【行业】房地产行业深度报告-2018年棚改（28页）

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棚户区分类。棚户区指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施配套不齐全的住宅集中区域。棚户区可分为城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、以及国有垦区危房4类。目前，四类棚户区改造仍未全部完成。2018年到2020年三年为棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。
棚改目标完成情况。2005年，为改善群众的居住条件，改善城市环境，政府提出最早的棚户区改造计划，以东北地区作为试点。2008年开始，棚户区改造作为政府建设保障性安居工程的主要内容全面启动。2008年至2012年，全国累计改造各类棚户区1260万户。2015年，住建部提出三年计划，要求在2015-2017年完成1800万套棚户区改造，每年目标600万套。2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.84万亿元，投资同比增长24.43%。2013-2017年，棚户区改造目标均圆满完成，完成比例超100%。2018年，新的三年计划要求在2018-2020年完成1500万套棚户区改造，其中2018年的目标为580万套。我们预计未来三年，棚户区改造完成套数将逐年减少。
货币化安臵成为主流。首先，需要说明的是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择货币化安臵不仅仅是地方政府的政策导向和意愿，也是被征收人的选择。
抵押补充贷款。为缓解货币化安臵给政府带来的支付压力，央行创设抵押补充贷款（PSL）为棚改提供长期低利率的资金支持。新增抵押补充贷款呈现周期性变动，通常在上半年PSL处于相对高位。2018年1-6月，新增抵押补充贷款为4976亿元，同比上涨63.58%，占2017年全年PSL新增额的78.36%。抵押补充贷款余额增速近一年来比较平稳。截至2018年5月，抵押补充贷款余额为3.12万亿元，同比增长33.12%。我们认为，今年的棚改货币化安臵的城市能级主要会下沉到中西部区域库存较高的三四线城市，东部城市将大幅减少货币化安臵的比例。我们认为，在三四线城市量价齐升，且上半年发放节奏较快的背景下，下半年棚改贷款的发放节奏将大幅放缓。
2018 年各地区房地产销售情况。2018 年以来，东部地区商品房销售增速明显下降，而中西部地区商品房销售增速继续维持在高位。2018 年1-5 月，中部地区商品房累计销售面积15402 万平方米，累计同比增长13.3%；销售额10239 亿元，累计同比增长26.9%。西部地区商品房销售面积15215 万平方米，累计同比增长9.9%；销售额10214 亿元，累计同比增长26.8%。我们认为，棚改货币化安臵是导致地区房地产销售增速不平衡的重要原因，今年棚改货币化安臵的重点区域在中西部库存较高的三四线城市。

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2018-7-19 08:58:55 上传

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