实际上变成过度宽松。过度宽松的货币政策，客观上造成了流动性过剩。在流动性等多种因素下，一方面推高了资产价格，已经出现了一定程度的资产泡沫，也拉升了通货膨胀预期。因此，在本次经济工作会议中，2010年，“稳增长”很可能代替2009年的“保增长”，更加注重保增长的稳定性、协调性和可持续性。在经过了一年、大规模的信贷投放及投资刺激后，“稳增长”的推动力，除依赖一定的投资驱动外，很可能将着重强调促进国内消费增长、扩大出口增长等方面，并以此为契机，促进、推动转变发展方式，调整经济结构，提高经济增长质量和效益，同时促进民生保障，使老百姓从经济增长中获得实在的好处。
还要看到的是，由于政府自2008年10月以来出台了系列刺激房地产的政策，使得房地产成为了受政府刺激政策受益最大的行业，人为地改变了尚未调整到位的房地产调整。在政府出台房地产优惠政策、大量货币投放和规模信贷增长及其他多种因素作用下，今年的房地产市场出现了大幅度反弹。房价再次快速大幅度上涨，让许多有自居购房者因房价过高买不起房而被挤出了市场，抑制了老百姓的正常房地产消费，给老百姓的安居等民生带来了威胁。房价过高，市场上投资投机行为盛行，使房地产积聚了严重的泡沫，给社会经济协调发展带来了威胁。
再加上，由于房地产等资产价格上涨、流动性过剩、公共产品价格改革及国际输入等因素的综合影响下，通货膨胀预期正日益攀升。而通货膨胀预期的日益攀升，又反过来刺激更多的资金进入房地产市场进行投资购房，以期实现资产保值增值。通货膨胀预期，投资资金追逐房地产等资产价格上涨，公众为资产保值增值而入市购房等因素，可能继续推高房价预期，加大房地产泡沫。
另外，正由于房地产已被认定为国民经济的支柱产业，而促进老百姓正常的房地产消费是促进内需、促进经济增长的一个重要手段，但今年房地产销售额已达6万亿，占到了今年全国社会消费品零售总额的50%，比重过高，而高房价逼迫老百姓把几乎全部资金都用在了房地产消费上，导致了其他消费难以增长，或增长有限，客观上也限制了消费增长。
而且，最近爆发的“迪拜危机”也给中国房地产市场发出了及时的警告，使得对房地产进行新一轮调控成为了必要。
因此，在2010年，在实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的大基调下，政府很可能会对货币政策进行总体微调和结构性调整。接下来，本文陈真诚分析认为，可能在经济工作会议后就房地产出台一些新的政策，或对原来的政策进行调整。这样，无疑将对房地产市场产生重要影响：
首先，由于“保增长”将可能被“稳增长”所代替，那么，经济工作会议结束后，在2010年，促进经济增长对房地产的依赖度将会降低，从而影响房地产因政府的态度、整体政策基调的产生的预期。
其次，政府把货币政策从过度宽松微调成真正适度宽松，可能在信贷总量有所缩小的同时进行结构性调整，而由于房地产投资已经过热，房价再次高涨，因此，2010年的信贷政策，可能会有目的地重点调整房地产及其他产能过剩领域的信贷规模，收紧房地产及其他产能过剩领域的信贷政策，其中可能再次提高房地产开发项目自有资本金比例，减少房地产及其他产能过剩领域的信贷总量，使得整个房地产行业的资金状况发生改变。
第三，政府可能结合严格规定、核查财政、信贷资金流向及国土资源部打击开发商囤地闲地炒地的政策，从严控制财政投入、信贷资金通过各种途径直接或改变通路流入房地产开发领域，尤其是信贷资金流向土地市场。
第四，由于房价高涨、投资投机购房行为盛行、房地产泡沫严重，政府可能进一步从严执行二套房贷政策。尤其是，除按照2007年9月27日出台的二套房贷政策及其补充通知本身规定的内容，继续鼓励家庭首次购买普通及符合条件的家庭购买改善性住房外，去年以来相继出台的临时性房地产消费优惠政策，在规定时间到期后，一般会到期退出，不再延续。对于这些政策，包括房贷利息打折、首付降低、财税减免等政策，政府可能会在年底时公布。
第五，在经过微调的财政、信贷政策中，将可能向民生领域倾斜，加大民生领域的投资。在房地产方面，则可能是加大保障住房的投入。
第六，11月28日，温家宝总理在时隔两年之后再次明确指出要大家投资投机购房行为，确保房地产市场健康发展，这是政府释放出可能出台政策打击房地产投资行为的信号，因此，本文陈真诚分析认为，不排除会在2010开征物业税的可能性，以在推进财税体制改革的同时，打击囤房囤地，打击投机性炒房，逼迫大量闲置的土地入市，逼迫大量空置的房屋入市，增加市场供应，平抑房价。
第七，政府一方面需要继续执行适度宽松的货币政策，同时又需要抑制资产泡沫增大，打击通货膨胀预期，因此，在金融调控方面，可能不会过于动用数量型工具，而选择价格型工具。具体来说，政府可能会以加息作为金融调控的主要手段，并结合公开市场操作，以回收流动性。
第八，鉴于基于房地产等资产泡沫破灭的“迪拜危机”对中国房地产的警示，政府可能在经济工作会议结束后针对房地产出台新的政策进行调控，以打击房地产的投资投机行为，抑制房价上涨。
总之，中央经济工作会议，及其会议之后可能出台的政策，甚至展开新一轮房地产调控，将在一定程度上影响到房价预期，对中国房地产市场的未来走势产生重要影响。其中，本文陈真诚分析认为，最值得注意的是四个方面：一是政府对房地产的整体态度改变，整体金融政策可能在房地产方面进行有选择性地结构性调整；二是政府调整房贷政策；已经出台的系列优惠政策可能会按时到期退出；三是加息几乎没有悬念，同时可能出台物业税；四是结合土地市场的专项整治，政府可能出台相关政策对房地产市场进行调控，以促进节约集约使用土地资源，扩大市场的有效供应。
尤其要看到的是，政府一般会维持政策的严肃性，规定执行期限的优惠政策，在如今房地产实际情势下一般会到期退出。而今年的房地产市场，在优惠政策刺激作用下，已经过于火暴，在一定程度上透支了未来市场有效需求。11月份的成交量增加，主要是消费者抢搭政策末班车效应所致，并非市场在连续几个月滞涨之后的真正反弹。而且，“迪拜危机”已经现实性地影响到了中国房地产的心态，一些投资投机者已经开始抛售房屋套现资金，可能引发新一轮房地产抛售潮。与此同时，在一些地区，一些开发商也再次开始促销。如果万科等一些大型开发商再次带头降价促销，市场可能拉开新一轮促销潮，房价很可能在2010年重回调整通道。
有迹象表明，房价已经开始酝酿下降，市场各方需引起注意。
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