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开发商加紧出货 杭州楼市下半场的风怎么吹？
2018-07-26 每日商报
凉，2018年杭州楼市的下半场，在开篇就迎来当头一棒。
相比于突飞猛进的上半年，杭州楼市在高温天的7月感受到了全方位的凉意：土地市场上，“一轮游”现象频频出现，哪怕是核心地段的稀缺宅地，也难再现哄抢行情；新房市场上，开发商加快出货速度，新盘集中上市，“逢开必罄”却不再是标配；二手房上，成交量连续下跌，将进入调整期。
楼市到底会不会凉，风到底往哪吹？这是当下所有购房者最关心的话题。
土地市场接连爆冷
“封顶价”成为明日黄花
楼市的凉意，首先出现在土地市场。
截至目前，7月份杭州市区已经出让了24宗涉宅用地。不过让人意外的是，尽管有滨江、南星、翠苑、市北等核心区域的多宗优质稀缺宅地参与，但是24宗地块竟然无一拍出“封顶价”，甚至在勾庄、戴村、未来科技城等板块，出现了“一轮游”的底价成交情况。
土地溢价率难以再冲新高，一方面是因为提高了起拍价以及设置了自带配建面积等出让条件；另一方面，则是房企拿地热情的消退，这也导致了地价回落，有些板块甚至在不到一个月时间内，地价出现明显下跌。
比如崇贤新城。7月11日，上海恒文以12208元/平方米的楼面价拿下崇贤新城向阳B-17地块，溢价率40.88%。7月20日，距离该地块约2.5公里的崇贤新城陆家桥C-11地块出让，被本土房企西房以9213元/平方米的价格拿下，溢价率6.31%。两宗地都是商住地块，短短9天时间，地价就下降了约25%。而且，崇贤新城自2016年9月以来，出让了8宗涉宅用地中，西房刚刚拿下的这宗地块，楼面价最低。
又比如滨江区政府板块。7月6日绿城以33625元/平方米的价格竞得西兴北单元R21/R22-01地块，10天后，温州时代以32638元/平方米的价格获得中心单元R21-05A地块。两宗地块相比，时代地块地段和配套更为优越，楼面价却小幅下降了约3%。
开发商加紧出货
摇号后“弃选率”提高
土地市场的凉意，很快就传导到了新房市场，开发商推盘速度明显加快。
据统计，截至昨日7月份市区共有10个新盘项目入市，主要集中在郊区板块，如闲林、富阳、临安、良渚等。而像瓶窑、下沙这些新房断供许久的区域，现在终于迎来了全新供应，下沙的金地宋都⋅都会钱塘，瓶窑的碧桂园⋅良樾目前已经进入摇号登记阶段。
而且，每次推出的房源量也越来越多。如萧山义桥板块的碧桂园⋅东旭府，首开时一口气推出了1266套房源，创造了开盘纪录。卓越⋅蔚蓝领秀也有一次性推出764套房源的大手笔动作。
也有项目加快了开盘频率。钱江新城板块的千万级豪宅滨江保利⋅翡翠海岸在昨天刚刚结束开盘选房，这是该项目在7月份的第二次开盘，也是最后一批房源。翡翠海岸在今年1月份首开，短短6个月时间就实现了清盘。据负责人介绍，整个项目销售额预计将达到85亿元，有望成为今年杭州的销售金额冠军。
尽管市场上新房供应增多，选择余地变大，不过购房者并不是“照单全收”，此前那种“逢开必罄”的热销场面，现在也并不是每次都会出现。
最近，有个别项目出现了“二次选房”的情况，即推盘房源未售罄，需要再次开盘选房。第一个出现这种情况的是西湖区的宝嘉⋅誉府，首次摇号402套房源，有450组家庭参加选房，结果还剩下14套房源需要再次选房，弃选率约14%。
此后，大江东的刚需项目润东府也出现了这种情况。首批276套房源，开盘邀请了310组客户参加选房，最后还剩下72套房源，弃选率高达34%。
二手房成交量明显下降
接下来将进入调整期
上半年抢了不少风头的二手房市场，日子同样不太好过。
跟新房相比，二手房“凉凉”的速度来得更快更明显，在成交量上体现得一清二楚。
据统计，7月前三周杭州市区共成交了二手房4735套，整个7月预计将成交6300套。这个数字，远低于5月份的8333套和6月份的7036套，而且跟去年和前年同期相比，差距更大。
同时，中介门店的来访情况更是直线下滑。中原地产滨江区域资深经纪人张加业告诉记者，现在来看房的客户跟之前相比减少了很多，“天气热的这几天，几乎都没人上门了。”
好找房首席评论员宋文杰认为，目前杭州二手房市场呈现出下滑趋势，一方面是因为高温的到来，让购房者的看房选房热情下降。另一方面，最近土地市场的价格回落，也导致部分购房者保持观望和谨慎的态度。
不过在价格方面，目前并没有出现大规模降价的情况。“价格变化并不明显，还是稳定为主，有些房东之前挂价虚高，现在理性了点，稍微下调了几十万，回归到市场正常价格。”资深经纪人童先生告诉记者。
杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者，二手房市场出现了一定的回落和调整，从价格上说是横盘，从交易量来说是回落。
“现在的情况跟去年第四季度相似，当时从第三季度的月均七八千套，跌落到五六千套。不过年后开始逐渐升温，而在这波升温过程中，有新房和土地连环作用的结果。现在这波需求释放过后，肯定又要一段时间的调整。”周包军表示。
接下来楼市怎么走？ 看看业内人士怎么说
荆海燕
（浙江中原地产首席分析师）
下半年楼市将进入下行期，回归基本面。从整体上来讲，从土地市场到新房市场到二手房市场，都出现了一些遇冷的情况，在全国范围内很多重点二线城市都出现了这种情况，这是一个趋势性的变化，而杭州跟南京、重庆、成都这些城市相比，状况稍微要好一点。
周包军
（杭州我爱我家品牌总监）
楼市整体都会出现调整和降温的过程。唯一可能保持热度的，是那些新房和二手房之间存在明显的价格倒挂的区域和项目。对于一般的项目，热度会出现下降。
沈洁
（滨江集团区域营销总监）
房地产接下来还是一个“稳”字。这段时间土地市场变冷，是因为开发商去年拿的地因为限价原因都还没有上市，所以造成了资金紧张。不过接下来货币政策又放宽松，会一定程度缓解房企的资金压力。从购房者层面来说，金融产品也好，股市也好，其他的投资方式都展现出了疲态，相对来说房地产还是很好的选择。而且从实际层面来看，买房的人并没有减少。
李先生
（某全国性房企营销负责人）
在限价不放开的情况下，对楼市还是持乐观态度，毕竟从供求关系上说，还是供远小于求，首套二套刚需买房的需求还是大的。2016年拿地项目去化完毕以后，投资客的热情会适当减弱，但对整个大市场不会有大影响。从控制风险角度，开发商应该会降低风险，降低负债率，有些项目即使微利或亏本，也会加快出货，拿地会更加保守。
陈先生
（资深商业地产操盘手）
购房需求会出现一定的减少，新房摇号中签率不会持续那么低；此前捂盘的高价地项目也会陆续入市，亏本销售；二手房方面，房东报价会大幅降低，成交价格降低，成交量上升。
王先生
（某本地房企营销总监）
市场走向预计是整理后再分化。下半年还是处于政策、市场交易正常化之前的过渡期。个人认为，可能是盘整后再摸高，包括正常挂价的二手房，市场活跃度会有所恢复。
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