世界炒房客敲响警钟!这三个城市的房价庞氏骗局或正在崩塌
BWC中文网
百家号06-15 15:31
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我们多次分析提及,过去那些利用高杠杆和各种次级贷款的全世界炒房客,是在与美联储及许多央行进行着博弈。或许非自住投资的炒房客之前短期内获得了一定利润,但长期来看,由于博弈对手太强大,炒房客可能难以逃脱利息不断加码的债务危机。决定他们命运的,首先是美联储。
紧接着,美联储在6月14日如期宣布加息25个基点,但更为鹰派的展望是许多官员预计年内加息四次。有分析认为,这传递出2020年之前美元至少加息8次的可能性增大。那么,面对金融危机后世纪性大放水(量化宽松)的美联储,如今紧闭闸门,全世界的楼市投资者(或炒房客)又将会迎来怎样的转折呢?
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我们以印度孟买的楼市为例,根据Knight Frank研究公司发布的报告显示,近五年间的核心城市房价增速榜中,印度以69.7%的增速排名亚太地区第一。据英国咨询机构牛津经济研究院(Oxford Economics)的报告显示,孟买已是全球房价“相对最贵”的城市之一,曾经凭借40年涨了600倍的房价,也一度吸引了全世界一大批炒房客和地产企业的涌入,试图从印度地产中淘金并实现财富的暴增。就炒房客而言,他们投资印度楼市几乎没有任何自住的意向,完全希望房价在蹿升之后,获利了结。
然而,现实的情况是,表面看起来孟买这座城市拥有大量外资企业外派人员,他们似乎可以成为炒房客眼中的接盘者,但一般在去往孟买工作之前,企业就已事先为这些人解决了住宿的问题,而在几年的外派结束或合同到期后,这些人大多不会选择留在孟买定居,原因之一是印度目前的基础设施和卫生条件可能无满足这些“外资企业”人员的生活标准。可事实上,在印度,真正有足够能力消费得起孟买房价的,可能只有这一固定群体。至于印度本土具备购买力的人士,则显得较为零散。
那么,近年将资金投向孟买的全世界炒房客面临的一个现实问题则是,可能一套或多套房产在入手以后,在对的时间找到对的买家很难。所谓对的时间,即炒房客认为房价获利基本到顶,对的买家则是能够接受这一价格的消费者。这样一来,对炒房客毫无自住功能,对当地大多数本土消费者,可能尚属于“豪宅”的房屋,则面临长期无人居住的空置现象。
这意味着,那些用高杠杆购买印度房屋的炒房客将背负越来越多的债务大山。可怕的是,几乎全世界的炒房客都不会把钱和杠杆只用在一处,可能他们在其他国家一些城市,还用同样的方式囤积了无法脱手的房屋,长此以往,几座来自不同央行的债务大山就要压在炒房客的肩膀之上,形成个人或某个炒房团整体性的债务危机,届时或将出现大量降价抛售房屋的现象。孟买等城市那些非自住型,炒作级地产项目在美元印钞周期趋紧,加息周期开启后,或迎来房价泡沫破灭的时刻——房价庞氏骗局或正在崩塌,因为,许多较为脆弱的经济体货币为抵御风险,选择跟随美联储加息是大趋势。
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无独有偶,在美联储今年第二次加息之前,印度央行已于6月6日紧急宣布加息,将回购利率从6.00%上调至6.25%,逆回购利率从5.75%上调至6%,同时维持中性货币政策立场。分析认为,这或是为孟买炒房客敲响的一次警钟。我们此前提及南亚及东南亚楼市发现,除孟买以外,在印尼的雅加达、越南的胡志明市等多个地产项目,近年同样陷入了被全世界炒房客过度炒作、大量房屋长年空置的景象。分析认为,这三座城市的许多炒房客或迎接来相同的空房砸在手中的窘境。
值得注意的是,迫于强势美元压力及债务压力,近期印尼央行已在两周内连续两次加息。而越南尽管近年经济指数较为亮眼,但却是巨额债务堆积的指数,汇丰银行在稍早前的一份报告中就指出,由于越南可能会在2019年逼近该国宪法规定GDP65%的债务比例上限,因此将该国列为了东南亚最需要巩固财政的国家。分析认为,随着美元强周期的持续,债务负担将更沉重的越南央行,可能会效仿印度央行和印尼央行进行加息。对于全世界炒房客来讲,这不是一个好消息。(完)